С одной стороны вопрос не сложный, большинство ответит, конечно же собственникам квартир. Но как обычно дьявол кроется в деталях. Давайте попробуем разобраться, и здесь я сразу оговорюсь, что закон не дает ответы на все вопросы, поэтому и возникают сложности на практике.
Правила, по которым возникает право собственности у собственников квартир на земельный участок установлены законом о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому:
- если дом построен до 1 марта 2005 года и земельный участок под ним поставлен на кадастровый учет, то собственность на участок возникает с 1 марта 2005 г.;
- если дом построен до 1 марта 2005 года, но земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то собственность на участок возникает с момента образования участка и постановки его на кадастровый учет;
- если дом построен после 1 марта 2005 года и земельный участок поставлен на кадастровый учет, то собственность на участок возникает с момента регистрации права собственности на первую квартиру.
Во всех этих случаях земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно и автоматически в силу прямого указания закона. Каких-либо актов органов власти или регистрации в Росреестре не требуется.
В 2021 году в закон о регистрации внесли изменения устанавливающие, что при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
И уж точно участники долевого строительства не выкупают земельный участок у застройщика и его стоимость не заложена в цену квартир, так как застройщик всего лишь арендатор земли.
Размер земельного участка под многоквартирным домом
Проблема возникает при определении размера участка. Закон исходит из размера земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации. Поэтому под домами старой застройки власти ограничиваются площадью под самим домом и условно говоря плюс метр по периметру, так как этого вполне хватает для эксплуатации.
Как здесь. Мраморная 7. Вид разрешенного пользования - для многоэтажной жилой застройки. Кстати про вопрос парковки.
Или здесь. Мраморная 12.
А вот под строительство участок выделяют как правило больший чем для эксплуатации, так как сложилась практика предоставления земельных участков с условиями по развитию социальной инфраструктуры. То есть город дает в аренду земельный участок, а застройщик за это должен городу передать какие-то помещения, построить детские площадки, отремонтировать дороги и т. п. Понятно, что все эти расходы на, по сути, социальные объекты застройщик закладывает в цену квартир, тем самым перекладывая их на плечи участников долевого строительства, ну такова реальность.
И вот застройщик помещения передает, а социальные объекты, такие как детские площадки и дороги нет. Человеческий фактор, где-то кому-то не до этого.
В свое время председатель комитета по собственности Государственной Думы Крашенинников в интервью заявил, что, по его мнению, участок, предоставленный под строительство, и должен перейти в собственность жильцов, тем самым подтвердив, что может быть и другое толкование закона, а точного ответа закон не дает.
С одной стороны власти не могут участок уменьшить, нет законных оснований, ведь он в силу закона уже стал собственностью жильцов, да и не нужно им это, с другой участок так и числится как предоставленный под строительство, а не под эксплуатацию.
Учитывая сказанное думается правильным считать, что земельный участок, предоставленный для строительства, все-таки является общей долевой собственностью жильцов, даже несмотря на указанный в официальных документах вид разрешенного пользования и целевое назначение участка.
Но хорошо ли это для собственников квартир
Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. А применительно к нашей ситуации это означает, что дороги и иная социальная инфраструктура оказалась в собственности жильцов и расходы на их содержание ложатся также на жильцов.
Исходя из сказанного думается, что это для жильцов не выгодно, ремонтировать за свой счет дороги и социальные объекты вряд ли кто-то захочет.
Можно ли отказаться от излишней собственности
Для того что бы какая-то вещь была пущена в экономический оборот, нужно чтобы она существовала. Дом не может висеть в воздухе, поэтому отказаться от всего участка невозможно, а излишнюю часть надо выделить в самостоятельный участок, то есть провести межевание и поставить на кадастровый учет.
Отказаться от права собственности в пользу кого-то нельзя, можно только заключить сделку. Продать или подарить вновь образованный участок городу, история более чем сомнительная.
Но самое главное, что согласно ЖК РФ, земельный участок это общее имущество, а собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.