Определения
Как появляются «красные линии на объекте»?
Причины появления «красных линий» в новостройках?
Как превратить «красные линии» БТИ в «черные»?
Начнём с определений!
Что такое техпаспорт БТИ простыми словами – это документ с основными характеристиками объекта недвижимости, в котором есть план квартиры, нарисованный инженером БТИ в последний раз, когда он был на объекте, с названиями и площадью каждого помещения (экспликацией).
Технический паспорт – это основной документ подтверждающий, что была проведена техническая инвентаризация объекта и данные о вашем объекте недвижимости есть в БТИ – организации, осуществляющей государственный технический учёт всех объектов недвижимости в нашей стране.
Обычно, в БТИ несколько страниц: технический паспорт помещения, ситуационный план, поэтажный план (рис.1), экспликация (рис.2), сведения о здании.
На техпаспорте в обязательном порядке обозначены: границы помещения, каналы вентиляции, входная дверь, оконные и дверные проёмы, несущие и ненесущие перегородки, сантехническое и кухонное оборудование. А, так же, в спец.таблице (Экспликации) пронумерованы и указаны все помещения с назначением и площадью.
«Красные линии» в БТИ – это, не что-то абстрактное, а самые настоящие линии на плане БТИ изображённые красным цветом, означающие отличие реальной планировки на объекте, тем данным, которые есть в документах в БТИ.
Красных линий на плане может быть любое количество, но даже если расхождения минимальные, как на рис. 3, их так же необходимо согласовывать с органами местного самоуправления (МЖИ в Москве).
Как появляются «красные линии на объекте»?
Тут всё очень просто, все хотят жить в красивых и удобных квартирах и рынок недвижимости - очень подвижный. Люди постоянно что-то меняют и обновляют: объединяют санузел, устраивают гардеробную, ставят новый кухонный гарнитур, устраивают ниши для бытовой техники и делают другие вещи, абсолютно не задумываясь, что всё это требует отражения в техпаспорте.
Поэтому, даже не делая новых дверных проёмов и не ломая перегородок, в квартире уже могут быть сдвинуты плита, сантехнические приборы и радиаторы отопления. Это в свою очередь уже является переустройством, которое тоже требует своевременного отражения на плане квартиры. А новая гардеробная, объединённый санузел или встроенный шкаф – это однозначно самая настоящая перепланировка, так как меняются габариты, общее количество помещений и их назначение.
Любые изменения рано или поздно будут «засвечены», «благодаря» соседям, плановым проверкам БТИ, сотрудникам УК и газовой службы, потенциальным покупателям, независимым оценщикам, замерщикам и т.д.
Так вот, когда инженер БТИ повторно оказывается на объекте, он отрисовывает все расхождения от плана красным цветом.
Причины появления «красных линий» в новостройках?
Однако, красные линии могут появиться и в момент первичной инвентаризации объекта, т.е. когда вызвали инженера БТИ впервые после получения ключей от квартиры в новостройке, он всё измерил и через несколько дней вам приходит техпаспорт в «красных линиях».
Это происходит в 2х случаях:
1. Из-за недобросовестности застройщика при продаже квартир со «свободной планировкой».
2. Из-за небольших расхождений во время строительства от этажа к этажу
Любая новостройка имеет свой архитектурный план застройщика и поэтажный техплан, в соответствии с которым всё здание ставится на кадастровый учёт.
В случае с новостройками «со свободной планировкой», в планах застройщика в обязательном порядке должны быть отражены: размеры вентканалов и зоны помещений с мокрыми процессами с оборудованием (кухня и туалет). На объектах они, как правило, обозначены трассировкой в 1-2 кирпича или краской на полу, но могут и полностью отсутствовать. И, вызывая, инженера БТИ на полностью пустой без трассировки объект можно сразу получить «красные линии». Т.к. в техплане границы вентканалов и помещений с мокрыми процессами есть, а по факту на объекте – их нет.
Если квартира сдается уже с внутренними перегородками, то «красные линии» могут появиться из-за того, что от этажа к этажу одна и та же стенка может быть сдвинута на 5-10 см. А застройщик, сдавая дом целиком по техплану, не сверяет до сантиметра каждую квартиру на каждом этаже. И вызывая БТИ, инженер, сверяясь с техпланом застройщика и уже может найти расхождения, отрисовав «красные линии».
Как превратить «красные линии» БТИ в «черные»?
Варианта всего 2:
1. Согласовать перепланировку в органах местного самуоправления
В большинстве регионов нашей страны узаконить уже сделанную перепланировку можно только через суд, однако в Москве есть для этого специальный алгоритм и владельцам недвижимости в столице с этим крупно повезло.
Достаточно собрать необходимый пакет документов, заказать проектно-техническую документацию, подать в МЖИ, получить акт о завершённом переустройстве, изготовить новый техпаспорт и техплан и поставить квартиру на учёт в Росреестр.
Если в вашем городе нет такого алгоритма – не отчаивайтесь, обычно администрация очень хочет, чтобы квартиры были безопасны и документы были приведены в порядке, поэтому часто идет на встречу собственникам. В большинстве случаев можно-таки обойтись без суда.
2. Устранить расхождения, приведя объект в соответствии с черными линиями
Если узаконить перепланировку невозможно по каким-то причинам, то объект нужно привести в соответствии с планом и заново вызвать инженера БТИ для внесения изменений в техпаспорт.
Выбрать лучший вариант в каждом конкретном случае помогают специалисты по перепланировкам. Например, бесплатно проконсультироваться можно у меня в ТГ канале (в шапке канала есть мои контакты).
Нормы законодательства постоянно меняются и ужесточаются, поэтому я рекомендую не затягивать процесс узаконивания и не дожидаться жалоб и предписаний от Администрации или штрафов, иначе последствия могут быть печальными (об ответственности собственника за несогласованную перепланировку читайте и смотрите здесь).