Минстрой подготовил проект приказа о введении новой формы уведомления - для домов ИЖС, которые будут строиться с применением эскроу-счетов.
О разработке документа пишет сайт Единый ресурс застройщиков. Проект документа опубликован на портале проектов нормативных правовых актов Regulation.gov.ru.
Новый формат понадобится в связи с тем, что с 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 186 - «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». В приказе ничего особенного: какие сведения о подрядчике и договоре с банком необходимы для размещения в системе ЕИС ЖС.
Но история странная, и чем дальше - тем страньше, как сказала бы Алиса.
Вступление в силу нового закона предполагает, что с ним вводится и какой-то новый порядок, который раньше (до вступления закона в силу) не действовал. Оформить эскроу-счет для строительства дома ИЖС по программе семейной ипотеки можно с июля 2024 года, пишет ЦИАН.
А с 1 марта 2025-го, по мнению ЦИАН, это требование (оформление эскроу, выбор проекта из утвержденного перечня и работа только с аккредитованным подрядчиком) станет обязательным для всех проектов, где используется семейная ипотека.
Пока банки обходятся и без новой формы уведомлений, не дожидаясь вступления закона в силу. Сегодня, например, ПСБ объявил о запуске программы ««Семейная ипотека. ИЖС» и выдал первый кредит (в Казани) на строительство частного дома по договору подряда.
В релизе сказано: «Обязательным условием является проведение расчетов через счет эскроу»; относится это к выданному кредиту или нет, ПСБ не уточняет.
Если уже применяют - зачем новый закон, и что он меняет?
По мнению «Пригорода», все упирается в нерешенный спор: делать применение эскроу обязательным для всех видов ипотеки на ИЖС, или только для госпрограмм. Федеральным чиновникам и банковскому лобби конечно, хотелось бы наложить лапу на сотни миллиардов рублей, которые проходят мимо банков.
Чтобы и заемщик платил проценты (по ипотеке), и подрядчик (по проектному финансированию). Но боязно. Потому что многоквартирное строительство с отменой льготных программ откровенно зашаталось.
На днях Никита Стасишин, замглавы Минстроя, признал, что «доля затрат на обслуживание кредита в цене квадратного метра квартиры в новостройке приближается к 25%». И в ближайшие три года это приведет к снижению объемов жилищного строительства.
Интересно сформулированы и задачи ведомства: ««Самое главное - вместе с регионами нам сегодня очень внимательно смотреть за состоянием застройщиков…» Содержать для мониторинга целое министерство - несколько накладно, не находите? А вице-премьер Марат Хуснуллин объявил, что в России не будет новых мер господдержки ипотеки, «пока в стране не охладится инфляция».
И вот в такой ситуации, когда многоквартирное строительство целиком зависит от действий Центробанка и ключевой ставки, остается надеяться только на ИЖС. Денег не дадут (см. выше), но и вводить новые ограничения было бы как-то не к месту. Граждане справляются, строят себе дома и домики, покупают участки - вот и не надо бы их трогать!
По предварительным расчетам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», использование проектного финансирования в загородном строительстве приведет к росту затрат на 30-40%.
«На первичном загородном рынке мы видели всплеск сделок в мае-июне из-за предстоящей отмены льготной ипотеки, - комментирует Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» группы «ФАКТ». - В июле продажи продолжались по инерции, в августе был отмечен сильный спад спроса. В сентябре спрос отчасти восстановился, строители немного адаптировались к изменившимся условиям».
«Скорее всего, загородный рынок закончит год по инерции, - полагает Мария Федорова, управляющий партнер ГК Puzzle Realty. - Активность будет оставаться более-менее стабильной. В 2025 году не будет того объема продаж и строек, которые в 2024-м обеспечивала льготная ипотека - прежде всего, меньше будет небольших домов, которые строились как раз под условия госпрограмм.
И в экономичном сегменте это будет существенный провал. Важно еще, что в индивидуальном строительстве с 1 марта начнется переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. Рынок растет, потом падает - все циклично. Поэтому, полагаю, в 2026-2027 году спрос выровняется».