Интерес к новостройкам снижается, потому что без поддержки со стороны дешевой ипотеки причин покупать квартиры со сдачей в 2027+ году нет. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализирует, начнут ли застройщики сливать готовые квартиры.
В этой статье:
- Зачем тогда сейчас инвестировать в новостройки?
- В сентябре спрос на новостройки пошел вверх
- Почему застройщики не сливают готовые квартиры?
Студии – больше не горячие пирожки
Студии всегда были самым ходовым и любимым форматом инвесторов. Тем не менее Росреестр недавно выяснил, что спрос на студии в новостройках (точнее, однокомнатные квартиры, так как такого формата как «студия» официально не существует) постепенно снижается, хотя они занимают значительную часть рынка. Однако заметно увеличилось доля сделок по ипотеке на покупку студий. Если в 2023 году с января по август было куплено около 10,5 тыс. студий, и 66% из них — в ипотеку, то сейчас эта доля выросла до 75%. Да, общее количество сделок по студиям снизилось, но спрос на них в ипотеку остается высоким, во многом благодаря семейной ипотеке.
При этом цены на студии в новостройках снижаются. И вопрос, будут ли такие студии востребованы на вторичном рынке, становится актуальным. Например, в ЖК «2-й Иртышский» от ПИК студия сейчас стоит около 6,8 млн ₽, хотя на старте продаж она была около 8 млн. Те, кто купил эту квартиру даже в льготную ипотеку, сейчас оказались в минусе минимум на 1 млн ₽. А если владелец захочет продать студию, то цена продажи, вероятно, будет в районе 6,5 млн.
Эльвира Набиуллина на недавнем форуме Finopolis заявила, ипотека обгоняет ожидания ЦБ. Даже с учетом того, что ставка по рыночной ипотеке растет буквально каждую неделю, ипотеку все равно берут.
В результате шансов, что рынок недвижимости станет еще менее доступным, довольно много. Вопрос в том, начнут ли застройщики снижать цены не до 6,8 млн, а до 6 млн.
Если рассмотреть проект «Амурский парк» тоже от ПИК, который находится рядом со «2-м Иртышским», то там за студию с отделкой и меблировкой просят уже 10–10,5 млн ₽. И возникает закономерный вопрос: действительно ли покупают студии за 10 млн, если рядом можно взять за 6,8 млн? Что же на самом деле происходит на первичном и вторичном рынке недвижимости? Почему застройщики не распродают остатки? Квартир много, но ни на первичке, ни на вторичке их почему-то не спешат «сливать».
Зачем тогда сейчас инвестировать в новостройки?
Возникает вопрос: если ипотека все равно дорогая, зачем тогда люди продолжают инвестировать в новостройки? Ответ прост: в готовом жилье сейчас, по сути, инвестиций нет. Покупатели таких квартир — это, как правило, люди, которые берут их для себя или детей, реже — под аренду. Инвесторы же все больше уходят в новостройки, и это логично.
- Можно купить в рассрочку (гибридная стратегия): Например, можно купить квартиру в рассрочку. Некоторые застройщики, как Эталон, предлагают рассрочку на три года без процентов. Конечно, «беспроцентная» рассрочка немного условна — цена квартиры обычно завышена на 10%, но если подумать, это всего лишь 3-4% переплаты за три года. По сравнению с ипотекой — это копейки. Такой подход особенно удобен для тех, у кого есть наличные деньги — они могут временно вложить их в депозиты, а квартиру купить в рассрочку.
- Плюс, новостройки часто выигрывают по качеству: лучше локация, дом, планировка. Даже тот клиент, который сейчас продает эту двушку, планирует реинвестировать в более современное и комфортное жилье для себя и своей семьи.
- Еще один плюс новостроек — это возможность купить квартиру с чистовой отделкой. В старом фонде часто приходится переделывать ремонт, что может значительно увеличить бюджет. А у застройщика можно взять квартиру уже с отделкой, и хотя она не будет идеальной, но ремонт от частного строителя тоже редко бывает безупречным.
- Что касается инвестиций для сдачи, то выгоднее купить, например, две студии, чем одну большую однушку. Это стратегически вернее для тех, кто хочет получать доход от аренды.
