«Пузырь» цен на недвижимость, скорее всего, никогда не лопнет.
Вероятно, многие из вас слышали (или сами озвучивали) мысль о том, что квартиры и дома не могут дорожать вечно, но реальность продолжает больно бить в лицо и с каждым годом цена квадратного метра становится всё выше и выше. Изучили тенденции развития ИЖС за вас и рассказываем о возможных сценариях строительства дома в этой статье.
Если вы мечтаете о загородном доме, но откладываете воплощение этой мечты до лучших времен, напоминаем: лучшее время было два года назад. Следующий идеальный момент — сейчас.
Небольшой, но очень показательный пример: за прошедший год наш флагманский проект «Бруклин» подорожал на 30% или на 4 млн рублей в абсолютных цифрах в комплектации «как на картинке».
Состав комплектации, включая организацию строительства, доставки, работы и все материалы, не изменился. Даже маржа компании осталась прежней — рост финальной цены обусловлен исключительно подорожанием материалов.
В этом и заключается главный минус вариантов «копить» и «подождать ещё чуть-чуть» — стоимость стройматериалов и работ растёт с каждым сезоном, поэтому чем дольше вы копите, тем большую сумму нужно будет собрать. И если в 2023 году за 13 млн рублей можно было купить дом 170 м2 с полной наружной отделкой, то сейчас это просто тёплый контур.
Давайте рассмотрим самые популярные сценарии строительства дома
1. Денег нет, но есть большое желание построить дом
Рынок ИЖС — стихийный, и попасть в него не так уж и сложно. Поэтому время от времени появляются компании, предлагающие построить дом условно за 1 млн рублей. И если в какой-то момент вы захотите откликнуться на эту рекламу — забудьте. Серьёзно. Даже если вы где-то найдёте этот миллион. Даже если вам обещают зафиксировать смету. Даже если убедительно показывают довольных заказчиков. Даже если вы собираетесь делать это самостоятельно. Даже если у вас руки золотые.
Дом за миллион — это баня 3х4. В лучшем случае вам придётся много раз доплатить, смириться с большим количеством косяков и ежегодно вкладывать деньги в ремонт. В худшем — получить дом в непригодном для жизни состоянии, либо не получить его совсем.
Придумайте другое применение этим деньгам: положите на депозит, отдохните на море, купите автомобиль (за такие деньги только б/у, к сожалению). Это принесёт вам радость и избавит от головной боли от участка с недостроем.
2. У вас есть немного денег и вы хотите дом для сезонного отдыха
Советуем обратить внимание на модульные и небольшие каркасные дома. Не гонитесь за комплектацией «под ключ», ведь гораздо лучше (и эффективнее с точки зрения вложения средств) получить хорошую базу и сделать со временем ремонт, чем вместить в небольшой бюджет сомнительную базу, наспех сделанный ремонт и постоянную необходимость всё переделывать. Да, всегда будет чем заняться, но надо ли вам это?
Еще подходящий вариант для этого случая: наличные + ипотека на остаток. Даже под рыночный процент будет выгоднее сразу все сделать, чем дробить по этапам.
3. У вас есть деньги на первоначальный взнос по ипотеке, но вы не подходите под льготные программы
Если вы действительно готовы строить дом — кредитуйтесь.
Вероятнее всего, даже высокая ставка по рыночной ипотеке при таком раскладе окажется выгоднее (а при снижении её можно и рефинансировать). Тем более, у некоторых банков ещё остались лимиты по льготным программам.
Даже если кредит не удастся рефинансировать, с учетом роста инфляции и цен на недвижимость, ипотека — всё ещё хорошая идея.
Покажем на примере:
Проект «Милан», клееный брус
Дом с фундаментом и инженерными сетями: 7 860 000 рублей
Базовая ипотека 26,1 % на 29 лет
Первоначальный взнос: 1 972 260 рублей
Ежемесячный платёж: 130 501 рубль
Какой бы страшной ни казалась сейчас эта цифра — через несколько лет она будет ощущаться гораздо комфортнее для вашего семейного бюджета.
4. У вас есть деньги на первоначальный взнос и вы подходите под льготную программу ипотеки
Самое время действовать. Конечно, в этом году мы видим небольшие перебои с лимитами, но банки дают одобрение — с введения эскроу-счетов у нас проводятся минимум 3 сделки с использованием ипотеки в месяц.
Если вы хотите подождать, когда ситуация стабилизируется, будьте готовы за это доплатить. Условия в новом году лучше не будут, а цены 100% вырастут, поэтому вы выиграете ровным счетом ничего.
5. У вас есть наличка, но немного не хватает до нужной суммы
Вариант «копить» отметаем сразу (если забыли почему, вернитесь к графику роста цены нашего проекта «Бруклин»). За всей этой сухой статистикой скрываются очень грустные реальные истории.
