«Бум в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) закончился», – такое заявление сделал директор «Фирсовой Слободы» Михаил Кочетов. Откуда такой вывод и что сейчас происходит на рынке загородного жилья он подробнее рассказал на круглом столе в ИД «Алтапресс».
Самые важные новости в Телеграм и ВКонтакте. Подпишитесь!
Подъем и откат
На Алтае доля ИЖС по площади по итогам первого полугодия 2024 года перевалила за рекордные 67%. Для сравнения: в разные годы в регионе она составляла 30-60%.
Такой интерес, как отметил Кочетов, спровоцировали несколько явлений. Это пандемия, когда люди хотели выбраться из квартир, льготная Сельская ипотека с самой низкой ставкой на местном рынке в 3% и ситуация, когда квадратный метр в ИЖС стал дешевле, чем в квартире.
«Только наша компания в 2021 году продала 107 участков без подряда, в 2022-м – 303, в 2023-м – 398 и за первый квартал 2024-го – 249. Пиком стало проведение аукциона участков весной: желающих покупать было так много, что мы не понимали, как иначе справиться с этой ситуацией», - сказал выступающий.
Теперь же пошел «откат»: часть застройщиков, которые победили в аукционе, стали отказываться от выкупленных участков. Все из-за изменившейся ситуации на рынке. Этому способствовала отмена «всеобщей» льготной ипотеки 2020; изменение и ужесточение Семейной ипотеки, а также пауза в выдаче Сельской ипотеки.
Россельхозбанк, который выдает сельскую ипотеку, приостанавливал прием заявок из-за исчерпания лимита на 2024 год. На продолжение программы федеральное правительство в октябре направляло 6,8 млрд рублей, сообщает ТАСС. За счет них просубсидируют 142,8 тыс. ранее выданных займов в России.
«Я всегда относился к буму в ИЖС с пессимизмом, потому что понимал, что никаких объективных предпосылок к такому бурному росту нет», - сказал Михаил Кочетов.
Михаил Кочетов, директор «Фирсовой Слободы».
Анна Зайкова
Что будет
На подогретом загородном рынке выросли цены на земельные участки, поэтому, как отметил эксперт, инвесторы в этом сегменте пока чувствуют себя неплохо. В почти законченном ЖК «Палитра» средняя цена за сотку сейчас – 480 тыс. рублей (на старте проекта в 2021 году – 123 тыс. рублей).
В пусковом секторе нового ЖК «Ботаника» средняя стоимость сотки – 263 тыс. рублей (в 2023-м – 167 тыс. рублей), а на «вторичном рынке» – не опускается ниже 300 тыс. рублей. Отметим, что речь идет о земле с инженерными коммуникациями.
Михаил Кочетов ожидает, что цены на сами участки вниз не пойдут. С готовыми домами ситуация иная.
«Начнется резкое снижение темпов строительства, - сказал эксперт. - Заложенные объекты достроят. Сомневаюсь, но, возможно, чтобы быстрее вытащить свои деньги, такие дома начнут продавать по сходной цене».
Впрочем, по словам эксперта, себестоимость готового дома все еще ниже, чем у квартиры – 70-80 тыс. рублей за квадрат.
По прогнозам Кочетова, в течение полугода с рынка ИЖС уйдут «мелкие» застройщики, у которых нет ресурсов, чтобы продолжать работу. «Не скажу, что это плохо: эта категория подгоняла свои проекты под лимиты ипотеки. Качество продукта было соответствующим: без отделки, отмосток, ограждений», - сказал он.
Михаил Кочетов, директор «Фирсовой Слободы».
Анна Зайкова
По мнению выступающего, пришло время покупателей «с деньгами», которые не зациклены на ипотеке. Им нужно качественно иной товар.
«Мы снова открыли продажи для физических лиц. Весной вряд ли больше 100 участков выставим на продажу», - заключил Кочетов.
По данным «Дом.РФ» в третьем квартале 2024 года спрос на ипотеку в сегменте ИЖС сократился в России. Это -80% ко второму кварталу, в котором, впрочем, был сумасшедший спрос на фоне завершения «Льготной ипотеки».
При этом выдача ипотеки на покупку готовых домов сохранилась на уровне предыдущего квартала.