18 марта 2024 года Постановлением Правительства РФ №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» был введен очередной мораторий.
Итак, что теперь нельзя взыскивать:
- неустойку за просрочку оплаты квартиры дольщиком (ч.6 ст.5 ФЗ №214), начисленную за период с 22.03.24г. по 31.12.24г.
- неустойку за просрочку передачи квартиры застройщиком (ч.2 ст.6 ФЗ №214), начисленную за период с 22.03.24г. по 31.12.24г.
- убытки (ст. 10 ФЗ №214), причиненные за период с 22.03.24г. по 31.12.24г.
- проценты и неустойку, начисляемые на сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику при расторжении ДДУ (ч.2 и ч.6 ст.9 ФЗ №214) за период с 22.03.24г. по 31.12.24г.
- все санкции, предусмотренные законом «О защите прав потребителей» (ч.9 ст.4 ФЗ №214) за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, начисленные за период с 22.03.24г. по 31.12.24г.
Если же указанные выше требования о взыскании неустоек, процентов, возмещении убытков и иных финансовых санкций к застройщику были предъявлены до 22.03.24г., то для удовлетворения таких требований предоставляется отсрочка до 31.12.24г.
Кроме того, в период с 01.07.23г. по 31.12.24г. финансовые санкции, предусмотренные ч.6 ст.5 ФЗ №214 (неустойка на просрочку оплаты квартиры дольщиком), ч.2 ст.6 ФЗ №214 (неустойка за просрочку передачи квартиры), ч.2 и 6 ст.9 ФЗ №214 (проценты на сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику при расторжении ДДУ), ч.9 ст.4 ФЗ №214 (субсидиарное применение Закона «О защите прав потребителей»), в отношении которых не применяются ограничения во взыскании, можно исчислять всего лишь по ставке 7,5% (ключевая ставка ЦБ РФ по состоянию на 01.07.23г.). К слову сейчас ключевая ставка ЦБ РФ составляет 19%.
Вишенка на торте – неважно, когда Вы заключили ДДУ, ведь мораторий имеет обратную силу и распространяет свое действие и на те ДДУ, что были заключены до 22.03.24г.
Казалось бы, про то, чтобы наказать застройщика за нарушение обязательств, просрочку передачи квартир и/или передачу квартир с дефектами, можно забыть.
Однако такой вывод показался мне слишком несправедливым, отчего юридическая мысль пошла дальше поверхностного чтения и путем буквального (абсолютно ничего не придумано, все строго обосновано буквой закона) и системного толкования привела к следующим выводам.
Возможно, это квалифицированное умолчание (т.е. в постановлении специально не содержится соответствующих запретов), а, возможно, это дефект юридической техники, НО:
1. мораторий не содержит ограничения на применение п.8 ст.7 ФЗ №214 (неустойка за просрочку удовлетворения требований о безвозмездном устранении недостатков). Да, данная статья содержит отсылку к Закону «О защите прав потребителей» и на первый взгляд может подпадать под п.1 Постановления, однако в действительности эта отсылка лишь диктует способ начисления неустойки, основанием для взыскания неустойки остается п.8 ст.7 ФЗ №214. А этот п.8 ст.7 ФЗ №214 в Постановлении не упоминается.
2. мораторий не содержит ограничения на взыскание компенсации морального вреда. Компенсация морального вреда в строгом смысле не является ни штрафом, ни пени, ни финансовой санкцией – она является возмещением, призвана восполнить моральные переживания денежной суммой (насколько это вообще возможно) и, таким образом, носит компенсационный (а не штрафной) характер.
3. мораторий не ограничивает применение к застройщику астрента (ст. 308.3 ГК РФ - судебная неустойка за просрочку исполнения вступившего в силу судебного акта об обязании исполнить обязательство в натуре).
На настоящий момент иски поданы, но решения пока не вынесены, судебная практика не сформирована (с даты вступления в силу постановления прошло меньше семи месяцев). Так что теперь остается надеяться на то, что судебная власть, как ей и положено в силу принципа разделения властей, не будет вторгаться в законодательную, а будет применять и толковать закон в строгом соответствии с тем, как он был написан.