Мы полностью разочаровались в Дубае, покупали год/два назад здесь квартиры для перепродажи, а теперь не то что с прибылью, даже в ноль выйти не можем…
Много слышали таких историй?
Я вот очень даже не мало. И самое главное что люди не привирают и говорят чистую правду. Действительно через год-два после покупки недвижимость практически не реально перепродать в плюс, а порой даже и в ноль.
Удивительно, получается недвижимость в Дубае вообще не растет и отсутствие вторичного рынка здесь чистая правда?
Давайте разберемся. Дело в том, что в любом городе, покупая любую недвижимость под перепродажу, ты должен четко понимать и представлять два критических пункта.
Первый - точка входа, то есть когда я могу купить недвижимость по НАИМЕНЬШЕЙ цене.
Второй - точка выхода, то есть когда я могу ПРОДАТЬ недвижимость по НАИБОЛЬШЕЙ цене.
Красиво и емко данную идею сформулировал Бенджамин Грэм, которого называли “отцом инвестирования”: “Покупай когда дешево, продавай когда дорого”. Говорил он кстати об акциях, но проработав 3 года на трех международных рынках недвижимости я с уверенностью могу сказать, что данная аксиома абсолютно применима к недвижимости ЛЮБОГО города.
Всё так просто и логично, скажете Вы, ребенку понятная схема.
Но сколько же дорогие друзья, сколько же я встречаю умных, успешных и богатых людей, которые заходят на рынок недвижимости Дубая и полностью игнорируют данное правило.
Не будем сейчас говорить о точке входа, поговорим о точке выхода, потому что именно её непонимание рождает в себе как итог те самые тезисы, которые я привел в начале поста.
Спросите тех людей, кто сидит на своей Дубайской квартире и не может её продать в плюс либо в ноль, спросите у них смогут ли они Вам показать свою квартиру? И нет, они не смогут. Потому что с 95% вероятностью их недвижимость ещё не построена, и они пытаются продать ее в бумаге, на рынке ПЕРЕУСТУПОК
Ну а тут возникает закономерный вопрос: кому нужна твоя еще не готовая квартира? Если я хочу купить квартиру для себя, и на руках у меня вся сумма - я пойду на рынок готового жилья, на рынок только что сданного жилья. Как эндьюзер я хочу посмотреть квартиры в живую. Хочу зайти и оценить ремонт от застройщика, тренажерный зал и бассейн, прекрасный вид из окна и т.д. Если я эндьюзер я не хочу ждать, я хочу здесь и сейчас, хочу потрогать и увидеть, и да, я готов переплатить за данные бенифиты. А что это значит для горе-продавца своей недостроенной квартиры? А это значит что главная аудитория, которая готова переплачивать за красивую отделку, шикарные виды, продуманную планировку на рынке переуступок полностью отсутствует.
А кто же у нас остается?
Правильно - инвесторы.
Но инвестору Вы не расскажете про прекрасный вид и бассейн на балконе. Инвестор ищет выгоды и сравнивает все предложения рынка. И помимо переуступок где он должен заплатить Вам как собственнику при перепродаже 60-80% от стоимости недвижимости, есть еще рынок застройщиков, которые во первых имеют гораздо больше мощностей по маркетингу и дают супер длинные рассрочки, а во вторых дают низкий порог для входа. То есть предлагают МАКСИМАЛЬНО комфортны условия для покупки, кофе в шикарном офисе и несколько дней в люкс-отеле бонусом.
А что же Вы и все те кто застрял на рынке переуступок готовы дать рынку, если у Вас нет ни готового продукта, ни длинных и комфортных рассрочек, ни плакатов по всему городу с рекламой Вашего проекта? Ответ прост, Вы можете предложить рынку только одно - НИЗКУЮ ЦЕНУ.
Но это пол беды. Ладно бы если на рынке был дефицит ещё не достроенного жилья, но нет...
Переуступок много, много людей не оценивших свои силы и попавшие в ситуацию что они не могут выплачивать рассрочки, столкнувшиеся с патовой ситуацией - или квартиру заберет застройщик за неуплату долга, или же вы сможете вытащить хотя бы ЧАСТЬ денег, которые вложили в стройку. И вот представьте, вся эта масса горе-инвесторов на грани своего локального разорения начинает демпинговать и снижать цены. Создавая ИСКУСТВЕННЫЙ СПАД в определенной временной точки строительства проекта.
Продавая квартиру на рынке переуступок Вы действуете прямо противоположно золотом закону Грэма. Вы продаете квартиру в самый неудачный отрезок времени. Продаете её тем, кто приходит за низкой ценой. И продаете её в условиях огромной конкуренции. Здесь нет никаких аргументов кроме цены ниже чем у конкурентов: не спасают ни шикарные брошюры, ни приватные кинотеатры, ни шикарные интерьеры.
Что же делать в такой ситуации спросите Вы?
Очень простое и действенное решение - дождитесь ключей. Дождитесь ключей, получите свою квартиру, меблируйте и декорируйте её, сделайте клининг и поверьте мне - Вы отлично заработаете на своей квартире. Конечно же если правильно выбрали точку ВХОДА. Потому что вторичный рынок, если это готовая недвижимость, тем более новая, пользуется огромной популярностью на рынке недвижимости Дубая.
Буду рад услышать Ваши мнения по данным вопросам в комментариях!