В октябре стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке подорожала на 0,4%, - до ₽134 тыс. Новостройки- +2,3% за последние три месяца. Сейчас квадратный метр на первичном рынке стоит ₽175 тыс. Динамика последних лет ещё гораздо более впечатляющая. Но стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас? Есть ли потенциал? Разберёмся.
ПЕРВОЕ - ваше положение
Для начала нужно понять ваше положение. Если у Вас нет нужной суммы для полноценной покупки квартиры - кредитоваться на рыночных условиях сейчас ТОЧНО не стоит, ставки превысили 25%. То есть вы почти в любом случае несколько раз переплатите сумму займа.
Другое дело если нужная сумма у Вас имеется. Но не спешите бежать в МФЦ оформлять документы. Кажется, что лучший момент для сделки настанет чуть позже. Пока оптимальным вариантом выглядит положить деньги на депозит. Благо что годовая доходность в районе 20%.
ВТОРОЕ - когда инвестировать в бетон?
Почему я советую переждать? Я опираюсь на несколько фактов и мнений. Первое - число сделок с недвижимостью во всех регионах сократилось, а в некоторых и вовсе вдвое. А цены продолжают расти (с чего и начала статью)... Очевидно что рынок пока ещё не отреагировал на новые условия, а новая ставка (в пятницу ЦБ повысил ещё с 19 до 21%) будет ещё сильнее давить на цены. Такой же прогноз дают и в "Яндекс Недвижимости". Они считают что скидки на вторичку будут только расти:
Уже несколько месяцев динамика цен на вторичном рынке характеризуется стагнацией, а наиболее интересные колебания происходят в отношении дисконтов. Теперь после повышения ставки Банка России и очередного роста стоимости заемных денег мы можем увидеть большую склонность продавцов к скидкам. В среднем в крупнейших городах России дисконты на вторичном рынке уже достигают 5% и могут продолжить расти. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров
ТРЕТЬЕ - потенциал
Возможно что в нынешних условиях вы считаете инвестиции в недвижимость не лучшим выбором. Я попробую Вас переубедить. Для начала о ценах. За три последних года стоимость квадратного метра в России, в среднем, выросла на 63%!!! Почти наверняка динамика замедлится, но очевидно что цены продолжат расти. Льготные программы остались, пусть и не для всех. Всё ещё актуальны семейная, сельская, IT, дальневосточная, арктическая и специальная программа для участников СВО. Это однозначно поддержит рынок (не только первичный, но и вторичный).
Второй важный фактор при инвестиции в недвижимость - стоимость аренды. Только в этом году съём квартиры в Москве подорожал на треть, а в некоторых районах даже на 65%. Средняя цена аренды однушки в столице - ₽60-65 тыс. Из-за высоких ставок люди отказываются от ипотеки и продолжают жить в съёмном жилье. Это увеличивает спрос и, как следствие давит на цены.
Мой прогноз
Средняя стоимость однушки в Москве - ₽12 млн. Годовой доход ≈ ₽750 тыс. Доходность - 6,25% годовых. Не впечатляет, согласен. Но если мой (и многих других, в том числе "Яндекс Недвижимости") сбудется, то стоимость квадратных метров продолжит снижаться. Думаю в самые депрессивные моменты для рынка цену на вторичку можно будет сбивать до 10%, а на новостройки ещё больше. Для консервативного рынка недвижимости это очень даже не плохо.
При этом в нынешних условиях арендные ставки продолжат ползти вверх. Предположим на 15% (вполне реально, учитывая что за неполный 2024 +33%). В таком случае арендная доходность составит 8%. Ничего головокружительного, но для расчёта полной доходности недвижимости стоит учитывать не только выручку от сдачи, но и изменение цены самого актива. А такое ощущение что после снижения ключевой ставки рынок оживёт, а цены полетят вверх в прежнем темпе.
Спасибо за внимание!