Я узнала в этом году новое слово «хоумстейджинг» это подготовка недвижимости к аренде, продаже. Фактически это «обуючивание» пространства. Как домохозяйка 30+, я занималась этим очень много, учитывая, что мы с мужем за последние 3 года переезжали 7 раз.
Иногда мы онлайн снимали жилье, а на месте понимали, что фотки сделаны сразу после ремонта, который был 5-7 лет назад. Впечатление было удручающее, приходилось обустраивать каждое жилье под себя.
Поэтому когда я решила сдавать свою квартиру, мне хотелось, чтобы жильцам было хорошо. Чтобы моя квартира была местом силы и заряжала людей, а не приносила им разочарование и печаль. Хотя родители, друзья, которые сдавали недвижимость, твердили как заклинание: «Арендаторам итак годится. Всё равно снимут, не надо ничего делать». В моей квартире был капитальный ремонт 10 лет назад, жилье выглядело неплохо, современно, хотя были местами пятна на стенах и легкая усталость интерьера.
Я решила не слушать окружение, посчитав экономику, поняла, что если уложусь в 100-150 тысяч на хоумстейджинг, смогу окупить ремонт за год. Но в эту сумму не включены потери, связанные с простаиванием квартиры во время ремонта.
Зачем «обуючивать» квартиру, когда её можно сдать без геморроя?
- Прибыль. После года ремонт начнет приносить дополнительные деньги. По моим расчетам еще 2-3 года цена будет выше за счет свежести и современность интерьера.
- Увеличение целевой аудитории. Замена ярких деталей и решений на более универсальные делает жилье привлекательным для более широкой аудитории.
- Аппетитные фото. Сделать красивые «вкусные» картинки, как в инсте (или как в пинтересте) возможно только если интерьер реально легкий, стильный, фотогеничный. Бабушкин ремонт или неудачный цвет стен даже если отфотошопить, живьем человек поймет подмену.
- Сразу «ДА». Когда потенциальный арендатор оказывается в пространстве, которое есть, а не кажется приятным и удобным для жизни, он сразу соглашается.
- Капитальное вложение. Сейчас высокая инфляция и вклад в стены жилья, которое будет приносить вам прибыть неплохое решение.
Вдохновившить картинками из Pinterest и статьями с фото до/после, я начала действовать. Меня вдохновляла подруга, которая успешно прошла этот путь месяцем раньше.
Этапы хоумстейджинга
- Составить бюджет и план работ. Основное, что я хотела сделать это обновить стены, убрать встроенные полки, поменять зеркало в ванной, рабочее место и добавить декор.
- «Грязные работы». Выкинуть встроенные шкафы, выровнять стены, покрасить их заняло 2 недели. Мне повезло с рабочим, который трудился ночами и был замотивирован закончить больше, чем я.
- Уборка. После ремонта оказалось очень много грязюки, хотя мы защищали поверхности специальными покрытиями. Но малярный скотч, пятна краски, старые загрязнения портили внешний вид красивых новых стен. Я заказала клининг «после ремонта» за 15 тыс и осталась очень довольна, две девушки убрали за 7 часов то, что я бы оттирала минимум 7 дней.
- Пока проходили этапы 2 и 3, я заказывала мебель, дизайнерские мелочи на маркетплейсах. Многое шло больше недели, поэтому важно не откладывать в долгий ящик шоппинг. Оказалось, в сегменте недорогой мебели много брака. Я потеряла 3 недели на покупке зеркала в ванну, одно пришло разбитым, второе задержали и оно ехало 2 недели.
- Постановочная фотосессия. Важно выбрать день, когда будет много света, расставить аккуратно все мелочи и сделать фотки с ровным горизонтом разных ракурсов.
У меня ушло 4-5 недели на все этапы. Дальше осталось только выложить фото, описание квартиры в ЦИАН, Авито, чаты Телеграма и ждать идеальных жильцов.
Подводные камни
Если я вас убедила прошлой частью статьи как круто и весело делать хоумстейджинг квартиры, не спешите. Сейчас буду делиться сложностями, с которыми мне предстояло столкнуться, когда самое сложно казалось бы должно быть позади.
С риелтором или без? Я обратилась в агентство недвижимости. Они выложили ужасное объявление, перемешав все фотки, поленившись написать текст с описанием жилья и района. Я попросила поменять последовательность фото, сама предоставила красивое описание квартиры. Честно говоря, в начале мне было непонятно нафига агент, когда я делаю всё сама?
Я выложила объявление сама на Авито, группы ТГ, чтобы сэкономить комиссию потенциальным жильцам. Но мне писали арендаторы-неликвид: иранцы, которых надо регистрировать, с собаками, те, кому нужна прописка и тд.
В итоге за месяц не было ни одного показа. Оказалось, пока я делала белые стены и выбирала подушки, рынок недвижимости, пошёл на спад. Я потеряла месяц, когда могла бы уже сдавать квартиру, не прилагая никаких усилий… пришлось понизить цену на 10%. И… ничего не произошло.
Я решила, что причина такого отсутствия интереса к моей квартире связана с объективными причинами:
- До метро 18 минут
- Окраина города, пусть и в пределах МКАД
- Старый район, те кто готов платить больше 70 тыс. в месяц хотят новые ЖК, хотя там нет парковок, часто бывают проблемы с качеством постройки дома
На это я повлиять никак не могу. Но возможно имеют место быть подсознательные страхи и неготовность расстаться с таким уютным жильём, которое я делала с огромной любовью. Из серии: «Такая корова нужна самому»… Я проработала свои страхи, провела ритуал подготовки квартиры к новым жильцам.
Хотите верьте, хотите нет, но через 3 дня нашлись жильцы, и я сдала квартиру. Кстати я очень порадовалась, что сдаю через агента. Оплата услуг риелтора производится арендаторами, а договор составляет он, защищая интересы собственника. Я - человек мягкий, мне было сложно не прогнуться на «скидку», когда пошёл 3-ий месяц, но благодаря агенту, мы сдали квартиру на моих условиях.
Экономика и выводы
Теперь поделюсь с вами цифрами. Мои затраты:
- оплата ремонтнику 105 тыс
- материалы в Леруа 25 тыс
- клининг 15 тыс
- мебель 15 тыс
- декор (постеры, подушки, чайник и тд) 20 тыс
Итого 165 тыс на хоумстейджинг. Решила 15 тыс не прибавлять, потому что в любом случае потратила бы эти деньги.
Я рада, что сделала косметический ремонт (это 78% затрат), потому что оказалось у меня подтекал кондиционер, была пробита трасса, могли быть через пару лет большие проблемы.
Я потеряла 2 месяца аренды в самый горячий сезон. Сейчас я бы посоветовала себе отложить ремонт и сдать квартиру сразу, когда рынок был на пике. Но если аренда не ваш главный источник дохода, стратегически хоумстейджинг окупится, особенно если не стремиться к недостижимому идеалу, а вкладывать деньги с умом и постепенно.