Заключая договор долевого участия (ДДУ), дольщики финансируют строительство дома. Взамен застройщик продает им несуществующие еще квартиры на этапе котлована на 20-50% дешевле, чем в сданных домах. Подробно о том, как это работает, мы рассказывали в статье «Как работает долевое строительство».
Отказаться от ДДУ просто потому, что передумали (разонравился район или изменились жизненные обстоятельства), нельзя. Однако иногда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть деньги. В статье расскажем о случаях, когда это возможно, и дадим подробную инструкцию, как это сделать.
Когда можно расторгнуть ДДУ без суда
Застройщик нарушил срок передачи квартиры на два и более месяца. Срок считают с даты передачи жилья, указанной в договоре.
Важно!
Если до момента сдачи объекта застройщик отправил дольщикам письма о переносе срока передачи квартир, то расторгнуть ДДУ можно только через суд.
После сдачи жилья застройщик отказывается устранять недостатки, которые существенно снижают уровень жизни в квартире или делают проживание в ней невозможным.
Пример:
Владимир с женой и двумя детьми переехали в трехкомнатную квартиру. В первую неделю стало понятно, что электросеть дома не соответствует мощности, нужной для сданного количества квартир. Из-за этого семья не может включить одновременно чайник, посудомоечную машину и другую бытовую технику. Кроме того, техника выключается, если кто-то из соседей активно пользуется электричеством.
Если застройщик откажется устранять эти недостатки, Владимир имеет право расторгнуть договор ДДУ, несмотря на то, что уже принял квартиру и подписал акт приемки.
Вместо расторжения договора можно предложить застройщику уменьшить цену на квартиру или компенсировать расходы на устранение недостатков. Если они не критичны, это может быть удобнее, чем полностью отказываться от жилья.
Квартира или дом не соответствуют требованиям закона или иных нормативных актов, например, СНИПам, СанПиНам, Правилам пожарной безопасности.
Застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Подробно о том, как вернуть деньги при банкротстве застройщика мы писали в статье «Как вернуть деньги, если застройщик обанкротился».
В конкретном ДДУ могут быть предусмотрены и другие основания для его расторжения.
Как расторгнуть ДДУ без суда
Написать заявление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Пример:
Я, Иванов Иван Иванович, сообщаю об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве №0000 от 00.00.00 в связи с нарушением срока передачи объекта недвижимости, указанного в п.00 договора, более чем на 2 месяца.
Денежные средства, уплаченные в качестве взноса прошу возвратить по реквизитам, указанным в п.00 договора.
Если деньги нужно вернуть на другой счет, в заявлении можно указать новые реквизиты.
Отправить заявление заказным письмом по юридическому адресу застройщика с описью вложения. Если договор расторгается в связи с банкротством — на адрес конкурсного управляющего. Как его найти, мы также писали в статье «Как вернуть деньги, если застройщик обанкротился».
Договор будет считаться расторгнутым со дня направления заявления, но лучше сохранить копию уведомления вместе с описью вложения и чеком об отправке ценного письма.
После получения уведомления застройщик передаст сведения о расторжении договора в Росреестр. В течение пяти рабочих дней с момента получения Росреестр разместит их в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС).
Если договор заключен после 1 июля 2019 года, то банк вернет деньги на указанный в договоре или заявлении счет в течение трех рабочих дней после размещения информации в ЕИЖС. Если дольщик брал ипотеку, то первоначальный взнос также вернется на его счет, а остальные деньги — на залоговый счет банка.
Важно!
Уплаченные проценты по кредиту вернуть не получится.
Застройщик также должен выплатить дольщику неустойку. Ее рассчитывают по формуле: 1/150 × ставка рефинансирования × сумма взноса по ДДУ × число дней просрочки сдачи квартиры.
Пример:
01.01.2021 года Василий заключил ДДУ с ООО «Долгострой», размер долевого взноса — 11 млн ₽, срок сдачи дома — 01.01.2024 года. К 14 октября 2024 года дом все еще не сдан, поэтому Василий решил расторгнуть договор. Ставка рефинансирования в октябре 2024 года составляет 19%, одна стопятидесятая — это 0.126% за день просрочки. Для расчета можно воспользоваться калькулятором неустойки.
Важно!
До конца 2024 года действует мораторий на взыскание с застройщиков штрафов и неустоек. Однако дольщик может обратиться с этим требованием в суд после его отмены. При этом важно уложиться в трехгодичный срок с даты передачи квартиры, предусмотренной договором.
Если договор заключен до июля 2018 года, то процедура расторжения ничем не отличается от описанной выше, но деньги дольщиков хранятся не на счете в банке, а у застройщика, и возвращать их будет он. Срок возврата составляет 20 рабочих дней с момента отправки заявления.
