Мэрия Екатеринбурга вынесла на общественные обсуждения проект изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Статью о предельных параметрах разрешенного строительства зданий дополнят одним пунктом — общая площадь жилых помещений.
Для каждой территориальной зоны (многоэтажная застройка, спортивные сооружения, объекты образования, производственные объекты, торговые центры и так далее) действуют свои градостроительные регламенты. Здания на таких землях должны соответствовать нескольким требованиям: минимальный размер участка, предельная высота или коэффициент строительного использования территории (КСИТ*).
* КСИТ — это параметр, определяющий площадь помещений, которую можно запроектировать на участке. Например, если КСИТ равен 2, а участок под проект — 10 тыс. кв. метров, то, умножив площадь земли на КСИТ, получим 20 тыс. кв. метров. Для разных территориальных зон установлен разный коэффициент: для Ж-5 (многоэтажная жилая застройка) он равен 4, для Ц-4 (торговые объекты) — 2,4, а для некоторых типов зданий его вовсе нет.
Сейчас именно КСИТ сильнее всего влияет на застройку в Екатеринбурге. Кулуарное обсуждение, каким должен быть КСИТ, в 2020 году вылилось в публичный конфликт между девелоперами и прежней командой городских управленцев (что поспособствовало отставке с поста мэра Александра Высокинского).
Вскоре (после утверждения проекта постановления главой города) может появиться и другой важный параметр. Вместо КСИТ мэрия сможет устанавливать конкретный объем жилья, который можно построить в границах территориальной зоны.
Источник 66.RU на строительном рынке напомнил, что такой параметр уже применяется в Правилах землепользования и застройки и распространяется только на подзоны. Они появились два года назад. Это площадки с особым регламентом использования. Условия строительства на таких землях отличаются от стандартных.
На сегодня в Екатеринбурге действуют 59 подзон, в половине из них установлены ограничения по количеству квадратных метров. Самые строгие — в частном секторе на Юго-Западе, где реновацией займутся сразу семь девелоперов. Чиновники прописали не только площадь жилья в каждом из кварталов, но и количество парковок и мест в детсадах (обычно такие подробности указывают в другой граддокументации — проектах планировки территории).
Причин для внедрения новых ограничений может быть две, предполагает собеседник 66.RU.
- Во-первых, чиновники формализовывают то, что и так фактически работает, и донастраивают ПЗЗ в ручном режиме.
- Во-вторых, у мэрии появятся четкие представления о том, сколько жилья застройщики введут в конкретных кварталах.
С другой стороны, внедрение новых ограничительных параметров может привести к тому, что они повсеместно заменят КСИТ, считает инсайдер.
Впрочем, источник 66.RU в мэрии Екатеринбурга сообщил 66.RU, что чиновники уточняют формулировки в Правилах землепользования и застройки, а речи об упразднении КСИТ пока не идет.