- И, наконец, почему многие выбирают новостройки? Все просто: доверие к застройщику, безопасная сделка и возможность удаленного оформления. Многие инвесторы вообще не находятся в Москве, а удаленные сделки через банки, как, например, ВТБ, делают процесс покупки гораздо проще и удобнее. Не нужно ходить по офисам, стоять в очередях — все можно сделать онлайн. Это огромный плюс по сравнению с покупкой на вторичке, где все еще много бюрократии и ручной работы.
В сентябре спрос на новостройки пошел вверх
Статистика Росреестра показывает, что с июня спрос на рынке недвижимости постепенно снижался, но в сентябре мы увидели рост на 17,3%. Это произошло в первую очередь из-за того, что застройщики начали снижать цены на свои объекты. Плюс появились привлекательные программы рассрочек, которые тоже подстегнули спрос. В августе рынок достиг своего дна, и покупатели начали понимать, что более выгодных условий может не быть.
Если мы посмотрим на динамику продаж новостроек, то существенного падения по ДДУ не наблюдается. Сравним количество сделок за первые три квартала 2023 и 2024 годов: в 2023 году было 113 тыс. сделок, а в 2024 году — 100 тыс. Разница — около 10-15%, что можно назвать коррекцией, но не обвалом. При этом в 2023 году условия были намного выгоднее: льготная ипотека, ключевая ставка на уровне 7,5-8,5%, семейная ипотека с более широкими возможностями.
То есть, несмотря на очень разные условия в 2023 и 2024 годах, рынок новостроек остается стабильным. Продажи поддерживаются акциями, скидками и гибкими условиями ипотеки, но мы видим, что интерес к покупке сохраняется. Более того, если бы не высокие депозиты с доходностью 20-25%, возможно, количество сделок в 2024 году могло бы сравняться с рекордным уровнем 2023 года.
Второй Иртышский – первый в очереди на снижение цен
Давайте разберем проект «2-й Иртышский» от ПИК. Локация большая, рядом Level Амурский и другие новостройки. Заселение планируется в июне 2027 года, и сейчас цены начинаются с 6,8 млн за квартиру с отделкой.
Но проект находится в довольно мрачной промзоне, хотя, как мы любим говорить, это точка роста. Замечу, что я не призываю к покупке «2-го Иртышского», но интересно понять, что там происходит.
Если сравнить с другими новостройками: в июле в Амурском парке мы продали квартиру площадью 19,8 м2 за 9 млн ₽ за 32 дня.
Возвращаясь к Иртышскому — студия там стоит 6,8 млн, однушка — 9,7 млн, двушка — 14,7 млн, при этом цена за метр в однушках одна из самых низких — около 283 тыс. за метр, а со скидкой может опуститься до 270 тыс. Это одни из самых доступных вариантов в Москве. Но стоит ли это того?
Если брать другие проекты: «Лосиноостровский парк» — похожая цена за метр. Талисман на Рокоссовская продается за 11,5 млн, то там чуть больше площадь, и это не вариант под аренду. Level Амурская без отделки стоит 9 млн, а в готовом виде — чуть дороже. Разница в том, что, например, в Level Амурском квартира возле метро Черкизовская имеет выше ликвидность, чем во 2-м Иртышском, где локация менее привлекательна. То есть средняя цена действительно находится в районе 9 млн ₽.
Интересно, что застройщики сейчас вынуждены снижать цены на такие «непривлекательные» проекты, потому что у них нет инструментов, как субсидии или рассрочки, которые бы мотивировали покупателей. Например, на вторичке студия может стоить 10 млн, а ПИК вынужден продавать «2-й Иртышский» дешевле, чтобы привлечь хотя бы покупателей с наличными.
Итог таков: сейчас люди стали более избирательны, они исследуют локацию и понимают, что если уж платить 10 миллионов, то лучше выбрать что-то ликвидное. Новостройки с длинными сроками сдачи (2027-2028 годы) уже не привлекают инвесторов так, как раньше. Вроде бы зона роста, но покупателям это не интересно. Не стоит торопиться с покупкой. Цены могут еще упасть.
Выводы:
- Застройщики делают скидки на неликвидные проекты
- Новостройки со сдачей в 2027-28 годах не привлекают инвесторов
- Скидки – это временные волны на рынке
- Нет инструментов для покупки – есть выгодные цены
- Рынок первички корректируется, и это хорошо!
Почему застройщики не сливают готовые квартиры?
