Часто люди, заключая договор найма совершенно не вчитываются в его текст и не думают о том, что будет, когда закончится срок договора и придется освобождать занимаемую жилплощадь.
В подавляющем большинстве случае все заканчивается хорошо, договор составлен грамотно и добросовестно, наймодатель адекватный и дорожит своей репутацией, в связи с чем все маленькие шероховатости переживаются с улыбкой как небольшие неловкости.
Но бывает и по-другому. Регулярно встречаюсь в практике со случаями, когда наниматель, поссорившись с собственником квартиры из-за различных вопросов, связанных с эксплуатацией квартиры (от потекшего крана до паразитов в квартире), решает съехать со злополучной квартиры.
Однако, в этом случае встает вопрос, как оформить это расставание так, чтобы вернуть сумму залога и избежать ответственности за придуманные собственником повреждения бытовой техники и мебели.
Прежде всего, всегда необходимо оформлять отношения по найму помещения в виде бумажного (электронного) документа, подписанного сторонами (в том числе с использованием электронных цифровых подписей). Этого требует часть 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Самая главная обязанность наймодателя предоставить помещение в состоянии, пригодном для его проживания.
Понятие пригодности для проживания для нас будет очень важным, так как во многих случаях будет основанием для одностороннего расторжения договора.
В этом нам поможет Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N47.
Например, согласно этому прекрасному документу жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), а устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую, как объединение вентиляционных каналов кухни и санузла.
Поэтому если на кухне пахнет туалетом, это совершенно не нормально.
Но вернемся к вопросу расставания с наймодателем.
Наниматель по своему желанию может с согласия проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Слишком долго ждать?
Есть общее правило, что любой договор можно расторгнуть по соглашению сторон в сроки, определенные указанным соглашением.
Поэтому, если собственник не возражает, съехать можно и раньше.
Но главное, не забудьте о том, что уведомление о расторжении договора должно быть письменным. Это либо классическое письмо под роспись (направление почтой с уведомлением тоже подойдет), либо обмен электронными документами, в том числе по социальным сетям, если, конечно, Ваш договор найма содержит такой пункт.
При этом хочу обратить внимание, что по основанию признания помещения непригодным для проживания договор может быть расторгнут только судом, если собственник с такой постановкой вопроса не согласен.
При расторжении договора найма стороны должны подстраховаться и составить акт приема-передачи помещения, в котором сделать отметки о возврате ключей, всех выявленных повреждениях, возврате залога (если таковой вносился), отсутствии вещей нанимателя, а главное, об отсутствии претензий друг к другу по результатам и зафиксировать факт расторжения договора найма.
Такой акт, подписанный обеими сторонами договора, в дальнейшем поможет избежать большого количества проблем.
Остались вопросы, возникли проблемы? Звоните, обязательно проконсультирую и помогу.