Любой гражданин России имеет право арендовать землю у государства в любом регионе. Порядок оформления и перечень необходимых документов зависят не только от места проживания, но и от того, является ли гражданин льготником, а также от цели, для которой требуется участок в аренду.
В данной статье я подробно расскажу, как арендовать землю у государства, а также обсудим стоимость такой услуги.
Меня зовут Дмитрий, если вы ещё не подписаны на мой канал рекомендую подписаться @Дмитрий недвижка не забудьте поставить лайк данной статье, также не пропустите мой RUTUBE-канал, где вы найдёте много интересного в видеоформате, включая презентации объектов недвижимости, которые можно приобрести или арендовать. Вот ссылка на мой канал — https://rutube.ru/channel/28864148/ Приятного просмотра!
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю?
Все граждане Российской Федерации и компании, зарегистрированные в стране, имеют право арендовать земельный участок у государства. Это право распространяется как на физических, так и на юридических лиц.
Законодательство устанавливает более 20 возможных целей использования арендованной земли. Основным документом, регулирующим эти отношения, является Земельный кодекс Российской Федерации.
За последние восемь лет процесс аренды земли у государства стал проще благодаря накопленной судебной практике и внесенным изменениям в законодательство. Теперь государственные и муниципальные органы власти обязаны предоставлять свободные земельные участки в долгосрочную аренду.
Срок зависит от цели использования.
Срок аренды земли у государства для ведения бизнеса или приусадебного хозяйства зависит от целей, для которых планируется использовать участок. Максимальный срок аренды составляет 49 лет.
Например, аренда участка земли для строительства дома с последующим проживанием доступна на 20 лет. По истечении этого срока договор можно продлить. Если компания планирует реконструкцию, ей могут предоставить землю на срок от 3 до 10 лет.
Вот несколько примеров целевого использования арендованной у муниципалитета земли с указанием соответствующих сроков:
* Строительство или реконструкция многоэтажного здания — 10 лет.
* Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 20 лет.
* Сельскохозяйственные работы, осуществляемые компанией, — 5 лет.
* Ведение фермерского хозяйства — 3 года.
Дополнительные условия.
Участок, полученный в аренду, можно использовать только для заявленных целей. Например, нельзя строить капитальный дом на сельскохозяйственной земле, если он займёт слишком большую площадь и для сельского хозяйства не останется места.
Кроме того, арендатор может столкнуться с дополнительными ограничениями и обязанностями. Например, не вырубать лес, если он есть на участке, или не застраивать прибрежную зону. По ссылке можно узнать, какие виды участков существуют и что на них можно строить - https://dzen.ru/a/Y5mOPrz3TGvhXF40.
За землю, взятую в аренду у государства или полученную в безвозмездное пользование, налог платить не нужно. Это обязанность собственника, которым в данном случае является государство. Арендатор же обязан обслуживать участок: использовать его по назначению и оплачивать ресурсы: воду, электричество, газ.
Как формируется стоимость аренды.
Прежде чем приступить к оформлению аренды земли у государства, стоит узнать, сколько это будет стоить. Цена зависит от множества факторов: категории земли, её кадастровой стоимости, цели использования, региона, а также от результатов торгов (если право аренды приобретается на торгах, об этом будет сказано ниже).
В каждом регионе стоимость разная.
В каждом регионе свои цены на аренду муниципальных участков. Они зависят от количества земель различных категорий и от планов местных властей по их использованию. Диапазон цен может составлять от 0,1 рубля до 70 рублей за квадратный метр.
Существует распространённое заблуждение, что аренда муниципального участка по доступной цене возможна только в регионах. Однако это не так. Даже в Московской области можно арендовать землю у государства, и цена не обязательно будет высокой. Например, базовая ставка аренды участка, занятого жильём, в границах населённых пунктов начинается от 0,95 рубля за квадратный метр.
Как способ получения участка влияет на размер арендной платы?
Помимо категории земель и разрешённого использования, на размер арендной платы или её отсутствие также оказывает влияние способ получения участка: в порядке очереди, вне очереди или на торгах. Это важные условия, которые необходимо учитывать при аренде земли у государства.
Аренда земли у государства без торгов: кто имеет право
Некоторые категории граждан имеют право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов. Эти льготы предоставляются в порядке очереди или вне очереди. Законодательство гарантирует им возможность безвозмездно использовать землю для индивидуального жилищного строительства или ведения приусадебного хозяйства.
К числу таких категорий относятся, например, лица, пострадавшие от радиации в результате аварии на Чернобыльской АЭС. Остальные льготники должны встать в очередь на получение участка.