Есть мнение, что новостроек у нас много, покупателей мало, и все это придется раздавать чуть ли не даром. Некоторые «эксперты» это активно продвигают. Но давайте разбираться с фактами.
Дом.РФ сообщает, что в 2020–2021 годах, когда рынок подогревала льготная ипотека, соотношение проданных и строящихся объектов доходило до 90%. Это был дефицит предложения, который подталкивал цены вверх. Сейчас же рынок вернулся к балансу: уровень распроданности находится в пределах 74-77%, что наблюдалось в 2022–2023 годах.
Для застройщиков целевой уровень — это 80% (Дом.РФ же считает, что показатель выше 70% вполне комфортен для застройщиков), то есть им нужно распродать примерно 80% жилья до момента ввода дома в эксплуатацию. На 2024–2025 годы этот показатель колеблется в районе 78-79%, а на 2026 год — около 73%. Видно, что распроданность немного выше нормального уровня в 70%, что говорит о хорошем спросе.
То есть на рынке нет проблем с тем, что застройщики застряли с непроданными квартирами. Наоборот, проблема скорее в недостатке новых стартов продаж, а не в избытке неликвида. И мы это почувствуем в 2027-28 годах. В 2023 году объем новостроек, запущенных в продажу, немного сократился, но пока остается в пределах нормы. Для поддержания баланса нужно, чтобы на каждую проданную квартиру приходилось хотя бы 1,4 новых запусков. Если этот показатель упадет ниже, может возникнуть дефицит предложения.
Сейчас ситуация стабильная: непроданных квартир хватает на 2-3 года продаж при текущих темпах. Это достаточный объем, и опасаться нечего. Проблемы, о которых твердят некоторые «эксперты», больше напоминают выдумку. Конечно, всегда найдутся неликвидные проекты вроде того же 2-го Иртышского: промзона, метро далеко, заселение только в 2027 году, и продано всего около 20% квартир (при этом к 2027 году цифры вполне могут улучшиться). Но это скорее исключение.
Таким образом, причин для «слива» готового жилья нет
- Готовые квартиры можно продавать по ДКП в семейную ипотеку
- Можно использовать ПКП и получать д/с на р/с без эскроу-счета – это позволяет застройщикам сразу получать деньги от покупателей, даже не передавая им ключи. Естественно, они пользуются этими средствами в свое удовольствие.
- Выше спрос, чем на вторичку от физлица, поскольку это безопаснее
- Возможность взять рассрочку после ввода на 1,5-4 года
- Готовый дом, выбор квартиры (вид, характеристики)
Вывод: массового слива готовой недвижимости ожидать не стоит. Застройщики вряд ли будут избавляться от своих проектов за копейки, так как рынок остается в балансе, и цены пока держатся на уровне. Застройщики, которые, казалось бы, были в зоне риска в начале 2020 года, когда только начинали строить свои проекты с вводом в 2023 или 2024 годах, сейчас реально собирают сливки и зарабатывают. Причем, если раньше они мечтали продавать по 300 тыс. за м2, то теперь некоторые легко ставят ценники по 500 тыс. Это к слову о том, что вторичный рынок недвижимости тоже не стоит на месте — он активно работает, и мы это видим не только в чужих отчетах, но и по нашей собственной аналитике.
Кстати, у нас в Smarent появилась новая услуга — продажа коммерческой недвижимости. Мы видим, что многие люди купили не самые ликвидные объекты, или их недвижимость сдается за копейки, и в коммерческом сегменте тоже есть свои заморочки. Мы помогаем владельцам таких объектов продать их и получить прибыль.
И есть еще одно важное нововведение: теперь для всех квартир, которые мы продаем, мы предлагаем бесплатный хоумстейджинг. Если у вас есть «вторичка» с отделкой и мебелью, и вы хотите, чтобы она выглядела на фото привлекательно и достойно, чтобы оценка и продажа прошли успешно — мы это организуем бесплатно. Мы убрали все эти наценки, предоплаты и авансы. Как владелец компании Smarent, я хочу, чтобы каждая квартира, которую мы продаем, выглядела шикарно, а не как очередной колхоз из случайных объявлений. Поэтому, если вы планируете продавать недвижимость на вторичном рынке, приходите к нам. Мы подготовим квартиру, сделаем профессиональный хоумстейджинг, и благодаря этому продадим ее по цене выше, чем у конкурентов. Практика и кейсы уже это доказывают!