Как я в 25 лет инвестировал в квартиру

Покупатель студии в жилом комплексе «Малахит» поделился своей историей приобретения недвижимости и рассказал, как он выбирал жилье, что его сподвигло на этот шаг и почему он выбрал квартиру для инвестиций именно на ЖБИ.

Я из небольшого города Лысьва в Пермском крае. Переехал в Екатеринбург, когда поступил в Уральский федеральный университет. Закончил обучение три года назад и сейчас работаю в IT-сфере.

Есть собственное жилье, которое мне помогли купить родители.

Небольшая предыстория

Инвестированием я увлекся еще во время учебы в универе. Постоянно смотрел разных блогеров, которые рассказывали, как правильно покупать и продавать акции. Начал с небольших сумм: иногда терял, а иногда получалось удвоить и даже утроить вложенное.

Сейчас у меня уже небольшой портфель акций ключевых российских фирм, который приносит мне пассивный доход. Плюс моя основная работа. И несмотря на то, что мне 25 лет, сбережения, пусть и не миллиардные, у меня есть. И есть огромное желание расти дальше.

Почему именно недвижимость

Я давно присматривался к рынку недвижимости: все-таки в наше время квадратные метры — одна из самых стабильных валют, которая, помимо всего прочего, постоянно растет в цене.

Прежде чем инвестировать в недвижимость, я решил тщательно проанализировать рынокх

Бежать сломя голову в отдел продаж, несмотря на наличие хорошего первоначального взноса, никогда не хотел. На первом месте был анализ: если что-то и покупать, то только когда уверен, что это что-то окупится и станет приносить стабильный доход.

Поэтому я начал мониторить рынок аренды, чтобы просчитать хотя бы примерно, сколько лет мне понадобится, чтобы вернуть вложенные в квартиру деньги и начать получать чистый доход.

Вот как я считал.

Стоимость аренды студии в новостройке в среднем 28 000 рублей.

Ставка по IT-ипотеке для меня — 5-6% годовых. И гасить ее досрочно нет никакого смысла, потому что инфляция за пару лет эти проценты «съест».

Стоимость квартиры очень зависит от района. Но если выбирать самые ликвидные варианты — недалеко от центра, вузов и остановок метро/трамвая, то в районе 4–6 млн рублей.

Поэтому я прикинул, что ипотечный платеж для меня будет составлять 10–12 тысяч рублей с учетом первоначального взноса в размере 50% от стоимости квартиры и сроке ипотеки 30 лет (меньший срок меня не интересовал из-за все той же инфляции).

Проценты по долгосрочной ипотеке почти всегда перекрывает инфляция

Кстати. Ипотеку я так и не взял, хотя квартиру купил. Но об этом дальше.

Ситуация на рынке недвижимости

Я подписался на нескольких блогеров, которые рассказывали, что сейчас происходит на рынке недвижимости. Делюсь кратким резюме:

1. Ипотека сейчас недоступна для большинства горожан, потому что ставки по ней – запредельные. Из-за этого те, кто планировал покупать жилье, вынуждены отложить это на пару-тройку лет. А от этого выигрывает рынок аренды. Раз люди не могут приобрести в собственность, они будут снимать — жить ведь все равно где-то надо. Поэтому стоимость аренды будет только расти.
2. Застройщиков на рынке города множество. Большинство из них зашли в Екатеринбург совсем недавно. Чего от них ждать и смогут ли они выжить в трудные времена – вопросы, на которые не ответит ни один эксперт. Понятно, что благодаря введению эскроу-счетов, даже если попадется горе-застройщик, который не сможет завершить проект, деньги за квартиру мне вернут. Но, с учетом инфляции и роста цен, не думаю, что даже если я получу всю сумму, через год-два смогу себе позволить аналогичную квартиру в той же локации.
3. Отдельно меня интересовал вопрос: «А не упадут ли цены?» Ипотека недоступна, застройщикам все равно надо как-то продавать квартиры, следовательно, они пойдут на уступки. Но анализ рынка показал обратную ситуацию. Что логично. Бизнес никогда не будет работать себе в убыток. А строительные материалы, судя по комментариям экспертов рынка, за последние полгода заметно выросли в цене. Только щебень, например, — в два раза. И ниже себестоимости никто продавать недвижимость не будет, ждать чуда бессмысленно.
4. Страшное слово «ипотека» заставило застройщиков идти навстречу покупателям. И начать предлагать рассрочку под 0% годовых. Ноль! То есть переплата тут исключена. Не надо тратиться на страхование жизни, ходить в банк, доказывая свою платежеспособность, брать какие-то справки. Можно купить квартиру, даже если у тебя нет всей суммы разом, без каких-либо переплат.

Выбор локации

Оставалось выбрать район. И тут я не придумал ничего умнее, чем собрать статистику по моим бывшим однокурсникам. Большинство из них снимали квартиры в разных районах города. И их мнение как участников рынка аренды мне было важно.

Снижения цен на недвижимостью ожидать не приходится, так как стоимость строительных материалов постоянно растет

Какой фидбэк я получил:

• 2 негативных отзыва о жизни на Вторчермете и переезде оттуда спустя пару месяцев аренды квартиры (контингент соседей, сложности с транспортом, магазинами, торговыми центрами);
• 3 позитивных отзыва про Широкую Речку (там жили мои коллеги-айтишники, которые редко выбирались куда-то кроме Академического);
• 3 позитивных отзыва про центр (но ценник на квартиры там был для меня неподъемным);
• 2 нейтральных отзыва про Пионерский;
• 1 спокойный про ЖБИ.

Итак, у меня остались на выбор Широкая Речка и ЖБИ. Начал подбирать в этих районах варианты: застройщики, цены, наличие отделки и т. д.

Под 0% без ипотеки

Не буду утомлять вас долгими расчетами и рассуждениями. Расскажу, к чему пришел в итоге.

Вторичку я отбросил. Варианты, которые там есть, мне просто не понравились.

Пересмотрел кучу отзывов на застройщиков. Остановился на «Группе ЛСР»:

1. Квартиры с чистовой отделкой, что позволит мне сдать студию сразу после получения ключей.
2. Опыт работы на рынке более 30 лет — значит, прошли кучу кризисов.
3. Разносторонний бизнес: ЛСР занимается не только продажей стройматериалов, но еще и имеет щебеночные комбинаты, кирпичные заводы, месторождения морского песка и т. д.

Выбирая между Широкой Речкой и ЖБИ, выбрал ЖБИ на одном основании: ближе к УрФУ.

Пришел в отдел продаж с надеждой найти рассрочку под 0% годовых. И у застройщика такое предложение действительно есть. Воспользоваться им можно при условии первоначального взноса от 20%. Всю сумму выплатить нужно пока строится дом.

Мой выбор пал на квартал «Малахит». И, кстати, я уже нашел арендатора на свою квартиру

У меня было больше 20%, но я внес ровно столько, а остальное положил на вклад. Пока строится дом, нужно будет вносить ежемесячно по 10 000 рублей. А остальную сумму – до 15 августа 2025 года. С учетом процентов по вкладам за год я скоплю еще приличную сумму. И куплю квартиру в Екатеринбурге, не оформляя ипотеку.

Кстати, на свою новую студию я уже нашел арендатора: бывший одногруппник сказал, что охотно снимет у меня квартиру, как только она будет готова.