Если застройщик не уложился в этот срок, нужно направить ему претензию по адресу регистрации юрлица. Если же деньги так и не поступили по истечении 10 рабочих дней, пора подавать иск о взыскании денежных средств. В таком случае нужно обращаться либо в суд общей юрисдикции по месту регистрации юрлица застройщика, либо в суд, который указан в ДДУ.
В каких случаях ДДУ расторгается в судебном порядке
Строительство дома приостановлено или прекратилось. Узнать об этом можно на сайте «ДОМ.РФ» — там застройщик обязан выкладывать фотографии стройки и отчеты о ходе строительства. На вкладке «Проверить новостройку» нужно ввести ИНН застройщика — он есть в ДДУ.
На странице застройщика выберите карточку нужного объекта. Если фотографии хода строительства давно не обновлялись, и с большой вероятностью дом не достроят вовремя, дольщик имеет право обратиться в суд.
Пример:
01.01.2021 года Вероника заключила ДДУ с ООО «Долгострой», в тот же день внесла долевой взнос в размере 11 млн ₽. Согласно договору, дом должны сдать 01.01.2025 года, но на октябрь 2024 года возведены только 3 этажа из 16. Вероника поняла, что застройщик не успеет закончить дом в срок, и обратилась в суд с заявлением о расторжении ДДУ. К заявлению она приложила фото с сайта «ДОМ. РФ», подтверждающие, что строительство не идет в срок, и изменения проектной документации, опубликованные также. Суд счел доказательства достаточными и вынес решение в ее пользу.
После изменений в проектной документации площадь квартир и нежилых помещений изменилась более чем на 5%.
Важно!
Судебная практика по другим изменениям, например, количества этажей в доме, материалов строительства, оборудования — спорная. Чтобы расторгнуть ДДУ по этой причине, дольщику придется доказывать, что эти изменения существенно ухудшают качество помещения или снижают его стоимость. При изменении площади квартир доказательства не нужны.
Застройщик поменял назначение общего имущества или нежилых помещений в доме, например, сузил лестницы или уменьшил площадь тамбуров, выделив в них кладовки, которые можно продать жильцам.
Как расторгнуть ДДУ через суд
Заполнить заявление о расторжении ДДУ. Его можно скачать бесплатно на сайте Гарант.
К заявлению нужно приложить доказательства, подтверждающие необходимость расторжения ДДУ, например:
- письмо застройщика о переносе сроков передачи квартиры;
- официальный ответ Фонда развития территорий на запрос дольщика о ходе строительства;
- новые ДДУ, которые застройщик заключает с дольщиками на передачу квартир в том же доме, если в них указан более поздний срок передачи объекта;
- опубликованные на сайте «ДОМ.РФ» изменения проектной документации.
Отправить заявление в суд общей юрисдикции по месту регистрации юридического лица застройщика, либо в суд, который указан в ДДУ с иском о взыскании денежных средств. Размер госпошлины — 3 000 ₽.
Судебное заседание обычно назначают в течение месяца с момента подачи заявления. Уведомление о дате его проведения придет по адресу, указанному в заявлении.
Если суд вынес решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть взнос в течение 10 рабочих дней.
Чтобы взыскать неустойку, вместе с заявлением о расторжении ДДУ можно подать иск с требованием о ее выплате. Суд либо удовлетворит его с указанием на то, что решение может быть исполнено после окончания моратория, либо оставит его без рассмотрения. В первом случае нужно дождаться окончания действия моратория и затем подать отдельный иск о взыскании неустойки, приложив к нему решение суда о расторжении договора.
Довольно часто застройщики задерживают сдачу дома на относительно небольшой срок — до шести месяцев. Если прошло два месяца с даты, когда квартиру должны были передать, но известно, что дом почти построен (например, уже идут отделочные работы), лучше все-таки подождать его сдачи. Если же стройка простаивает уже несколько месяцев, и очевидно, что дом никак не успеют построить к запланированной дате — лучше расторгнуть договор, быстрее вернуть деньги и использовать их для покупки другого жилья.
Таким же образом стоит поступить, если дом построен менее, чем наполовину, и застройщик обанкротился. Решение о возможности достроить объект, поиск нового застройщика и сам процесс строительства могут затянуться на годы. И нет гарантии, что дом все-таки сдадут. Если этого не случится, за время «простоя» деньги сильно обесценятся, и купить на них равноценное жилье может быть уже очень сложно.
Оплачивайте услуги юриста и нотариуса кредитной картой Ак Барс Банка и верните 20% расходов кешбэком в первый месяц после ее оформления.
Также читайте на эту тему: