Как оценивает квартиры ЦИАН

Наверняка многие сталкивались с функцией оценки квартиры на портале ЦИАН.
Там есть цена, за которую квартира продается и есть оценка ЦИАН, которая часто может не совпадать.
Стоит ли ориентироваться на оценку ЦИАНа? Вроде бы уважаемый портал и должен владеть информацией... Но есть ряд тонкостей.

Исторически так сложилось, что риэлторы уже довольно давно просят ЦИАН отменить эту самую оценку, потому что она, мягко говоря, неточная, а грубо говоря, просто фуфло. Но ЦИАН активно сопротивляется. У них есть на это свои причины.

Сегодня позвонила клиентка и задала вопрос: " Почему ваша квартира по цене 22 млн на ЦИАНе оценивается в 18 млн, а аналогичная квартира в соседнем квартале тоже рекламируется за 22 млн, но оценивается ЦИАНом в 26 млн? При этом оба дома по реновации и квартиры практически одинаковые".
Ответил я ей примерно так:
- Потому что ЦИАН оценивает среднюю цену в данной локации и в нашем доме по соседству есть пятиэтажки, которые ЦИАН приравнивает к новым домам, а в соседнем квартале рядом несколько дорогих новостроек, которые он тоже оценивает как дом по реновации. Таким образом ни в том, ни в другом случае цена получается неправильной.

Это как средняя температура по больнице - 10 человек в палате имеют температуру 40 градусов, а еще 3 уже умерли и имеют комнатную температуру. Но в среднем температура вроде как нормальная.

Дело в том, что при оценке недвижимости есть множество параметров, которые влияют на стоимость и которые не могут учитываться без личного участия человека, даже если там применяется ИИ (искусственный интеллект), потому что являются субъективными.
Это такие факторы как:

• Ремонт
• Вид из окна
• Состояние подъезда
• Соседи
• Особенности документов
• Мотивация и коммуникация продавцов (или их агентов)
• Запахи в квартире
• Уровень соляции (освещенности) - в какую сторону света окна
  .....И еще очень много всего.

Кроме того, ЦИАН оценивает только стоимость рекламы, но не реальных сделок, которые могут проходить с дисконтом.

По большому счету итоговую стоимость продажи квартиры знает только собственник и его агент. Но агент ориентируется лучше, потому что он пропадет десятки квартир в месяц, а собственник только одну.
Более-менее итоговыми ценами может владеть Домклик, потому что через Сбер проходит множество сделок и они их фиксируют. Но даже в ДК есть погрешность, потому что не все договоры проводятся по полной стоимости.

Получается, что оценка ЦИАНа - это просто некоторая цифра, которая построена пусть и по умным алгоритмам, но не имеет никакого отношения к реальности.

Почему эта оценка от ЦИАН вредна?
Потому что при более высокой цене продавец начинает задавать вопрос: Почему вы так дешево продаете мою квартиру? ЦИАН ее оценивает дороже! (так и хочется сказать: " Если он так оценивает, пусть он и купит")))
А при более дешевой оценке вопросы возникают у покупателя: Почему так дорого продаете? ЦИАН оценил дешевле! (тоже хочется отправить на ЦИАН, чтоб у него и покупали).

В общем, не ведитесь на оценку ЦИАНа. Хоть портал и уважаемый, популярный и развивающийся, но этого они делать не умеют. Но зачем-то делают...