Перед началом строительства здания/строения важно определить, возможно ли на земельном участке существование такого объекта недвижимости.
В связи с ростом спроса на приобретение в собственность или аренду земельных участков именно под возведение ИЖС, стоит напомнить, что согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства должен удовлетворять следующим требованиям:
- должно быть отдельно стоящее здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования;
- с максимальным количеством надземных этажей - три; при максимальной высоте - 20 метров;
- данное здание невозможно разделить на отдельные объекты.
Попутно, могут иметься ограничения в виде предельных параметров для строительства, в т.ч. по площади застройки жилым домом, установленные в соответствии с конкретной территориальной зоной, в разрезе видов разрешенного использования. А также ограничения, связанные с наличием на территории зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ).
Для чего это предисловие?
Дело в том, что ко мне недавно обратился мой постоянный клиент – уважаемый бизнесмен, для которого уже довольно продолжительный период времени осуществляю проверку объектов перед выкупом (ряд которых он успешно реализовал в рамках инвест-проектов), с вопросом: «Есть ли шанс спасти жилой дом от сноса?».
Оказывается, решив, что землю под застройку своего жилого дома он может купить сам, без анализа (зачем меня зря напрягать), поучаствовал в торгах, выкупил прекрасный земельный участок в курортной зоне СПб, снес старый дом и уже возвел новый.
Понес в Росреестр документы для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав на дом по упрощенной процедуре, но получил разворот-поворот. Побежал в администрацию - и они руки развели, предупредив, что строение – самовольно возведенное и легко может попасть под снос.
У человека реально паника: «Денег вложено немало, дом серьезный и основательный, а его теперь, значит, под снос? Там же ВРИ был указан в ЕГРН на землю - для размещения жилого дома (жилых домов). Что делать???»
Принимаюсь за анализ, ищу в чем засада.
Вижу:
- несколько лет назад данная территория была отнесена по Генплану к функциональной зоне - Рекреация (под туристическую деятельность и санаторно-курортную), для которой градрегламентами в качестве основного не предусмотрен такой ВРИ, как индивидуальное жилищное строительство (код 2.1), да и в принципе, жилищное строительство не предусмотрено;
- старый дом снес;
- вся анализируемая территория находится в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ, с установленными ограничениями по видам хозяйственной деятельности, с установлением максимальной площади застройки, высотного регламента и высокого процента озеленения, а также требованием о получении положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия;
- также относится к территории предварительных археологических разведок с обязательным условием их проведения в целях выявления объектов археологического наследия на территории до начала проведения строительных работ;
- дом возводил без уведомления о планируемом строительстве и, соответственно, без уведомления об окончании строительства.
С сентября 2018г при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, однако, необходимо подавать уведомление в административный орган о планируемом строительстве объекта, и по его окончании – уведомление о завершении строительства, с целью получения положительного заключения администрации о соответствии объекта (ст. 51.1 ГрК РФ, п. 16 ст. 55 ГрК РФ).
Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома должно быть подано застройщиком в течение одного (1) месяца по окончании строительства дома.
В случае, если уведомление о планируемом строительстве таких объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не направлялось в административный орган, то уполномоченный орган возвращает застройщику уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление об окончании строительства считается ненаправленным (п. 17 ст. 55 ГрК РФ). Т.е. объект может попасть под критерий самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Да, согласно нормам п. 12 ст. 70 ФЗ-218 до 01.03.21 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для ведения индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. l ГрК РФ, на основании только технического плана. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч. 2 ст. 24 ГрК РФ. И тогда уведомления о строительстве жилого дома и его окончании – не требуются.
Однако, при новом строительстве/реконструкции ОКС на земельном участке необходимо приведение их в соответствие установленным градостроительным регламентам, с учетом специальных режимов и охранных зон.
По общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ), исполнение которых является обязательным всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Т.к. ВРИ земельного участка не соответствовал основным видам, установленным градрегламентами для данной зоны, Росреестр обоснованно отказал в постановке на учет и регистрации права на дом по упрощенной процедуре.
В ходе анализа установила ряд моментов, что могут положительно сказаться при разрешении этой неприятной ситуации:
- дом соответствует проекту;
- соблюдены отступы от границ земельного участка;
- к счастью, нет превышения по предельной площади застройки земельного участка и установленной регламентом высоты (10 м);
- при строительстве и /или реконструкции ИЖС не обязательно исполнение требования по получению положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия СПб;
- до конца 2024г освобождены от проведения археологической разведки и государственной историко-культурная экспертизы территории (земельные участки), принадлежащие на праве собственности или ином законном основании гражданам, и предназначенные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- и еще один выявленный плюс: для данной территориальной зоны предусмотрен условно разрешенный вид использования - Ведение садоводства (код 13.2), позволяющий возведение индивидуального жилого дома и обслуживающих построек к нему на земельном участке.
Каков вердикт по итогу анализа? - подавать заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, причем, чем быстрее, тем лучше.
Такие мероприятия проводятся посредством публичных слушаний, это не быстро, и конечно, затратно, но спасает собственника земли от применения к нему мер административного характера, в виду нецелевого использования участка, а также негативных последствий по признанию строения (дома) самовольной постройкой.
Заявиться на смену функциональной зоны не предложила: маловероятный вариант, чреватый полным отказом – крайне редко происходит смена зоны рекреации на жилую.
«Вот тебе, бабушка, и Юрьев день…»
Не полагайтесь на «авось, пронесет» и «да я всегда так делал», проводите анализ земли до покупки и, конечно, начала строительства, так как может быть еще хуже – участок может находиться в охранной зоне, полностью запрещающей какое-либо строительство.
#свой_дом #жилое_строительство #ИЖС #садоводство #частный_дом #мой_дом #строй_сам #земля_стройка #земельный_аудит #ПЗЗ #ВРИ #градрегламент #упрощенная_процедура #застройка_участка #генплан #функциональная_зона #территориальная_зона #предельные_параметры #охранные_зоны #самострой #снос #Экспертиза_рисков #проверка_объектов
