"лишняя" квартира
Представьте, у вас есть небольшая "лишняя" квартирка, доставшаяся в наследство от двоюродной бабушки.
Или не доставшаяся, а приобретенная на собственно заработанные и инвестированные в недвижимость средства.
Или это может быть достаточно большая, абсолютно не скромная по площади, например шестикомнатная квартира, допустим, на Юго-Западе Москвы (почему именно там, об этом ниже).
Впрочем ни площадь, ни история приобретения такой квартиры, не имеют ровным счетом никакого значения. Объединяет их одно - желание собственника получать с такой недвижимости пассивный доход, сдав ее в аренду.
Мифы и легенды
Хозяин положения
Знаете, в нашей стране бытует мнение, что собственник, сдаюший жилье внаем, эдакий полубог, надёжно защищенный гарантированным Конституцией правом на частную собственность и ее охрану законом.
Это опасное заблуждение именно для обладателей недвижимости. Ибо осознание своего мнимого превосходства в ситуации с предоставлением внаем жилого помещения, порождает при заключении договора фатальные ошибки.
Ошибки эти могут привести например к такой ситуации, когда наниматель в ответ на предложение собственника освободить жилое помещение и оплатить за проживание, отправит последнего в далёкое и сложное путешествие. Как например, это сделал совсем недавно небезызвестный многодетный отец семейства Т.
Кто не в курсе, расскажу кратко :
Многодетное семейство Т, в котором растет в том числе вундеркинд Алиса, на протяжении ряда лет снимает 6-ти комнатную квартиру на Юго -Западе Москвы. Что уж они там не поделили с хозяевами и как решали вопрос при заключении договора- дело тёмное. Но совсем недавно хозяева квартиры сообщили о своем намерении расторгнуть договор и предложили семье Т. сьехать.
Такое предложение совсем не понравилось главе семейства и он сообщил, что : "эта квартира вполне его устраивает, и в ближайшие 5 лет он намерен продолжать пользоваться ею на прежних условиях".
Собственники конечно, от такой наглости слегка опешили, но не растерялись и предприняли попытку принудительного освобождения своей недвижимости с привлечением юристов и полиции, с вскрытием дверей, отключением света и интернета и прочими, рекомендуемыми в таких случаях сомнительнозаконными действиями.
Однако, эта попытка с треском провалилась. Семья Т, благополучно осталась проживать на старом месте, а дело это постепенно переходит в судебную плоскость, и имеет все шансы затянуться года на два-три. А выселить эту семью в ближайшие пять лет, так и вовсе представляется весьма сложным мероприятием.
Почему хозяин квартиры не хозяин положения
Под одним из постов об этом случае развернулась жаркая дискуссия на тему: "Этого быть не должно, потому что этого не может быть никогда".
Вот один из скриншотов комментариев:
Как могло так получиться - спросите вы. Почему собственник не вправе распоряжаться своим имуществом, так как считает нужным? Может все дело в том, что семья Т, является многодетной и скандальной?
Нет, дело совсем не в этом. Хотя конечно многодетность семьи может послужить в этом деле дополнительным фактором головной боли для наймодателя.
Право на жилище или экономическое благо
Дело в том, что наймодатель и наниматель с точки зрения законодательства находятся в разных правовых категориях: тот кто сдает собственность внаем фактически является субьектом экономических правоотношений, а тот кто снимает жилье - реализует и соответственно защищает свое право на жилище.
Да, именно так высказался в одном из своих Постановлений Конституционный суд РФ:
Двойственная природа права на жилище влияет на характер отношений, возникающих между нанимателем и наймодателем жилого помещения, которые
используют жилье в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника наймодателя – прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота.
(Постановление Конституционного суда по делу Т. В. Пыкиной от 02 июня 2022г.)
Угадайте, чьи права будут защищаться в первую очередь?
Не надо быть семи пядей во лбу, что бы понять, что приоритет в защите всегда будет на стороне жилищных прав, которые относятся к основным потребностям человека. А если к этому прибавить фактор многодетности, инвалидности, да и просто наличие малолетнего ребёнка, то выселить семью такого нанимателя, только потому что этого захотел собственник, будет весьма проблематично.
Аренда или найм?
Ерунда, скажут некоторые: "всегда можно потребовать от сьемщиков освободить жилое помещение, а в случае отказа применить к ним принудительные меры по выселению".
Может быть для некоторых это будет сюрпризом, но наше законодательство весьма жёстко регулирует порядок расторжения договора найма жилого помещения.