Среди наиболее часто встречающихся категорий можно выделить многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении, ветеранов Великой Отечественной войны, участников боевых действий, молодые семьи и специалистов.
Однако просто принадлежать к одной из этих категорий недостаточно. Необходимо также доказать нуждаемость в жилье — это юридический термин, который означает, что гражданин, имеющий такой статус, может получить участок от государства безвозмездно.
К числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья, относятся военнослужащие, педагоги, сотрудники следственных органов и прокуратуры, судьи, Герои Труда, ветераны, Герои Советского Союза и Российской Федерации, а также чернобыльцы.
Кроме того, можно подтвердить свою нуждаемость в жилье, получив статус малоимущего. Для этого власти анализируют доходы и имущественное положение заявителя. В каждом регионе установлен свой прожиточный минимум. Если доход заявителя ниже этого уровня, его могут признать малоимущим.
После подтверждения статуса льготника на федеральном или региональном уровне необходимо встать на соответствующий жилищный учет — федеральный или местный. Когда подойдет очередь, заявитель получит уведомление и сможет приступить к выбору участка и дальнейшим процедурам.
Государственный участок через торги
Если потенциальный арендатор планирует участвовать в торгах, то цена аренды будет определена по их итогам. Торги представляют собой аукцион, где участники могут повышать ставку с каждым новым предложением. По итогам торгов, победитель получает право заключить договор аренды с заранее установленным размером ежегодной платы.
Начальная цена, с которой начинаются торги, устанавливается местной администрацией в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Эта цена определяется на основе:
* результатов рыночной оценки;
* не менее 1,5% от кадастровой стоимости участка, которая была утверждена не ранее чем за 5 лет до начала торгов.
В случае договоров, заключенных без проведения торгов, стоимость аренды рассчитывается по формуле: кадастровая цена участка, умноженная на специальный коэффициент. Этот коэффициент зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.
Однако есть участки, которые еще не сформированы и не зарегистрированы. Для таких участков заранее определить стоимость аренды невозможно. Ее расчет осуществляется после завершения всех необходимых процедур оформления. Договор с арендатором заключается, если он согласен выплачивать установленную цену за использование земли.
Как найти участок под аренду.
Если вы хотите арендовать землю у государства, то можете обратиться к официальным источникам. На сайтах городов и специализированных департаментов, занимающихся земельными и имущественными вопросами, обычно публикуется информация о свободных участках.
Например, в Московской области это Министерство имущественных отношений. Иногда объявления об аренде публикуются в местных СМИ. Однако, если вы относитесь к льготной категории граждан, то не можете воспользоваться этим способом, так как вам положена земля для безвозмездного использования под строительство жилья. В таком случае вам придётся искать участок самостоятельно.
Существует несколько способов найти свободный участок. Например, вы можете обратиться в региональное отделение Росреестра, где вам предоставят список незанятых участков. Также вы можете обратиться к кадастровым инженерам, которые помогут вам подобрать свободный участок и, возможно, проконсультируют по его особенностям. Эта услуга является платной, и её стоимость следует уточнять у конкретного специалиста.
Ещё один вариант — воспользоваться публичной кадастровой картой. Если вам известен кадастровый номер участка, то поиск будет несложным. В противном случае вам придётся листать карту наугад. Однако вы можете подготовиться к поиску. Для этого найдите на сайте местной администрации генплан, в котором будет схема градостроительного зонирования. На этой схеме отмечают зоны индивидуальной жилой застройки. Запомнив, где они находятся, вы сможете посмотреть на кадастровой карте, есть ли там подходящие участки.
Участок считается подходящим, если он соответствует следующим требованиям:
* не принадлежит никому (не указан частный собственник);
* не выставлен на аукцион;
* не имеет обременений (ограничений использования, ареста);
* свободен от застройки;
* к участку есть доступ через общую территорию;
* его размеры не превышают максимальные, установленные в регионе (их можно найти в местных правилах землепользования и застройки, которые также публикуются на сайте администрации или департамента, курирующего строительство).
Участие в торгах: как арендовать землю у государства
Если вы хотите арендовать землю у государства, одним из возможных способов являются торги. Они проводятся на крупных площадках, таких как официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о торгах, РТС-тендер и других. В большинстве субъектов РФ существуют регламенты, описывающие порядок предоставления земельных участков в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.
Процедура проведения торгов заключается в следующем: участники подают заявки, вносят задаток, и в назначенный день проходит аукцион. Право заключить договор аренды получает тот, кто предложит самую высокую цену. Однако стоит отметить, что цена обычно ниже рыночной стоимости. Если в торгах участвует только один человек, то он получит землю в аренду по стартовой цене.
