Покупка домов и квартир для обычных жителей республики стала почти невозможной.
Жителям Бурятии, не имеющим жилплощади и не попадающим под льготные ипотеки, стоит забыть о собственной квартире как минимум на несколько лет, отмечают экономисты. После повышения ключевой ставки с 19% сразу до 21% обычная ипотека станет еще недоступнее. При этом все российские банки за несколько дней до решения регулятора словно сговорились и подняли ставки по рыночным программам в среднем до 25-27% годовых.
Деньги в банки
Напомним, Банк России 25 октября 2024 года принял решение повысить ключевую ставку на 200 б. п., до 21% годовых. Так регулятор борется с инфляцией, надеясь, что граждане будут активнее нести свои деньги на депозиты, замораживая их там, нежели тратить деньги на потребительском рынке, разгоняя инфляцию.
Последние повышения ставки Банком России происходили 13 сентября и 26 июля 2024 года: до 19% и 18% соответственно.
ВТБ 23 октября увеличил на 1 п. п. базовые процентные ставки по программам на готовое жилье (до минимальных 26,7%), ИЖС (до 27,1%) и земельный участок (до 27,5%), а также по программам рефинансирования.
Сбербанк повысил ставки на 3 п. п. по всем базoвым ипотечным программам. Минимальная ставка на вторичное жилье в Сбере теперь составляет 24,6%, на первичное – 24,9%.
Теперь, если заемщик покупает двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2 млн, то он просто не сможет его получить без дохода в 114 тыс. рублей, а отдавать он будет должен не менее 90 тыс. рублей одних процентов. В конечном итоге квартира заемщику обойдется в пять раз дороже.
Так, за квартиру стоимостью 6 млн рублей переплата за 25 лет составит 23 млн рублей.
- Вторичный жилищный рынок, основанный на кредитовании, в Улан-Удэ фактически умер после решения Банка России, а риелторы уже подыскивают себе новую работу. Потому что с такими условиями по ипотеке работать невозможно, - жалуется риелтор Наталья Бадмаева.
По ее словам, дом или квартиру с помощью «Семейной» или другой льготной программы приобрести также сложно из-за специфических требований и условий и высокого первоначального взноса в некоторых банках. Остается только ипотека ДФО, но ее могут взять на более четверти населения республики. Это молодые семьи до 35 лет, граждане с двумя детьми до 36 лет, работники военного-промышленного комплекса, участники спецоперации и педагоги.
Все это делает покупку домов и квартир для обычных жителей республики почти невозможной.
Жилищная пирамида?
Улан-удэнский эксперт экономист Анатолий Масловский полагает, что возвращения ставок по ипотеке к нормальным 10% годовых придется ждать еще не один год.
- Мы вступаем в затяжной экономический кризис, который завершится жесткой посадкой жилищного рынка на землю, в пол. Как актив он временно и значительно потеряет в своей стоимости. В потребительской останется.
Неслучайно, как говорят риелторы, на рынке в Улан-Удэ появилось беспрецедентное количество иногородних покупателей жилья. Дело в том, что прописка для покупки квартиры в Улан-Удэ нужна и москвичам, и иркутянам, и новосибирцам, а также жителям Средней Азии, получившим российское гражданство.
Все они активно скупают жилье на первичном рынке, надеясь через несколько лет достроить его и выгодно продать. Но вопрос в том, что когда квартира будет продаваться, то покупатели не смогут купить это жилье на супердорогом для заемщика вторичном рынке. Тем не менее все это взвинчивает цены вверх, и пока приток дольщиков не иссякает, жилищная пирамида ставит рекорд за рекордом, подняв цены продаж до 150 тыс. рублей за квадратный метр.
- Я бы не рекомендовал гражданам сейчас ввязываться в рискованные жилищные операции. Желательно вообще отойти от рынка и не смотреть в эту сторону, потому что он рухнет, - продолжает экономист. – Соответственно, можно потерять деньги.
Тем не менее на первичном рынке еще возможно движение вверх в 2024 году, так часто бывает перед тем, как все загремит вниз.