Прекращение подачи коммунальных ресурсов по окончании срока аренды или в ответ на нарушение.
Достаточно интересная тема и её развитие в судебной практике. В 2000 году Президиум ВАС (№ 7349/99) вынес постановление, в котором указал, что отключение электроэнергии арендатору за неуплату арендной платы противоречит нормам ГК об аренде и есть другие способы защиты права, например идти и взыскивать в судебном порядке долг.
Прошло уже более 20 лет, но с тех пор, ни ВАС, ни Верховный суд такие дела не пересматривали и сейчас в судебной практике приведенная позиция считается не очень правильной, а потому попросту игнорируется нижестоящими судами.
Действительно, если арендатор не платит арендную плату, плату за коммуналку, то почему арендодатель должен нести все эти издержки.
И сегодня в судебной практике мы видим, что суды всё чаще и чаще признают отключение арендодателем электроэнергии правомерным, но при соблюдении ряда условий.
Во-первых, если стороны об этом первоначально договорились и внесли это в договор.
Во-вторых, если арендатор был об отключении заблаговременно предупрежден.
Ну и если срок договора истек, тут суды также говорят, что можно отключить. Арендодатель должен обеспечить спокойное пользование объектом в пределах срока договора аренды, а если срок истек, то и обязанность арендодателя обеспечить объект коммунальными ресурсами прекратилась.
Основанием для таких решений суды указывают ст. 328 ГК РФ об исполнении встречных обязательств. То есть, если арендатор не исполняет свою обязанность по внесению арендной платы, то и я арендодатель не обязан исполнять свою обязанность по обеспечению объекта коммунальными ресурсами.
При этом ГК говорит, что сторона, которая намеревается приостановить исполнение своей встречной обязанности в ответ на неисполнение обязанности другой стороной, согласно п. 3 ст. 307 ГК она обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом.
Но при этом арендодателю следует помнить о пределах реализации гражданских прав, так как не допускаются действия совершенные исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК).
И если в результате отключения электроэнергии арендатору будет нанесен серьезный ущерб, в том числе несоизмеримый с долгом по арендной плате, например продукция испортится в холодильных емкостях или птенцы умрут в инкубаторе, не говоря уже об арендаторе – медицинской организации, в результате чего пострадают пациенты, то так конечно делать нельзя.
Кроме того, важно понимать, что если вследствие отключения электроэнергии арендатор не мог пользоваться объектом, то основания для взыскания с него арендной платы отсутствуют (постановление АС Московского округа от 27.08.2021 по делу № А40-217490/2019).
Что предусмотреть в договоре
- Право арендодателя приостановить или прекратить подачу коммунальных ресурсов в ответ на нарушение арендатором договора или по окончании срока аренды.
- Срок и порядок предупреждения арендатора об ограничении или о прекращении подачи коммунальных ресурсов.
- Порядок начисления арендной платы в период ограничения или прекращения подачи коммунальных ресурсов.