Аукцион проводится сразу, если участок сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к коммуникациям, хотя последнее условие не является обязательным. Если же участок не оформлен, то до проведения торгов необходимо разработать и утвердить схему его расположения, провести межевание и поставить на кадастровый учет. Все эти процессы организует будущий арендатор. Это требует дополнительных расходов на кадастрового инженера и оплату государственной пошлины, но зато повышает шансы на то, что участок достанется именно тому, кто его хочет и будет заниматься его развитием.
После завершения аукциона и подписания договора аренды, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого потребуется предоставить следующие документы:
* Заявление на регистрацию;
* Оригинал и копию договора;
* Кадастровый паспорт;
* Паспорт арендатора;
* Подтверждение оплаты государственной пошлины.
После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.
Аренда без торгов
Законодательство предусматривает ряд случаев, когда проведение торгов не требуется. Например, без торгов земельный участок могут предоставить:
* Владельцу объекта незавершенного строительства для его завершения (однократно);
* Собственнику здания, расположенного на государственном земельном участке;
* Лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
* Гражданину или фирме взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.
Однако, если вы решите оформить право безвозмездного пользования государственной землёй без проведения торгов, существует вероятность отказа в заключении договора.
Наиболее распространенные причины для отказа:
* Заявитель не относится к льготным категориям или не смог подтвердить свою нуждаемость в жилье;
* Выбран не тот участок — вместо земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предоставлен участок промышленного назначения;
* Участок занят или был предварительно предоставлен другому заявителю;
* На участке уже имеются постройки;
* Участок изъят из оборота и зарезервирован для государственных нужд;
* Участок находится в списке выставленных на аукцион.
В таких случаях необходимо будет выбрать новый участок и пройти процедуру заново.
Выкуп арендованной земли.
Если вы арендуете земельный участок у государства, у вас есть возможность его выкупить. В некоторых случаях это условие оговаривается в договоре аренды, но даже если его нет, возможность остаётся.
Например, если на участке находятся постройки, принадлежащие арендатору, он может выкупить его в любое время, так как у него есть приоритетное право на выкуп. Однако это возможно только в том случае, если объект арендатора расположен на государственной или муниципальной земле.
Дополнительные ограничения
Выкупить участок нельзя, если на нём не построен дом. Чтобы приобрести участок, необходимо сначала поставить дом на кадастровый учёт и ввести его в эксплуатацию. Муниципалитет может установить минимальный процент территории участка, который должен быть занят постройкой, и этот процент нужно будет соблюсти, иначе здание не зарегистрируют.
Если договор аренды участка заключён более чем на пять лет, арендатор может переуступить его, то есть фактически продать право аренды. Однако при этом запрещено изменять условия договора. Переуступку права нужно зарегистрировать в Росреестре, а затем предоставить договор в администрацию. После этого прежний и новый арендаторы получат уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Однако льготники не могут переуступить свои права, так как для них действует запрет на переход прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. Это означает, что лицо, не имеющее льгот, не может пользоваться участком на тех же условиях, что и льготник.
Рекомендация
Льготники имеют право на внеочередное или первоочередное получение земли от государства для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), если они признаны нуждающимися в жилье или относятся к категориям льготников, для которых такая возможность предусмотрена на федеральном уровне.
Выяснить свои шансы на льготное оформление можно в местном многофункциональном центре (МФЦ). Возможно, для этого не потребуется статус малоимущего. Например, если вы относитесь к определенной профессии, представители которой имеют право на льготу на землю, это может быть основанием для получения участка.
Если вы относитесь к категории льготников, вы можете искать участок на кадастровой карте или обратиться в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.
Если у вас нет льготы или ее оформление вызывает трудности, вы можете попробовать поучаствовать в торгах. Возможно, вам удастся получить аукционный участок без торгов, если на него претендует только один участник. Плата по договору аренды в таком случае будет выше, чем при получении земли по льготе, но все же ниже рыночной.
Благодарю вас за внимание и интерес к этой публикации. Особенно я признателен тем, кто поставил лайки и подписался на мои каналы. Для тех, кто ещё не подписан, ссылки на мои каналы представлены ниже. Спасибо!
Дзен - @Дмитрий недвижка
YouTube - https://www.youtube.com/channel/UC0gmuspdNV2oRFdYgwuQQKA
VK - https://vk.com/realtyivanovo
Оставить заявку можно в телеграмм или в группу вк 👆 - https://t.me/realestate37