Поучительный эпизод судебной практики.
В обзорах судебной практики обнаружил описание гражданского дела о процедуре обращения взыскания на предмет залога. Споры по вопросам ипотечного кредитования часто находят отражение в материалах Верховного Суда России, но на этот раз в деле фигурировали обстоятельства, комментарии по которым появляются достаточно редко. Судя по обзорам Коллегий по гражданским и административным делам ВС России, очень часто именно эти обстоятельства являются причиной отмены сразу нескольких постановлений, двух или даже трёх судебных инстанций. Всегда интересно проанализировать материалы, по которым у четырех судебных инстанций были две, принципиально разные, правовые позиции. С учетом этого, решил поделиться с подписчиками своими впечатлениями от изучения упомянутого выше обзора. Чтобы предостеречь от ошибок. Ипотечное кредитование и продажа на торгах залогового имущества – это всегда большие деньги. Ошибки по таким делам дорого обходятся.
Фактические обстоятельства
Решением суда, вступившим в законную силу, в пользу банка с К. и А. солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в общем размере 4 952 115,07 руб.; постановлено обратить взыскание на заложенное имущество (жилой дом и земельный участок) путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 5 260 000 руб. То есть, первоначальная продажная цена была на торгах объявлена, она выше суммы задолженности, которую взыскал суд (обратите на это внимание).
На основании данного судебного акта судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство: арестовано имущество (дом и земельный участок); залоговое имущество передано для реализации на торгах. При этом, в ходе торгов, пришлось уменьшить цену объекта продажи на 15% (это не помогло: торги были признаны несостоявшимися). В результате, нереализованное в принудительном порядке имущество стоимостью 3 945 000 руб. передано взыскателю (эту цифру тоже запомните), по цене на 25% ниже той, которую на торгах объявили первоначально.
Прекратить исполнительное производство не так просто
Должники обратились с заявлением об окончании исполнительного производства, но постановлением судебного пристава-исполнителя оно оставлено без удовлетворения. Не согласившись с данным постановлением, К. и А. обратились в суд с административным исковым заявлением о признании его незаконным. Обращаю внимание читателей на правильное указание в административно иске, чего, собственно, административный истец просит: 1). Признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя; 2). Признать незаконным Постановление судебного пристава-исполнителя об отказе в прекращении исполнительного производства.
Позиции трех судебных инстанций совпали
Решением суда первой инстанции, в удовлетворении административного искового заявления отказано. Обе вышестоящих суда тоже исходили из того, что, поскольку залогодателями договоры страхования ответственности заемщиков и (или) страхования финансового риска кредитора по договору ипотеки не заключались, у судебного пристава-исполнителя не имелось правовых оснований для прекращения исполнительного производства по доводам, изложенным в заявлении должников. Все суды ссылались на пункт 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Что решил Верховный суд России
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда России вынесенные по делу судебные акты отменила. Документы судебного пристава об отказе в прекращении исполнительного производства признаны незаконными, поскольку при их принятии судебным приставом-исполнителем не было учтено, что обеспеченное ипотекой обязательство прекращается, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение.
Следовательно, обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки. Единственное обстоятельство, которое может влиять на установленный законом порядок - наличие (или отсутствие) договора страхования ответственности заемщика. Только этот документ имеет правовое значение для прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Федеральный закон 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ серьёзно менялся в 2014 году (то есть указана последняя редакция). Из содержания указанной нормы как в предыдущей, так и в новой редакции, следует, что задолженность считается погашенной в полном объеме при оставлении банком за собой предмета ипотеки – жилого помещения, даже при условии, что его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя.
В обзоре судебной практики Верховного Сура России подробно приведена мотивация, позволившая отменить ранее принятые судебные постановления. Если сформулировать главное, тогда «в сухом остатке» будет следующее:
Исполнительное производство подлежит прекращению судебным приставом-исполнителем в случае прекращения обязательств заемщика – физического лица перед кредитором - залогодержателем (пункт 5 статьи 61 Федерального закона об ипотеке);
Вопрос о том, когда именно и при каких условиях прекращаются обязательства заёмщика, зависит от следующих основных факторов:
1. Содержание поправок, внесенных в пункт 5 статьи 61 Федерального закон об ипотеке Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ и дата подписания договора ипотечного кредитования;
2. Соотношение суммы полученных заёмщиками кредитных денежных средств на приобретение недвижимости, первоначальной рыночной цены залогового имущества и цены продажи имущества на торгах;
3. Обязательства заёмщиков по договору с банком в части страхования, наличие договора страхования и характер условий страхования.
Как это регламентируется сейчас
Пункт 5 статьи 61 Закона об ипотеке, действующий в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ), устанавливает, что, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю – физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком – физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора.
В нашем случае, по условиям договора с банком на заемщика возлагалась лишь обязанность по страхованию рисков гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества и страхованию риска смерти и постоянной утраты трудоспособности К., А. Во исполнение условий договора между К. и банком заключен договор личного имущественного страхования. Иных обязательных условий, в частности заключения договора страхования ответственности заемщика и (или) договора страхования финансовых рисков кредитора, договор ипотечного кредитования не содержит. В рассматриваемом случае договор страхования ответственности К. и А. не заключен, по условиям договора об ипотеке рыночная стоимость заложенного имущества значительно выше суммы денежных средств, полученных административными истцами для приобретения готового жилья.
По условиям кредитного договора, на заемщика возлагалась обязанность по страхованию риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества и страхованию риска смерти и постоянной утраты трудоспособности К., А. Это своё обязательства заёмщики выполнили: во исполнение условий договора между К. и банком заключен лишь договор личного имущественного страхования. Но этот договор не страхует ответственность заёмщиков и финансовые риски банка, обратите на это внимание.
Иных обязательных условий, в частности заключения договора страхования ответственности заемщика и (или) договора страхования финансовых рисков кредитора, договор ипотечного кредитования не содержит. Кредитные договоры банки всегда готовят сами, заёмщикам дозволено, как правило, прочитать договор перед подписанием. Это означает, что в результате ошибки собственных юристов, банк лишился дополнительного дохода, который мог возникнуть в случае, если бы обязательства заёмщика не прекратились. По крайней мере до недавнего времени итоги судебных процессов с похожими предметами были именно такими. Сейчас у кредитных организаций становится меньше возможностей получать сверхприбыли, сохраняя возможности продолжать предъявление требований заёмщику уже после реализации залогового имущества на торгах, Это - именно сверхприбыль банка, который в любом случае зарабатывает на ипотечном кредитовании большие деньги. По условиям договора об ипотеке рыночная стоимость заложенного имущества значительно выше суммы денежных средств, полученных административными истцами для приобретения готового жилья. Это позволяет сделать вывод о том, что требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме.
В рассматриваемом случае договор страхования ответственности К. и А. не заключен. Но даже отсутствие такого договора, без исследования иных обстоятельств, возникших между кредитором и заемщиком, не может являться единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательств заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем на основании пункта 5 статьи 61 Закона
Закономерный итог
Это позволяет сделать вывод о том, что требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме. На основании изложенного, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда России отменила вынесенные по делу судебные акты и приняла по делу новое решение, которым административное исковое заявление К. и А. удовлетворила, признав незаконным постановление судебного пристава-исполнителя об отказе в прекращении исполнительного производства.