Поверьте, сдать квартиру внаем не сложно. Сложно будет вернуть ее обратно, если наниматель займет принципиальную позицию в части соблюдения всех своих прав, даже если при этом он не будет в полной мере соблюдать свои обязанности.
Вот такой вот сюрприз может ожидать собственника жилья, решившегося на его сдачу, но не разобравшегося в тонкостях вопроса.
Договор найма жилого помещения, именно так и никак иначе, называется тот договор, когда собственник жилого помещения (или его представитель) предоставляют жилое помешение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Стороны соответственно именуют нанимателем и наймодателем. С учётом того, что сдаваемая по договору квартира не относится к социальному жилищному фонду, такие договоры, по сложившейся практике именуются договорами коммерческого найма жилого помещения.
Договор может быть:
- краткосрочным, заключаемым на срок до одного года;
- долгосрочным, заключаемым на срок до 5-ти лет.
Договор, в котором не указан срок его действия автоматически считается долгосрочным, заключённым на 5 лет.
Очень часто договор найма ошибочно именуют договором аренды жилого помешения, а стороны соответственно арендатором и арендодателем. Это не правильные, хотя и более привычные для обывателя термины. Отсюда и путаница в представлениях о порядке расторжения таких договоров. Ведь расторгнуть договор аренды намного проще чем договор найма.
Например, договор долгосрочного найма может быть расторгнут по окончанию срока его действия, только если наймодатель принял решение больше не сдавать жилое помещение и письменно предупредил об этом нанимателя не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора.
Если такого предупреждения не было, и не было предложения заключить договор на новых условиях, то договор считается заключенным на новый срок на тех же условиях, в том числе и по той же цене, которая была указана в прежнем договоре.
Именно этим положением и воспользовался многодетный отец семейства Т, когда отказался выселяться из съёмной квартиры на том основании, что его все устраивает и в ближайшие 5 лет он намерен проживать на прежнем месте.
Расторжение договора
Одностороннее расторжение договора найма жилого помещения лишь потому что владельцу собственности так захотелось, не допускается.
До окончания срока действия долгосрочного договора, при отсутствии соглашения сторон, договор может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке и только при наличии ряда веских причин, перечень которых определён законодательно:
- невнесение платы за жилое помещение более шести (!) месяцев , а при краткосрочном найме в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем ;
- если помещение перестаёт быть пригодным для проживания или признано аварийным;
В принципе вот и весь перечень. Не такой уж и большой. Но и при наличии таких существенных нарушений никто не гарантирует, что суд расторгнет договор.
При рассмотрении дела суд может дать срок до года для устранения нанимателем нарушений. При этом договор не будет расторгнут, а наниматели продолжат проживать по прежнему месту жительства, то есть в снимаемой ими квартире.
Для краткосрочного договора кстати, допускаются некоторые послабления.
Не так давно Конституционный суд РФ признал право наймодателя включать в договор краткосрочного коммерческого найма условия, при которых он может быть расторгнут по требованию наймодателя в одностороннем порядке минуя судебное разбирательство.
Однако, обстоятельства, при которых такой договор может быть расторгнут должны быть достаточно существенными и однозначно свидетельствовать о серьезном нарушении прав собственника нанимателем.
То есть, в любом случае, нельзя включить в договор условия о его расторжении только лишь потому что наймодателю, например, понадобилась сдаваемая квартира для собственных нужд, или он передумал по каким то причинам сдавать ее, или рынок жилья изменился и сдавать квартиру на прежних условиях стало невыгодно. Да мало ли какие причины могут возникнуть у собственника.
А если собственник решил продать квартиру
Факт принятия собственником решения о продаже жилья, никоим образом не повлияет на расторжение или изменение договора найма и не является поводом требовать освобождения сдаваемой квартиры жильцами.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Договор продолжит свое действие на прежних условиях.
Новый собственник при этом так же не вправе требовать выселения жильцов, "доставшихся в наследство" от прежнего собственника и получает все права и головную боль наймодателя.
В таких случаях собственнику остаётся только ждать окончания срока действия договора.
Преимущественное право
Но мало дождаться окончания срока действия договора. Не позднее чем за три месяца до истечения такого срока, собственник жилья, должен предложить нанимателю заключить договор найма на новый срок на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Как вам такой поворот в развитии событий? Хозяин ли положения в таком случае хозяин квартиры?
Ведь при таких условиях, только после отказа нанимателя заключить договор на новый срок, собственник может искать новых жильцов.
При этом факты нарушения сьемщиками жилья условий договора и возникшие разногласия с собственником не влияют на право нанимателей заключить договор на новый срок независимо от того хочет этого собственник или нет.