В 2022 году к нам обратилась семья, у которой уже был участок в коттеджном посёлке комфорт-класса. Мы разработали проект, посчитали смету и предложили начать строительство. Дом в оптимальной комплектации выходил на 10 млн рублей. У клиентов на руках было только 9,5 млн, и несмотря на все доводы о вероятном сезонном подорожании, они решили копить дальше и вернуться следующей весной. И правда вернулись.
Вот только к весне 2023 года произошел значительный рост цен из-за совокупности факторов: сезонность + санкции + увеличение экспорта древесины. Разница оказалась больше, чем можно было ожидать, и смета на готовый проект превысила уже 13 млн рублей.
От идеи строить семья отказалась, да и участок в итоге тоже продала.
Такие дела.
6. У вас есть деньги, но они на депозите/в обороте/где-то еще работают
Для тех, кто оставляет деньги на депозитах в надежде таким образом заработать достаточную сумму для строительства дома, тоже есть не очень приятная новость: при текущем раскладе скорость роста цен на материалы, скорее всего, опередит размер накопленных процентов.
Максимальная ставка по депозитам на момент написания статьи - 22%, рост цен на примере проекта “Бруклин” в сравнении 4 квартал 2024 - 4 квартал 2023 составил 30%. Заработать получится примерно -8%.
Для таких случаев идеальный вариант - поэтапное строительство. Не обязательно выводить всю сумму сразу, можно начать, например, с холодного контура или вообще залить фундамент и забронировать брус. И к моменту получения прибыли по депозиту самое основное и сложное у вас уже будет построено по выгодной цене.
Получается, в 5 из 6 случаев смысла ждать нет: в лучшем случае вы только потеряете время, в худшем — так никогда и не начнёте строительство.
А вот ещё несколько доказательств того, что действовать нужно прямо сейчас:
Жесткие условия эскроу
Льготные ипотеки для ИЖС со следующего года будут выдаваться только при условии работы с эскроу-счетами.
Схема выглядит так: заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор, по которому деньги за дом поступают на эскроу-счет и будут находиться там, пока подрядчик не построит объект. При этом застройщик возводит дом за свой счет или берет банковский кредит. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным, а строительная компания получает свои деньги с эскроу-счета.
Схема уже работает в тестовом режиме, сделки проходят, но есть нюансы:
- Мало компаний могут финансировать строительство за свой счет, а для открытия кредитной линии в банке требуется пройти дополнительную аккредитацию и доказать надежность. Большинство подрядчиков отсеиваются на этом этапе.
- Даже при благоприятном исходе кредитный лимит на компанию ограничен, и если заказчиков больше, чем возможностей в данный момент, придется подождать возобновления лимитов для компании. Это не страшно, но влияет на общий срок строительства дома.
- А еще эскроу — это определенный риск и дополнительные расходы для компаний, поэтому неудивительно, что некоторые точно будут закладывать возможные риски в изначальную стоимость — и цены на строительство вновь будут расти.
Возможности и риски поэтапного строительства
В малоэтажном строительстве есть хорошая опция — разбить возведение дома на несколько этапов и «замораживать» стройку, если в моменте нет возможности оплатить следующий. Да, в этом случае строительство немного затянется, зато не придётся жертвовать качеством — лучше постепенно строить надёжное на века, чем быстрое на пару лет.
Ещё один важный нюанс такого способа — фиксировать смету получится только на этап вперёд, а значит, стоимость материалов для других работ всё ещё будет расти вместе с инфляцией.
Несколько лет назад, в период резкого увеличения спроса на загородную недвижимость, у нас был очень показательный случай: заказчик выбрал поэтапное авансирование и к строительству тёплого контура вернулся через полтора года после заливки фундамента. При пересчёте материалов цена увеличилась на 2,5 млн рублей. Согласитесь, не самый приятный расклад.
После этого заказчик принял решение взять ипотеку для завершения строительства и включил в неё максимум возможного — вы ведь помните, что для эксплуатации дома нужно ещё обустроить в нём инженерные сети и сделать внутреннюю отделку?
Бонусы и акции в преддверии Нового года
У многих строительных компаний перед праздниками появляются специальные предложения: кто-то предлагает фиксировать смету и заранее бронировать строительные материалы, кто-то дарит в подарок дизайн-проект или подключение к инженерным сетям. Это хороший способ сэкономить. Рекомендуем тщательно мониторить рынок на предмет специальных предложений и заключать договор именно в этом году, чтобы собрать все самое выгодное.
Надеемся статья вас не сильно испугала, но всё-таки заставила задуматься. Если хотите узнать больше, чтобы решиться, пишите сюда @info_nordsrub — мы подарим подробную инструкцию по строительству дома вашей мечты. Так вы сможете реально оценить стоимость, сроки и свои возможности, а также окончательно определиться с проектом и доп. постройками
А если вы уже созрели для старта и вам не терпится задать вопросы и рассчитать стоимость строительства дома мечты, наши специалисты ежедневно на связи и готовы проконсультировать