Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
С Росреестром так или иначе сталкивается каждый из нас, у которого намечается сделка с недвижимостью. Будете ли вы покупать или продавать квартиру, дом, дачу, земельный участок – регистрировать их или снимать с учета необходимо в Росреестре.
Полное наименование Росреестра – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Данный орган государственной власти занимается учетом всех объектов недвижимости на территории Российской Федерации. Чаще всего рядовые граждане в Росреестр обращаются для регистрации сделок с недвижимостью и постановки ее на учет.
Сегодня на одном примере судебного разбирательства рассмотрим ситуацию, которая, к сожалению, часто встречается – отказ в государственной регистрации в Росреестре и как следствие, возникновение у стороны, которой отказали в регистрации, убытков.
Суть дела.
1.ИП Б. обратился в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) с заявлением о постановке построенного здания (дома) на государственный кадастровый учет и о государственной регистрации права собственности на здание. Росреестр отказывал в госрегистрации и зарегистрировал только на основании решения суда.
Дом нельзя построить, не имея земельного участка, ИП Б. заключил договор об аренде земли с департаментом имущественных отношений для строительства дома, по условиям которого, после государственной регистрации дома, арендная плата значительно уменьшится.
В связи с тем, что арендатор ИП Б. нес убытки в период между отказом Росреестра зарегистрировать дом и его регистрацией по решению суда (платил повышенную арендную плату за аренду земли, пока дом не зарегистрировали в Росреестре), он обратился в суд с иском к Росреестру о:
- взыскании убытков (реальный ущерб) в размере 1 403 990,64 руб.,
- процентов на основании 395 ГК РФ в сумме 84 989,52 руб. за период с 18 июля 2022 г. по 2 мая 2023 г.,
- процентов по ст. 395 ГК РФ, начисленных на сумму долга 1 403 990,64 руб., исходя из ключевой ставки Банка России.
Судами трех инстанций в иске ИП Б. к Росреестру было отказано. Суды исходили из невозможности привлечения государственного органа к ответственности в связи с отсутствием судебного акта. Позднее ИП Б. передал свои права требования убытков, процентов к ИП Т, который обратился с жалобой в Верховный суд РФ.
2.Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает жалобу ИП Т. подлежащей удовлетворению, а судебные акты трех судов подлежащими отмене по следующим основаниям.
Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием и подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 16 , п. 1 ст. 1064 ГК РФ)
Вред, причиненный частному лицу действиями публично-правового образования, возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности (глава 59 ГК РФ), и основанием такой ответственности, связанным с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, является ненадлежащая организация осуществления публичных функций, в том числе, ненадлежащее исполнение обязанностей, возложенных законодательством на государственный орган.
Таким образом, в случае ненадлежащего исполнения Росреестром или его территориальными органами полномочий, связанных с выполнением функций регистрирующего органа, в том числе в случае незаконного отказа в государственной регистрации права, причиненный этим вред подлежит возмещению.
Как указывалось истцом, отказ Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на здание привел к тому, что арендатор вынужден был осуществлять внесение арендных платежей в повышенном размере. Если бы Росреестр зарегистрировал построенное здание при первоначальной подаче документов на государственную регистрацию, истец бы платил за аренду земли 0,1%, но так как Росреестр отказал в госрегистрации, арендная плата земли составляла 31,5% от ее кадастровой стоимости, т.е. истец нес убытки.
По условиям договора аренды земельного участка под строительство дома, стоимость аренды по договору снижалась, в случае проведения его государственной регистрации на этом земельном участке. Незаконный отказ в осуществлении регистрации права собственности арендатора на построенное здание не позволял истцу исполнить свое договорное обязательство и требовать снижения размера арендной платы.
Обязательство государства по возмещению причиненного вреда в данном случае возникает вследствие действий самого государственного органа (Росреестра), которые образуют состав гражданско-правовой ответственности, основанием ответственности является совершение противоправных действий, которые привели к возникновению вреда на стороне потерпевшего (отказ в государственной регистрации дома).
В соответствии с п.3 ст. 158 Бюджетного кодекса в отношениях, связанных с возмещением вреда, причиненным государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами выступают публично-правовые образования (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальные образования) посредством представления интересов через свои органы, наделенные соответствующими полномочиями (в нашем случае Росреестр) (определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2024 г. N 305-ЭС24-11911).
ВЫВОД:
- Росреестр является государственным органом с наделенными полномочиями – государственно регистрации недвижимого имущества и сделок с ним;
- В Росреестр несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе за убытки, которые возникли в результате, в том числе незаконного отказа в государственной регистрации дома.