В нашей стране сейчас довольно сложные времена. Мировые санкции давят, экономика перестраивается и вообще куча проблем. Трудности с валютой и прочие передряги. Когда такое происходит, то наиболее логичным является поддержка крупных китов нашей экономики, а именно банковского сектора, крупных производств и крупных строительных компаний. Наша страна перенимает опыт Китая в этом вопросе и бурным цветом идет строительство в нашей стране. Правда в связи со сложной обстановкой центральный банк вынужден повышать ключевую ставку. Деска инфляция у нас большая потому что люди стали богатыми и скупают все напропалую. А значит надо сделать так, чтобы люди понесли свои деньги в банк под высокие проценты и не смогли все скупать. Правда когда придут деньги по процентам, люди все-равно пойдут все скупать, но это будет еще не скоро. Да и количество товаров надо уменьшить, чтобы нечего было покупать, а значит и инфляция упадет- покупать нечего, значит никакой активности рынка. Правда есть мнение, что дополнительные издержки по высокому процентному кредиту включат в стоимость конечного товара, что разгонит инфляцию. Но там сидят умные люди, они все знают. Я вам хочу рассказать о том, что нашим банкам разрешили нарушать законы формирования ипотеки, и они с радостью этим пользуются, ведь для людей есть вполне логичное объяснение, которое их полностью устраивает, а значит все тихо спокойно. Но обо все по-порядку.
Давайте для начала поймем откуда у нас столько стройки и ипотеки. Как нам показал Китай- стройка это очень выгодно. Но во время строительства здорово работает экономика, ведь стройка это рабочие руки, металлургия в виде арматуры, машиностроение, это краны и трактора, бетон, цемент, плиты, дороги, инфраструктура, короче одни плюсы, правда за все это платит покупатель квартиры, но это неважно, ведь ему помогут банки и всем хорошо. Производство производит, люди строят, трактора дымят, краны поднимают, банки крутят деньги. Давайте для начала вообще разберемся что такое ипотека и по каким законам она живет. Ипотека это кредит под залог недвижимости. Отсюда вытекает первый закон ипотек- это надежность. Как вы думаете какая самая главная задача у коммерческих банков? Правильно, добиться того, чтобы деньги, которые занял банк, ему вернули, а если еще удастся немного заработать, то это вообще супер. Это называется риски. Тем кто занимается инвестированием в ценные бумаги знакома такая шкала- прибыль 5-10% бумаги без риска, 10-15% бумаги средней рискованности, 15-20 высокий риск, а больше 20% супер риск мафия)).Так вот, получается, что ипотечный кредит это очень надежный для банка кредит по двум причинам, Первая причина это непосредственный залог, то есть пока не будет погашена ипотека, квартира в обременении у банка и если что-то пойдет не так, то банк может продать квартиру и покрыть убытки. Во вторых ипотечное имущество в обязательном порядке страхуется, даже если что-то пойдет не так, страховая компания все покроет. А так как люди у нас берегут имущество, то страховая тоже хорошо имеет. Людям объяснили, что центральный банк поднял ключевую ставку, а значит процент по ипотеке не может быть ниже ключевой ставки и по-сути ипотеку прировняли к обычному кредиту. Кстати, это объяснение очень похоже на, как нам объясняли почему дорожает бензин, когда дорожает нефть. Правда потом нефть начала дешеветь, а бензин все-равно дорожал. Так вот, давайте развеем этот миф. Ипотека и ключевая ставка не очень логично и линейно связаны. Как я уже писал выше, ставка определяет риски. Судя по всему риски огромные в нашей стране, если даже такой надежный кредит, как ипотека дают под 26%. Банки просто накачивают деньгами. Позже мы подытожим все факторы и прикинем реальные проценты по ипотеке.
Вторым критерием ипотеки является то, что вы платите первоначальный взнос. Сейчас банки просят 20-30 и даже 40%. То есть вы вносите первоначальный взнос, чтобы показать свою компетентность и получаете кредит по ипотеке. Но в это есть тоже доля лукавства. Вы не просто вносите первоначальный взнос, а вы даете банку деньги, которые он крутит и зарабатывает на них. Он на эти деньги выдает кредиты и должен по идее компенсировать часть ставки. Для сравнения как бы уменьшился ваш платеж, если бы вы положили эти деньги просто на депозит, вот на столько и должна уменьшаться ставка.
Ну, и третье- ипотека это долгосрочный кредит. Его выдают на 25-30 лет. Согласитесь это очень долго. Как показывает история нашей страны, у нас никогда не было стабильного периода больше 30 лет. Как только проходит 30 лет, то курс нашей страны меняется очень кардинально и угадать куда опять нас бросит ни кто не может. А значит банкиры боятся этого, тем более 30 лет стабильности скоро могут и закончится, впереди 2030 год. Если вы интересуетесь, то все программы у нас до 30 года. Даже чисто математически если прикинуть. Сейчас трудное время и ставки высокие, но центральный банк делает все, чтобы жить стало лучше, а значит ставка будет уменьшаться, а значит в срезе 30 лет выгода будет колоссальная. Есть еще один прикол длительного кредита- это соотношение погашения основного долга и процентов. Чем длиннее кредит, тем это соотношение поворачивается в пользу банка. Например вы платите по ипотеке 50 тысяч рублей, из которых в основной долг идет только рублей 600, а 44400 рублей идут за проценты. То есть банк сначала зарабатывает, а уже потом получает занятые деньги. И в случае, какой-то проблемы у заемщика он банк продаст его квартиру и вернет себе практически всю сумму тела кредита.
А теперь подытожим. В нашей стране живут люди еще с советским образованием и воспитанием. Они в такие тонкие материи не лезут, им достаточно логического объяснения, ставку подняли, ипотеку подняли. Но на самом деле это работает для обычного кредите, для ипотеки так работать не может по перечисленным выше факторам:
1. Квартира в залоге у банка
2. Первоначальный взнос, на котором банк зарабатывает
3. Сначала выплата процентов, а не тела кредита
4. Длительный срок
5. Обязательное страхование.
Ипотека это очень давнее изобретение и люди давно умеют с ней общаться. Давайте посмотрим как за рубежом обстоят дела с ипотекой. Взять например Германию. Там инфляция 3%, ключевая ставка 3, 65%, а вот стоимость ипотеки 1,35%. И это правильно, всегда так было, что ипотечный кредит в силу своих факторов надежности должен быть в половину меньше, чем ключевая ставка центрального банка. Но у нас разрешили банкам зарабатывать на всю катушку. Скорее всего это правильно, во время потрясений опоры должны быть сильными и устойчивыми. А может это просто бизнес по-русски, кто знает.