Это та фраза, которая сейчас лучше всего отражает ситуацию на столичном рынке недвижимости. Во-первых цены - они как американский госдолг. Все пророчат, что этот пузырь лопнет, но это не происходит. Стоимость квадратного метра, забралась на вершину и не думает с нее спускаться. Ну а во-вторых, ипотека. В теории этот институт вроде как существует, но на практике кому она нужна с такими ставками?
Просто для примера. Средняя ставка по рыночной ипотеке сейчас 25%. Берём квартиру за 15 миллионов рублей с первоначальным взносом 30 %. И следующие 30 лет каждый месяц отдаем банку почти 220 тысяч рублей. Чтобы даже с таким платежом, в итоге, переплатить за эту квартиру 70 миллионов!
Что делать тем, у кого нет таких денег, и есть голова на плечах? Потому что вписываться в подобное это где-то на грани безумия. Ну, к примеру, если вы в год семьи активно и успешно работали над выполнением программы по повышению рождаемости, то у вас еще есть возможность взять семейную ипотеку. Здесь хотя бы ставку можно назвать адекватной - 6%.
Плюс можно использовать материнский капитал для первоначального взноса. Но есть нюанс. Лимиты, выделенные властями на эту программу, заканчиваются с космической скоростью. Желающих-то много. Плюс к этому, банки, чтобы растянуть эти лимиты ещё и устанавливают достаточно высокие первоначальные взносы - до 50% от стоимости недвижимости.
Еще один вариант купить квартиру - различного рода предложения от застройщиков. Их еще называют схематозы - лучшего слова, вот правда, не подобрать. Траншевая ипотека и субсидированная самим застройщиком ставка. Но несмотря на свою привлекательность, они таят в себе множество рисков для покупателя. В частности, застройщики свои расходы по субсидированию той же ставки зашивают в стоимость жилья, так что квартира вам обойдется дороже, чем она стоит на самом деле.
Ну и что остается? Последним легальным способом купить новостройку является программа трейд-ин. Это почти такая же схема, как с подержанными автомобилями. Только вместо них - ваша старая квартира. Которую вы продаете, доплачиваете и получаете новостроечку.
Популярность этой схемы быстро растет. Как это работает? Покупатель приходит к застройщику, выбирает себе новостройку и просит трейд-ин. После чего квартира в новостройке бронируется, а цена на нее фиксируется на срок до шести месяцев. Бронирование услуга не бесплатная. Поэтому надо обязательно спросить застройщика - входит ли плата за него в стоимость квартиры или же это отдельная комиссия. Далее, агентство недвижимости, с которым у застройщика договор, оценит имеющееся у покупателя жилье, чтобы понять нужна ли доплата и в каком объеме.
После чего, возможны три варианта. Первый - застройщик передает покупателя риелтору, задача которого продать старую квартиру в нужный срок по оговоренной цене. Но за комиссию в пару процентов от стоимости. Второй вариант - квартиру выкупит агентство, партнер застройщика. Тут ваше жилье оценят с максимальным дисконтом, он может доходить до 20%. И есть третий вариант - застройщик просто даёт время покупателю самому продать свою вторичку.
Все плюсы и минусы схемы как бы на лицо. С одной стороны, агентство и застройщик могут дать не совсем честную - с точки зрения покупателя - цену старой вторички. Кроме этого, есть всевозможные комиссии. С другой стороны, застройщики иногда предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин - от 2 до 5 процентов. Как раз, компенсируя все допзатраты.
Еще один плюс - покупатель может быть избавлен от необходимости искать того, кто купит его вторичку - это задачу готов взять на себя посредник от застройщика. Правда, тут совсем как при сделках по обмену жилья могут возникнуть цепочки из нескольких сделок.
"В трейд-ине могут быть цепочки, потому что мы, как квартира нижняя, скажем так, над нами может зайти покупатель, у которого своя цепочка, и он может проходить опеку, он может согласовывать ипотеку, а его покупает еще- это все возможно. По трейд-ин у нас доходило до пяти квартир в цепи, и мы успешно выходили в сделку. В том числе там с потерей среднего звена, когда у нас одни отвалились покупатели и продавцы, соответственно, в цепочке, мы срочно нашли вторых, сохранили и успели в эти сроки."
Подытожим. Схема - без сомнений рабочая. Но нужно понимать базу. Если вы хотите купить новостройку, условно, в центре, а продаете убитую хрущевке на окраине без огромной доплаты - ничего не выйдет. Оценивать имеющийся у вас объект нужно реалистично. Да и к самой сделке подходить с умом. Чтобы снизить риск потерять деньги - тщательно выбирайте застройщика, чтобы это не была контора которая на рынке без году неделю. Ну и перед тем как заключать договор - внимательно его читайте, чтобы все условия сделки были четкими, прозрачными, а главное - понятные вам. Прямо как мы - Деньги 24!