Человек может столкнуться с разными трудностями, одна из них - невозможность полностью исполнить возложенные на себя обязательства. Так, если у вас возникли финансовые трудности, то закон разрешает продать ипотечную недвижимость, минуя процедуры суда и торгов. Как это сделать, какие есть риски и нюансы?
Ответить на эти и другие вопросы нам поможет доцент кафедры гражданского права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Олег Гринь.
Внесены изменения в закон
12 июня 2024 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласно которому заемщики, которые не имеют возможности выплачивать ипотечный кредит, смогут самостоятельно продавать заложенное по договору имущество и расплачиваться с банком.
Новый процесс продажи ипотечного жилья заработал с 11 сентября 2024 года.
Законопроект был разработан в целях обеспечения гарантий граждан и баланса интересов кредитных организаций и заемщиков. Субъект права законодательной инициативы - депутат Госдумы И.А. Яровая в пояснительной записке указывала, что стимулирование кредитования должно содержать механизмы защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства - отмечает Олег Гринь
Как происходит данный процесс?
Согласно новым правилам, владельцы ипотечного жилья могут продавать свое имущество, не погашая кредит заранее. Это позволяет им самостоятельно управлять своими активами без дополнительных обязательств. Новая законодательная инициатива призвана уменьшить риски для заемщиков и кредиторов, а также способствовать развитию рынка недвижимости. Однако новые правила не распространяются на индивидуальных предпринимателей и компании, занимающиеся ипотечными сделками в целях получения прибыли.
Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом путем его продажи другому лицу для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства, по которым обеспечены ипотекой.
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Так, залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, но при этом до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. Если несколько лиц на стороне залогодателя или должника по обеспеченному ипотекой обязательству, то действия осуществляются ими совместно. Иными словами, физическое лицо подает в банк заявление о желании продать жилье самостоятельно, тем способом, который указан в ипотечном договоре, например, лично в офисе или же отправить заказным письмом с уведомлением о получении.
Как взаимодействовать с банком?
Далее банк в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления обязан направить залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по обеспеченному ипотекой обязательству одно из следующих уведомлений:
- о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества. В уведомлении обязательно должны быть указаны: минимальная цена продажи; порядок расчетов и номер счета, куда перевести деньги после продажи; срок самостоятельной продажи; полный объем задолженности на последний день срока, который дается для самостоятельной продажи квартиры.
- об отказе в самостоятельной реализации залогодателем имущества с обоснованием такого отказа.
В случае, если все-таки было получено уведомления о согласии у должника есть четыре месяца на реализацию имущества. Этот срок, который отводится для самостоятельной реализации имущества, включает государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа и отсчитывается со дня получения банком заявления. По соглашению сторон этот срок может быть продлен - подчеркивает Олег Гринь
Стоит упомянуть о том, что в случае, если лицо передумает продавать квартиру, такое заявление можно отменить. Так, залогодатель в любой момент после направления банку заявления может отказаться от самостоятельной реализации имущества путем направления залогодержателю заявления об отказе от самостоятельной реализации, также способом предусмотренным договором, либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Можно ли продать дешевле?
Кроме того, важным является следующий момент. Самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается
Сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, подлежит зачислению на банковский счет, определенный банком для осуществления расчетов в связи с самостоятельной реализацией залогодателем имущества (указанный им в том числе в уведомлении о согласии в самостоятельной реализации).
Разница между ценой, за которую имущество было реализовано залогодателем, и размером задолженности, имеющейся по кредитному договору, подлежит возврату залогодателю за вычетом расходов залогодержателя.
В окончании процедуры продажи Росреестр аннулирует запись об ипотеке после завершения сделки. Обычно это происходит в течение трех рабочих дней с момента предоставления необходимых документов в Росреестр.
Когда нельзя реализовать ипотечную квартиру?
Но не всегда самостоятельная реализации имущества возможна. Так, нельзя будет самостоятельно реализовать имущество в случае, если:
- Банк уже обратился в суд с иском о взыскании;
- В отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства;
- Имущество заложено несколькими созалогодержателями;
- Заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;
- Заемщик уже подавал заявление — и квартиру не удалось продать за отведенный срок.