Администрация города подала иск к собственнику земельного участка с требованием о сносе строящегося здания дорожного сервиса, основываясь на отсутствии разрешения на строительство (РнС) на момент выявления объекта. В процессе судебного разбирательства собственник успел получить РнС, действительное в течение двух лет. В ответ на иск собственник указал, что объект соответствует всем требованиям земельного использования и градостроительным планам, а также имеет положительное заключение экспертизы проекта.
Аргументы сторон и риски проведения экспертизы
Администрация настаивает, что разрешение на строительство не может быть учтено, так как оно было получено уже после выявления объекта как самовольной постройки. Было подано ходатайство о проведении экспертизы для проверки соответствия постройки строительным нормам и оценки угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Возникает вопрос: возможно ли проведение экспертизы, если объект находится в стадии строительства и ещё не завершён? На объекте не установлены системы пожарной защиты и оповещения, что является нарушением норм безопасности. Если экспертиза будет назначена, велика вероятность, что эксперт подтвердит наличие существенных нарушений, создающих опасность для жизни, что может служить основанием для признания здания самовольной постройкой и его сноса.
Одной из возможных позиций является проведение экспертизы проектной документации, так как здание ещё не достроено, а его фактическое состояние не отражает окончательную готовность. Также важно включить в вопросы к эксперту оценку возможности устранения выявленных нарушений и допустимость установки пожарной сигнализации и других систем с учётом текущей стадии строительства.
Правовое регулирование самовольного строительства
Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой считается здание, сооружение или иное строение, возведённое на земельном участке без надлежащего разрешения или с нарушением строительных норм и правил. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 2021 года, самовольной постройкой может быть признан объект на любом этапе его возведения, начиная с фундамента, если он не соответствует установленным требованиям.
В рассматриваемом случае объект ещё не завершён, строительство ведётся в соответствии с полученным разрешением, а нарушения строительных норм связаны с незавершённостью работ. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что разрешение на строительство должно быть получено до начала строительных работ, а статья 52 требует соблюдения строительных норм и правил, включая установку систем пожарной безопасности.
Рекомендации застройщикам для минимизации рисков
- Получайте разрешение на строительство до начала работ. Отсутствие РнС на момент выявления объекта стало одной из причин иска. Все разрешения должны быть получены до начала строительных работ, чтобы избежать обвинений в самовольном строительстве. Это требование регламентируется статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ.
- Соблюдайте строительные нормы и правила. Даже если объект находится в стадии строительства, нарушения строительных норм могут стать основанием для признания его самовольной постройкой. Системы пожарной безопасности и другие критически важные элементы должны быть установлены в срок, чтобы избежать обвинений в создании угрозы жизни и здоровью.
- Документируйте соответствие проекту. На этапе строительства важно вести тщательную документацию всех работ и их соответствия проектной документации. Это поможет в случае споров доказать, что нарушения связаны с текущей стадией строительства и могут быть устранены. Рекомендуется вести журнал строительства и собирать акты выполненных работ.
- Обращайтесь за правовой поддержкой на ранних этапах. Своевременное обращение к юристу может помочь сформировать правильную линию защиты и избежать сноса объекта. Специалисты в области строительного права помогут правильно интерпретировать требования законодательства и аргументировать свою позицию.
- Проводите предварительные экспертизы и аудит безопасности. Полезно проводить внутренние или независимые экспертизы соответствия объекта строительным и санитарным нормам. Это поможет своевременно выявить и устранить возможные нарушения, что минимизирует риски последующих разбирательств.
Чтобы избежать проблем, связанных с признанием строящегося объекта самовольной постройкой, застройщикам необходимо заранее получать все необходимые разрешения, соблюдать строительные нормы и вести подробную документацию. Это позволит снизить риски и успешно завершить строительство.
Если у вас есть вопросы, связанные с правами на землю, вы их можете задать мне в Телеграм-Бот.
В моем Телеграм-канале я публикую практические советы собственникам земли и недвижимости, которых нет в Дзене. Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе всех важных нюансов!