Сбор квитанций за коммунальные платежи, получение справки из финансово-лицевого счета (выдает управляющая компания) это непременный ритуал любой сделки с недвижимостью. Продавцы и покупатели в этот момент пребывают в стрессе, но упорно пытаются разобраться в многочисленных платежных документах, чеках, нервно ведут сложные арифметические расчеты. А стоит ли?
По закону и по совести
Все коммунальные платежи и счета организаций поставляющих газ, свет, занимающихся вывозом бытовых отходов, «привязаны» не к квартире, а числятся за ее собственником. Об этом собственно и отдельная статья 153 (п.5) в Жилищном Кодексе РФ «…обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение»
А собственником покупатель квартиры становится только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, договор купли-продажи подписали, сдали на регистрацию, и только через 3-5 рабочих дней у квартиры официально появляется новый владелец - собственник.
Но часто (особенно при проведении альтернативных сделок) продавец освобождает квартиру, передает ключи от нее только после полного расчета (в случае аккредитивной системы расчета, или с использованием банковской ячейки, есть и иные варианты) спустя несколько дней после того, как у квартиры появился новый владелец. В таком случае справедливо, что он оплатит все квитанции и счета в день, когда на самом деле освободит жилплощадь, подпишет акт приема-передачи.
Поэтому в договорах очень даже стоит прописывать это условие. И спокойно в квартире проводить расчеты. Провести калькуляцию нетрудно, поделив средний счет по квитанции за предыдущий месяц на число дней, в течение которых прежний хозяин еще паковал свои вещи и, собственно, пользовался жильем.
Счетчики – наше все!
И вот о чем еще не следует забывать: о приборах учета. Проще говоря, о счетчиках на холодную, горячую воду, газ, электроэнергию.
Их показания (во избежание дальнейших разногласий и споров) нужно фиксировать (закрепив подписями сторон) в акте приема-передачи. И тут уже можно провести дотошную калькуляцию: сколько «нагорело», «натекло», за то время, пока бывшие хозяева пребывали в квартире.
Со счетчиками случаются казусы. В моей практике, например, был случай, когда за неделю бывшие собственники умудрились «нажечь» пользуясь всеми возможными электроприборами (может быть, трех кабанов в электрической духовке на гриле круглосуточно готовили?) более 1000 киловатт-час (!). Поэтому не стесняясь, проверяйте показания приборов учета.
Капремонт идет «в наследство»
А вот долг за капитальный ремонт остается «в наследство» новому собственнику.
Закон суров: «При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт…» (ст. 158 ЖК РФ ч.3).
Чтобы проверить долги за капремонт, существует два способа: последняя квитанция с чеком об оплате. Или справка из местного фонда капремонта (второй надежнее).
Как спорить с ЖЭКом?
- «Оплатила все коммунальные счета в этом месяце. Кто-нибудь знает рецепты из воды?..»
Так уж случается, что Управляющие компании (домоуправления) иногда начинают требовать у новых хозяев оплатить долги прежних. Это абсолютно незаконно. Поэтому нужно запомнить алгоритм действий в подобных ситуациях:
- в ЖРЭО (домоуправление) предоставляете копию выписки из ЕГРН, где точно указана дата регистрации права, от нее и ведется отсчет владения квартирой;
- переоформляете расчетный счет на свое имя;
В случае отказа, пишите письменное заявление с требованием переоформить расчётный счет на нового собственника (в 2 –х экземплярах – один сдаете в ЖРЭУ, второй – с отметкой о приеме и регистрации документа, секретарем, оставляете себе). Если и это не помогает, обращаетесь в местную коммунальную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру.
Да, не забудьте, что нужно будет еще и переоформить счета на имя нового собственника в других организациях, поставляющих воду, электроэнергию и газ.
С газом тянуть не следует, иначе возможны санкции штрафы!
А в следующий раз, я расскажу, зачем нужна выписка из домовой книги, и насколько точными могут быть указанные в ней данные.