Из 5 млн кв.м. строящегося в Петербурге жилья продано уже 2.5 млн. Застройщики не готовы выводить новые проекты из‑за роста ставок по кредитам. В результате неизбежен дефицит предложения в новостройках.
В Санкт‑Петербурге всё строящееся жильё даже при нынешнем невысоком уровне продаж будет реализовано за 1.7 года.
В связи с отменой базовой программы льготной ипотеки продажи сократились вдвое, однако до нуля не упали. Во‑первых, есть льготная семейная ипотека — на неё приходится 40% продаж. Кроме того, застройщики активно продолжают продвигать траншевую ипотеку и рассрочки. Всё это даёт стабильный объём в 1.7‑3 тыс. проданных квартир в месяц, или 110‑200 тыс. кв.м.
При этом в III квартале на рынок выведено лишь 300 тыс. кв.м. нового жилья.
За 9 месяцев 2024 года разрыв между спросом и предложением нового жилья в Петербурге составил 42% — спрос 1.75 млн кв.м. при выводе новых объектов всего 1.23 млн кв.м. Это обусловлено разными причинами. В первую очередь, замедлением процесса получения разрешений на строительство в последние годы. Также влияние оказывает растущая ключевая ставка, которая приводит не только к росту ипотечных ставок, делая кредиты недоступными для большинства покупателей, но и увеличению стоимости строительных проектов.
Дефицит предложения уже ощущается. Темпы вывода новых проектов заметно сократились. Неизбежный итог этих процессов — корректировка цен в сторону увеличения.
Ставка больше, чем жизнь в новостройке
Поднятие ключевой ставки до 21% не добавляет оптимизма ни застройщикам, ни банкам.
25 октября Банк России поднял ключевую ставку, а также значительно ужесточил прогноз на ближайшие два года. Наибольшее повышение прогнозного диапазона ставок затронуло 2025 год — сразу плюс 3‑4 процентных пункта до уровня 17‑20%.
По прогнозам ЦБ, ключевая ставка не опустится в первом полугодии 2025 года.
Увеличение ключевой ставки сокращает инвестиционный потенциал экономики в целом, но на строительную отрасль нагрузка вырастает вдвойне, и застройщики попадают в замкнутый круг.
«Снижается спрос из‑за недоступности ипотеки, девелопер не может наполнить эскроу‑счета до нужного порога проектного финансирования, после которого удаётся снизить ставку, увеличивается себестоимость, растёт цена квадратного метра, и спрос снижается еще больше. Неопределённость не даёт возможности планировать новые проекты»
От ключевой ставки зависит и стоимость проектного финансирования, за счёт которого возводятся дома. На старте новых проектов его выдают на условиях "ключевая ставка плюс 3‑5 процентных пунктов". По мере наполнения эскроу ставка снижается. По оценкам экспертов, сейчас такая сниженная ставка составляет 13‑17%, а всего год назад — 2‑5%.
Цены опять в рост
В Ленинградской области показатели спроса и предложения по сравнению с прошлым годом практически не изменились, но в перспективе новые старты могут быть отсрочены.
В этих условиях нет никаких предпосылок для массового снижения цен. Не исключено акционное снижение или привлекательные условия на старте продаж по ряду проектов. Но в целом средние цены предложения как минимум будут стабильны.
Выводить новые проекты в современных условиях форсированными темпами будут только те, кто просто обязан это сделать (например, проект куплен с разрешением на строительство и с банковским финансированием), новые застройщики, желающие выйти на рынок Петербурга, и самые крупные девелоперы.
Большинство же застройщиков предполагается возьмут паузу как минимум на год-два, чтобы контуры будущего обрели какую‑то форму.