Специалисты Управления Росреестра по Москве приняли участие в конференции «Риски клиентов на первичном рынке: механизмы снижения» в рамках XXV Международного жилищного конгресса. Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве рассказала заместитель начальника отдела государственной регистрации объектов нового строительства Сусан Мачадо Руис.
Правовое регулирование сделок на первичном рынке реализуется федеральными законами №№ 214-ФЗ и 218-ФЗ, в соответствии с которыми осуществляется раскрытие информации о застройщиках, ДДУ заключаются после оформления прав на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации в Единой информационной системе жилищного строительства, а денежные средства дольщиков после регистрации ДДУ вносятся на эскроу-счета.
Кроме того, в самом договоре долевого участия должны быть указаны существенные условия, к которым относятся:
- конкретный объект долевого строительства;
- срок его передачи;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3-х лет);
- условие привлечения денежных средств дольщиков;
- особые условия объектов социальной инфраструктуры.
В случае с ИЖД, в договоре на индивидуальный жилой дом должны быть указаны в том числе данные о земельном участке, цена в отношении земельного участка, размер затрат на строительство общего имущества, а также реквизиты счета эскроу.
Благодаря новеллам законодательства, таким как № 266-ФЗ от 08.08.2024 о внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», введена ответственность за моральный вред, изменен гарантийный срок на объект долевого строительства, установлен штраф за отказ застройщика в удовлетворении требований дольщика.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 1672-ПП в редакции изменений от 08.10.2024 № 2259-ПП установлена минимальная площадь для строительства квартир – не менее 28 кв. м для однокомнатных, и не менее 44 кв. м - для двухкомнатных квартир, действие которого не распространяется в отношении проектной документации, выданной до 01.08.2024 включительно.
«На первичном рынке недвижимости для дольщиков минимизированы риски ввиду того, что государство создало надлежащие меры и рычаги воздействия на застройщиков. Это, в первую очередь, надзор в области долевого строительства и контроль за денежными средствами, которые застройщик привлекает», – отметила Сусан Мачадо Руис.
Также в настоящий момент находятся на рассмотрении законопроекты, направленные на улучшение социального положения и комфортного проживания граждан, которые предусматривают одновременный ввод объектов инфраструктуры, возможность использования денежных средств со счетов эскроу для изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также обязанность застройщика по подаче документов на регистрацию прав участников долевого строительства.
По окончании выступления спикер Управления ответила на вопросы из зала, которые касались частных случаев регистрации договора долевого участия и права собственности на объекты, необходимости представления различных документов, а также о возможностях электронных сервисов Росреестра – о том, как проверить информацию при помощи сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости» и «Публичная кадастровая карта».
В рамках конференции, участие в которой приняли более 50 человек – представителей застройщиков, бизнес-структур, риелторов, юристов и других участников Конгресса, также обсудили вопросы урегулирования спорных вопросов приобретения новостройки супругами, риски покупки нежилых помещений, вопросы налогообложения и мошенничества на первичном рынке.