Наверно, нет в нашей стране людей, которые не хотели бы решить свои жилищные проблемы или хотя бы улучшить существующие условия. Оставим за бортом статьи тот небольшой процент обеспеченного населения, который может позволить себе всё и за любые деньги и поговорим о простых смертных.
В этой заметке хотел бы простыми словами рассказать, как наше правительство своими бездумными действиями сделало жильё, не доступным для большей части населения, а застройщики сами загнали себя в угол.
Вернемся в не очень далекий 2018 год, когда наше правительство впервые подумало о том, что неплохо было бы дать гражданам возможность улучшить своё жилье меньшей кровью, а так же увеличить число тех, кому жилье будет доступно. Но как это сделать? Естественно снизить ежемесячный платеж. Так появилась у нас первая семейная ипотека под 8%. Дальше больше. Стали появляться новые программы с меньшими ставками. И всё казалось бы должно быть хорошо, если бы не одно НО...
Жадность застройщиков.
Давайте представим себя владельцем строительной компании, которая строит и реализует многоквартирные дома. Там есть большие экономические отделы с кучей грамотных аналитиков, которые прикинули: всё, что они построили, прекрасно раскупалось гражданами в ипотеку со средним ежемесячным платежом в условные 100000р. Где-то больше, где-то меньше, но возьмем для примера эту сумму.
Льготная программа предполагает, что получив более низкую ставку по кредиту, люди будут платить уже не по 100000р, а, например, по 70000р. И людей, которые смогут осилить такие платежи будет больше, а срок закрытия ипотеки сократится.
Но застройщики думали иначе: если всё их жилье и так распродавалось с платежами по 100000р, почему бы не поднять цены так, что бы размер платежа сохранился? Продаваемость объектов их же устраивала, а нарастить объемы строительства проблематично, ведь для этого надо искать много новых специалистов, рабочих, начать выпускать больше строительных материалов и т.д.. Нельзя в один момент взять и начать вместо 20 домов строить 40 - для этого должна перестроиться вся строительная отрасль, а это сложно и медленно.
Зато поднять цены в полтора-два раза можно здесь и сейчас и начать получать сверх сверхприбыли, не прилагая лишних усилий.
Вот и получили мы бешенный рост цен, а так же то, что вторичка стала стоить дешевле новостроек, что для всего мира является нонсенсом.
Наше правительство.
Спустя несколько лет, наши законотворцы опомнились, что выделенные из бюджета народные деньги пошли не на благо граждан, а в карманы обнаглевших застройщиков. Тут еще и СВО добавилось, когда каждая копейка уходит на нашу армию. В итоге льготные программы начали сворачивать, а ключевая ставка сделала ипотеку по базовым ставкам недоступной и все понимают, что эта ситуация сохранится еще несколько лет.
Теперь депутаты думают как бы им вернуть программы, но очень адресно, что бы под них попадали именно нуждающиеся, а застройщики при этом не имели стимула к повышению цен.
Эти обсуждения в Гос Дуреме идут уже не первый месяц, хотя чего могло было быть эффективнее, чем вернуть льготную ипотеку для квартир, где квадратный метр стоит не дороже определенной суммы?
Например, сделать льготную ставку для квартир в Москве, где квадратный метр стоит не более 250000р/м2, в Московской области 150000р/м2, в других регионах тоже установить этот порог.
В этом случае богатое население, которое хочет купить бизнес класс или элитное жилье сразу отсеится, т.к. там метры стоят дороже. Под программу попадут именно те люди, которые реально в этом нуждаются, а застройщикам будет не выгодно поднимать цены, а даже наоборот - на новые объекты устанавливать цены ниже, что бы не превысить порог стоимости.
Капкан для застройщика.
Теперь же, когда продажи встали колом, перед застройщиками стоит непростая задача, что бы решить что делать дальше.
Население явно не имеет возможности платить по 15-20-30 млн за 1-2-комнатные квартиры. Тут бы скинуть цену, но... Есть категория клиентов, которые в квартиры инвестируют, сдавая их в аренду или перепродавая позже. Уменьшить стоимость инвестиционного объекта - то ещё решение. Это прямой путь к потере данной категории клиентов, которых совсем не мало. Но и оставить нынешние цены невозможно, т.к. количество сделок падает огромными темпами. По статистике 70% объектов в Москве стоят нераспроданными и денег на завершение начатого строительства нет.
При этом заморозить стройку невозможно, т.к. банки, которые ее финансируют, требуют соблюдать сроки строительства. Можно только сократить количество новых объектов, что застройщики сейчас и делают, уменьшив количество проектов в 2 раза. Но цикл строительства занимает 2-3 года, по этому меньше объектов будет только в будущем.
Сейчас же застройщики будут скрыто уменьшать стоимость квартир, предлагая хорошие скидки за оплату без кредитов, предлагая льготные программы за счёт своей сверх прибыли и т.д..
Но в нынешних условиях, людям выгоднее свои деньги отнести в банк на депозит, ведь за 4 года при текущих ставках свои деньги можно удвоить.
Чем это закончится - посмотрим. Но уже в ближайшее время я ожидаю увидеть битву за клиентов и то, как застройщики пытаются выкрутиться из ситуации, в которую они сами себя загнали своей жадностью и недальновидностью нашего правительства.
Будет интересно.