В Свердловской области около 20% многоквартирных домов, включенных в Региональную программу, выбрали специальный счет в качестве способа формирования средств на капитальный ремонт.
Многие собственники уверены, что накопить на ремонт и провести его в доме, где открыт спецсчет, намного проще, чем оплачивать взносы в «общий котел» и доверить процесс ремонта региональному оператору.
К сожалению, в реальности все нередко происходит наоборот: в домах на спецсчетах жильцы нередко сталкиваются с трудностями на всех этапах организации капремонта – от организации начисления взносов и доставки квитанций до выбора подрядных организаций, согласования смет и выполнения строительно-монтажных работ.
В нашей статье подробно разберемся со всеми плюсами и минусами специального счета, чтобы собственники могли сделать осознанный выбор и были готовы к возможным трудностям.
Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?
Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:
- на счете регионального оператора (в «общем котле»);
- на специальном счете.
В чем разница между специальным счетом и «общим котлом»?
На специальном счете аккумулируются средства собственников жилья, проживающих только в одном многоквартирном доме, и эти средства могут быть использованы на ремонт только этого дома.
В доме, где открыт специальный счет, решением всех вопросов, связанных с капитальным ремонтом – от организации начисления взносов и доставки квитанций до выбора подрядных организаций, согласованием смет, выполнением строительно-монтажных работ – собственники жилья должны заниматься самостоятельно.
Принцип «общего котла» заключается в том, что средства, которые получены от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах.
Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.
Сколько домов в Свердловской области выбрали специальный счет?
Большинство собственников в Свердловской области отдают предпочтение «общему котлу». Несмотря на это, в регионе есть и те дома, собственники помещений в которых выбрали в качестве способа формирования средств на капитальный ремонт специальный счет.
На данный момент таких домов насчитывает более 5,5 тысяч, что составляет порядка 20% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.
Можно ли изменить способ накопления средств?
Изменить способ накопления средств на капитальный ремонт собственники могут в любой момент. Для этого потребуется решение общего собрания.
Отметим, что при переходе со специального счета в «общий котел» решение вступает в силу в течение месяца. Если же собственники хотят перейти на специальный счет, то решение вступит в силу спустя год с момента его направления Региональному оператору.
Также важно отметить, что собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные Фондом работы в случаях, если в период накопления средств на счете Регионального оператора в доме проводился капитальный ремонт.
В чем плюсы и минусы специального счета?
Плюсы:
- возможность проведения капитального ремонта дома раньше указанных Региональной программой сроков по мере износа конструктивных элементов, инженерных систем, при условии, что собрано достаточное количество денежных средств;
- возможность полного контроля хода капитального ремонта собственниками жилья.
Минусы:
Далеко не во всех домах есть активный Совет дома, а также грамотный и опытный председатель, готовый взять на себя решение многих вопросов, связанных не только с открытием специального счета, но и с дальнейшим проведением ремонтных работ в доме.
Напомним!
Главная особенность формировании фонда на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников.
Стоит ли открывать специальный счет, если в доме нет активных жителей? Как поступать, если решение об уходе из «общего котла» было принято?
Специалисты Фонда капитального ремонта проводили опрос среди жителей Свердловской области, чтобы узнать, почему собственники жилья выбирают специальный счет?
По результатам опроса 60% респондентов выбрали вариант – жители желают самостоятельно распоряжаться накопленными денежными средствами.
Собственникам важно понимать, что одного желания для того, чтобы специальный счет правильно функционировал и приносил собственникам жилья результаты недостаточно.
Топ-5 неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:
- Маленький дом – большие проблемы. Жители небольшого двухэтажного дома приняли решение открыть специальный счет. Дом старый, собственников мало, капитальный ремонт стоит на ближайшее время, но накопить необходимую сумму не получается, даже при условии, что собственники вносят денежные средства без задержек. Собственники могут привлечь заемные кредитные средства, но, как показывает практика, на этот вариант жильцы соглашаются неохотно, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству (п. 7 ст. 189 ЖК РФ), дом переходит в «общий котел».
- Жители запамятовали. Бывают случаи, когда собственники по каким-то причинам забывают о том, что приближаются сроки капитального ремонта дома – не собирают общее собрание, не определяют объемы работ, не выбирают подрядчика и т.п. В итоге ремонт не проводится, и дом переходит в «общий котел». Статистика по домам, в которых Фонд является владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 домов собственники смогли организовать ремонтные работы. По остальным 9 домам капитальный ремонт не выполнен.
- Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии специального счета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно, квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50%, и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, согласно закону (п. 8-9 ст. 173 ЖК РФ), дом переходит со спецсчета в «общий котел». После этого, платежные агенты Фонда начинают формировать жителям квитанции, в которых учитываются долги за предыдущие периоды. И в итоге собственникам приходят платежки с большим долгом, который они обязаны погасить.
- Выполнение работ, не предусмотренных Жилищным Кодексом и областным законом о капитальном ремонте. Если случаи, когда в домах, где открыт специальный счет, собственники проводили работы, не относящиеся к капитальному ремонту – устанавливали в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, ставили счетчики потребления энергоресурсов и т.п. Данные действия противозаконны.
- Отсутствие качественного контроля за капремонтом многоквартирного дома. Собственники жилья в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. Без привлечения экспертов достаточно тяжело контролировать качество ремонта.
Есть позитивные примеры выполнения капремонта в домах на спецсчетах? Жителям каких домов можно посоветовать перейти на специальный счет?
Есть дома на спецсчетах, где все налажено и никаких вопросов не возникает. Но таких домов достаточно мало.