Обвал цен в Китае, где за год стоимость новостроек рухнула почти на 25%, а объем продаж снизился на 18%, служит серьезным предупреждением для всего мира. Может ли подобный сценарий разыграться в России? Эксперт рынка недвижимости проанализировал ключевые факторы.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости», указывает на основные отличия между ситуацией в Китае и России. В Китае обвалу предшествовало формирование спекулятивного пузыря. Массовый спрос был обусловлен не потребностью в жилье для проживания, а стремлением к быстрой прибыли от инвестиций в недвижимость. Это привело к чрезмерному строительству – ввод в эксплуатацию новых объектов значительно превысил реальный спрос. Ситуацию усугубило замедление китайской экономики, снизившее покупательскую способность населения.
Российская ситуация, по словам Кочеткова, иная. Хотя рынок новостроек в России также просел, это скорее следствие изменения условий жилищного кредитования, повышения ключевой ставки и общей макроэкономической неопределенности, а не следствие спекулятивного пузыря. Российская экономика, в отличие от китайской, находится в активной фазе роста, пусть и с определенными ограничениями. Спрос на первичное жилье сохраняется, но высокая стоимость ипотеки ограничивает покупательскую способность.
В России, несмотря на рост цен, пока не наблюдается масштабного спекулятивного спроса, сравнимого с китайским. Однако риск его возникновения существует, особенно в крупных городах с ограниченным предложением элитной недвижимости.
В России масштабы жилищного строительства пока не достигли уровня, вызывающего опасения по поводу переизбытка предложения. Однако неравномерное развитие рынка, концентрация строительства в определенных регионах и сегментах, могут создать локальные зоны перенасыщения.
Стабильность российской экономики важна для поддержания спроса на недвижимость. Внешнеэкономическая конъюнктура и государственная политика в отношении ипотечного кредитования будут ключевыми факторами, влияющими на динамику рынка.
«ИНКОМ-Недвижимость» прогнозирует рост цен на строящееся жилье на 1,5–2% в месяц. Динамика цен на готовые квартиры будет зависеть от предложения. Дефицит будет толкать цены вверх, а избыток – сдерживать их рост. Быстрой коррекции цен ожидать не стоит, так как у застройщиков есть финансовые резервы. Однако длительное сохранение высокой ключевой ставки может изменить ситуацию.
Елена Аксенова