Прежде чем начать искать свободную землю на публичной кадастровой карте, первым шагом необходимо определиться с населенным пунктом, в котором вы будете ее искать. Многие на данном этапе допускают ошибку, выбирая наугад, не проводя анализ.
На что следует обратить внимание при выборе населенного пункта:
1. Инфраструктура
Наличие транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций (в особенности расстояния до ближайшего столба с электричеством - от этого будет зависеть стоимость подключения к электросетям), социальной инфраструктуры (школы, больницы и т.п.) - все эти параметры позволяют оценить инвестиционную привлекательность земли, если вы планируете последующую перепродажу.
2. Кадастровая стоимость
Это один из важнейших параметров, т.к. при выкупе земли у государства ставки рассчитываются именно от кадастровой стоимости (КС). Приведу пример, чтобы объяснить для чего важно заранее узнать кадастровую стоимость:
Допустим вы выбрали локацию в 30 км от МКАД, где кадастровая стоимость 10 соток ИЖС около 7 млн. рублей. Участок планируете брать в аренду на 20 лет и после строительства дома выкупать за 3% от КС. Так как это Московская область, участок в этой локации с вероятностью 100% уйдет на торги. Начальная ставка годовой аренды на торгах в среднем 10-15% от КС (зависит от муниципалитета), а это уже минимум 700 тыс. А на руках у вас сейчас 400 тыс на землю (допустим все остальное на ПВ на дом). В этом случае искать в этом месте свободный участок нет смысла и лучше обратить внимание на районы возле ЦКАД, где КС будет как минимум в 2 раза ниже.
Если же вы не проверили КС и столкнулись с этой ситуацией в процессе, когда участок вывели на торги, то вы потеряли время - несколько месяцев (пока администрация рассматривала ваше заявление, публиковала извещение и после выводила на торги) и деньги на подготовку СРЗУ. На торги зайти не получится, т.к. нет нужной суммы, а кто-то с удовольствием заберет найденный вами участок.
3. Рыночная стоимость
Не секрет, что стоимость земли одной и той же площади, с тем же ВРИ, может сильно отличаться в разных локациях. Наша задача определить наиболее выгодные для работы муниципалитеты. Рыночная стоимость показывает за какую стоимость можно продать участок в данном населенном пункте. Анализируем рыночную стоимость с помощью площадок Авито/Циан. Далее этот параметр сравниваем с кадастровой стоимостью. Если кадастровая стоимость сильно ниже рыночной, то можно рассматривать стратегию выкупа сразу в собственность. Если же кадастровая стоимость близка к рыночной, то выгоднее идти через аренду.