Как считает эксперт по недвижимости Светлана Смелова, тенденция может казаться парадоксальной, но этому есть логичное объяснение.
Повышение ключевой ставки до 21% произошло в России 25 октября нынешнего года. Это объяснили борьбой с инфляцией, которая продолжает оставаться крайне высокой. Увеличение показателя по-разному отражается на различных сферах экономики. Традиционно считается, что повышение ключевой ставки сопровождается снижением цен на недвижимость, потому как падает деловая активность, доступность ипотеки и спрос на жильё.
Так, например, было осенью 2023 года, когда ключевая ставка поднялась до 15%. Сейчас этот показатель равен 21%, но цены, по информации риелтора Светланы Смеловой, продолжают расти. И на то есть как минимум несколько причин.
Ожидания покупателей и продавцов
Когда Центробанк объявляет о повышении ключевой ставки, многие покупатели начинают опасаться дальнейшего роста процентных ставок по ипотеке. Это создаёт следующую ситуацию: люди стремятся приобрести жилье до того, как ипотека станет ещё дороже. Таким образом, краткосрочный всплеск спроса может временно поднять цены на недвижимость.
Продавцы, в свою очередь, тоже реагируют на изменения ставок. Они понимают, что после повышения количество потенциальных покупателей уменьшится, поэтому стараются быстрее продать имущество, иногда даже повышая цены, чтобы компенсировать возможные будущие убытки.
Дефицит предложения
На рынке недвижимости часто наблюдается дефицит предложения, особенно в крупных городах. Застройщики могут сократить объемы строительства из-за удорожания кредитов, что приведет к уменьшению количества новых объектов на продажу. В условиях ограниченного предложения цены на оставшиеся объекты могут расти.
Кроме того, некоторые строительные компании задерживают вывод новых проектов на рынок, ожидая стабилизации ситуации с процентными ставками. Это также усиливает дефицит и поднимает цены.
Рост себестоимости строительства
Повышение ключевой ставки приводит к удорожанию заемных средств для застройщиков. Строительство требует значительных капиталовложений, и если затраты на привлечение капитала растут, то это отражается на конечной цене квадратных метров. Застройщикам приходится закладывать дополнительные расходы в стоимость жилья, чтобы сохранить рентабельность своих проектов.
Также стоит учитывать, что рост ставок может повлиять на стоимость материалов и услуг подрядчиков, что дополнительно увеличивает себестоимость строительства и, соответственно, цену готового жилья.
Инвестиционная активность
Некоторые инвесторы рассматривают недвижимость как надежный актив, особенно в периоды экономической нестабильности. Когда ставки повышаются, доходность депозитов и других консервативных финансовых инструментов возрастает, но одновременно растет и риск инфляции. В таких условиях часть инвесторов предпочитает вкладываться в недвижимость, что создает дополнительный спрос и толкает цены вверх.
Задержка реакции рынка
Рынок недвижимости обладает определенной инертностью. Реакция на изменения процентных ставок может занять некоторое время. Например, уже заключенные сделки и проекты, начатые до повышения ставок, продолжают реализовываться по старым условиям. Поэтому повышение стоимости квадратного метра может наблюдаться даже спустя несколько месяцев после изменения ключевой ставки.
Названные выше причины в значительной степени влияют на повышение стоимости имущества. Важно помнить, что такие тенденции носят временный характер, и в долгосрочной перспективе повышение ставок все-таки приводит к снижению доступности ипотеки и охлаждению рынка недвижимости. Однако следует понимать, что Краснодар является одним из трёх регионов с постоянным миграционным потоком и будет правильным не ожидать серьёзных снижений цен на недвижимость.