Единственный выход у владельцев недвижимости в таком случае - принятие решения не сдавать квартиру в течение не менее года.
При этом нельзя сначала принять такое решение - прекратить договор с прежними жильцами, а потом передумать.
В этом случае закон также на стороне нанимателей :
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Думаю излишне будет говорить, и о том, что не следует, пытаясь избавиться от неугодных жильцов, предлагая им заведомо невыгодные условия нового договора. Например с завышенной платой или дополнительными запретный действиями и пр.
Ведь, во-первых, наниматель может согласиться заключить договор на новый срок на новых условиях и в последствии оспорить такой договор в судебном порядке, как кабальную сделку.
А во-вторых, если он откажется, то с новым нанимателем договор должен быть заключён именно на этих же условиях.
Вредные советы
На просторах интернета нередко можно встретить мнение, что для того что бы вынудить неугодного жильца сьехать, нужно создать последнему невыносимые условия.
Рекомендации отключить свет, интернет, сменить замок, вынести вещи на лестницу, пригласить полицию и юристов в таких случаях не только бессильны, но порой и вредны.
Дело может закончится возбуждением уголовного дела, например за самоуправство или за нарушение неприкосновенности жилища. И отвечать по этим статьям будет именно собственник жилого помещения, решивший применить альтернативные меры воздействия на строптивых жильцов.
Возможен вариант, что после таких действий наниматель действительно экстрено сьедет.
Но не удивляетесь, если через некоторое время вам "прилетит" исковое заявление о возмещении убытков, связанных с переселением, поиском и оплатой иного жилья.
Так же не стоит надеяться на то, что если вы назовёте договор найма - договором аренды, к нему не будут предьявляться столь "драконовские" не выгодные наймодателю положения закона.
Название договора само по себе ни на что не влияет. В случае возникновения спорных ситуаций договор будет толковаться исходя из его содержания и фактически сложившихся отношений. То есть исключительно как договор найма жилого помещения. Не поможет также и включение в текст договора "хотелок" арендодателя, которые будут противоречить законодательству.
Как быть собственнику
А как быть собственнику, спросите вы?
Собственнику необходимо учитывать, что как и во многих других инвестиционных проектах, при сдаче квартиры всегда присутствует риск.
Поэтому готовиться к такому мероприятию тоже необходимо основательно, не надеясь на мягкотелость квартирантов и мнимое превосходство собственника.
В первую очередь - это тщательная подготовка к заключению договора. При этом, просто договор "скачанный с интернета", не подойдёт.
В сети гуляет множество договоров, но любой шаблон нуждается в доработке под каждую конкретную ситуацию. Не говоря о том, что изначально "болванка", может быть очень низкого качества с путаницей понятий аренды и найма, с отсутствием необходимых наймодателю положений.
Что необходимо отразить в договоре:
- определитесь будет это краткосрочный или долгосрочный договор;
- в обязательном порядке укажите срок действия договора и дату его окончания;
- пропишите подробный порядок, и сроки внесения платы. Условия и порядок ее повышения;
- перечень и порядок оплаты коммунальных платежей;
- ограничения по поднайму и количеству проживающих,
- иные ограничения (например запрет на содержание домашних животных, запрет на курение и пр.) ;
- обязанности нанимателя и права наймодателя;
- штрафные санкции за нарушение условий договора, а так же за порчу и разрушение имущества;
- порядок внесения, возврата и размер обеспечительных платежей (депозит и/или залог);
- порядок и сроки направления уведомлений по договору. Укажите, что уведомления могут направляться через определённые мессенджеры или по адресу электронной почты. Это важно и существенно облегчит вам жизнь при возникновении конфликтных ситуаций.
Составьте акт приема-передачи с подробной описью состояния квартиры, показаниями счётчиков на момент передачи, описью и желательно стоимостью находящегося там имущества.
Если планируете краткосрочное (до одного года) заключение договора, обязательно включите в его текст условия, нарушение которых, предоставит наймодателю право требовать его расторжения в одностороннем порядке без обращения в суд.
Следите за сроками. Все договорённости и уведомления оформляйте в письменном виде.
Фиксируйте все нарушения договора со стороны нанимателя. В случае необходимости применяйте фото и видеофиксацию.
Никогда не сдавайтесь - сдаются только квартиры
Помните - никто не застрахован от сдачи квартиры таким нанимателям, которые начнут злоупотреблять своими правами. Но в ваших руках максимально обезопасить себя подойдя к делу максимально внимательно.
Всем добра, мира и позитива!
Об авторе канала можно прочитать здесь.