Если квартира обременена ипотекой и должник не обслуживает ипотечный долг – то да, могут, но остаток денег после возврата долга банку арбитражный управляющий должен вернуть должнику – физическому лицу, и никак иначе.\
Если это роскошное жилье, большой площади или расположенное в фешенебельном районе – да, могут в большинстве случаев, но надо разбираться, кто в квартире прописан.
Если это обыкновенная квартира стандартной площади, не превышающей социальную норму – то нет, скорее всего, не могут, но решение в каждом конкретном случае принимает суд.
Советы тут очень простые:
- Перед заключением ЛЮБОГО кредитного договора ВСЕГДА взвешивайте реальную потребность в деньгах и свои возможности (риск потерять работу, заболеть и т.п.)
- Если вы понимаете, что не в состоянии обслуживать ежемесячный ипотечный платеж – не тяните время, срочно продавайте квартиру с согласия банка, возвращайте кредит. Иначе долг будет только копиться дальше.
- Если вы – счастливый обладатель большой квартиры в хорошем районе, но при этом набрали долгов и кредитов и опасаетесь за квартиру, не вздумайте «продавать» или дарить квартиру своим родственникам – АУ оспорит эту сделку в суде с вероятностью в 100% и суд в процедуре банкротства признает ваше недобросовестное поведение и не спишет с вас долги. Оно вам надо?
- Лучше, чем советоваться с Яндексом, знакомыми, сослуживцами, прочими «знающими людьми», не пожалейте денег и заплатите хорошему профильному адвокату за консультацию. Вам растолкуют суть вашей проблему и определят стратегию дальнейших действий.
- Если дело по иску о продаже вашей единственной квартиры (дома) уже в суде – ни в коем случае не занимайте пассивную позицию, обязательно пишите и подавайте в суд в письменном виде мотивированный отзыв со ссылками на нормы права и судебно-арбитражную практику высших судов. Лучше пригласить для составления этого документа ПРОФИЛЬНОГО банкротного адвоката, эксперта в теме, а не просто какого-то адвоката, который, например, вел бракоразводный процесс вашей сестре или тетушке и те его вроде как положительно характеризуют.
- Нет, не заключайте договор с многочисленными вылезшими как грибы после дождя конторами типа «Всегда легкое и приятное банкротство» или «Банкротство за 120 тысяч рублей» или телефонных мошенников, бубнящих в трубку что-то вроде «Согласно закона РФ вы вправе списать все свои долги без последствий». Возьмут денег и не помогут.
Краткая матчасть для желающих разобраться в теме.
Одна из самых острых проблем в банкротстве физических лиц – возможность помещения единственного жилья, принадлежащего должнику на праве собственности, в конкурсную массу и его дальнейшая продажа.
Я много раз и в этом блоге, и в «Адвокатской газете», и на других площадках писала об этом.
Суть вопроса (в крайне облегченном схематичном варианте) заключается в том, что:
- Да, в рамках процедуры банкротства у должника могут отобрать единственное жилье, но сделать это может только суд по иску одного из конкурсных кредиторов или арбитражного управляющего. Сам Арбитражный управляющий без решения суда продать квартиру не вправе (в отличие от приставов – исполнителей по небанкротным делам при исполнении судебных решений).
- Нет, не всегда, а только тогда, когда такое единственное жилье отвечает критериям роскошного жилья. Ну например один человек имеет в собственности квартиру 150 кв.м. (или 100 метров – тоже перебор). Если в этой квартире зарегистрированы по месту жительства еще его пятеро детей и жена (ну или иные родственники, не суть), то жилье 12-130 м. вряд ли признают роскошным. При этом не важно, что у этих прописанных лиц нет доли в праве собственности в этой квартире. Важно лишь, чтобы они были ЧЛЕНАМИ СЕМЬИ должника. То есть родители, дети и супруга (супруг) – это всегда родственники, а вот двоюродная тетя или троюродный брат – уже нет.
- При продаже с торгов единственного жилья Арбитражный управляющий (АУ) обязательно должен разработать и утвердить механизм покупки замещающего жилья с финансовыми выкладками. Смысл тут вот в чем: АУ должен доказать в суде с финансовыми выкладками, что в случае продажи квартиры 130 кв.м., в которой прописан Должник с супругой, АУ сможет приобрести замещающую квартиру, в которую уедут жить должник и его супруга, в пределах того же населенного пункта (то есть квартира 130 м., например, была на Таганке, ее стоимость условно составляет 60 млн, а замещающее жилье по социальной норме 18 кв.м. на человека (то есть квартира 40 кв. м. вполне подойдет) можно купить и на окраине Новой Москвы миллионов этак за 14). В этом случае в конкурсную массу (то есть кредиторам) достанется 60 млн – 14 млн – сколько-то млн на вознаграждение АУ и расходов на проведение торгов, расходов по переезду должника) = минимум 42 млн. Арифметика сошлась и такое единственное жилье будет продано с торгов согласно решения суда. На юридическом языке это называется «Изъятие из принципа исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья», запомните этот термин.
- Если арифметика не сходится и денег, вырученных после продажи единственного жилья (пусть и подпадающего под критерии роскошного – прежде всего, это площадь и местоположение), явно не хватит на покупку замещающего жилья для должника и членов его семьи (тех самых прописанных лиц), то суд должен отказать в удовлетворении заявления о продаже единственного жилья. Например, имеется квартира (или дом, это одно и то же) 100 кв.м. в Новой Москве. В нем прописан должник, его жена и двое детей. То есть замещающее жилье должно быть минимум 80 кв.м. Финансовая выгода для конкурсной массы сомнительна, и суд вполне может отказать, впрочем, это вопрос оценочной экспертизы.
- Должник может доказать в суде, что ему необходимо жилье именно в этом районе ввиду наличия рядом например медицинского центра, в услугах которого должник (либо члены его семьи) нуждается, является их пациентом, и другое медицинское учреждение аналогичного профиля либо отсутствует в принципе, либо распложено далеко. Тут АУ и суд будут связаны узким районом поиска замещающего жилья, и при минимальной выгоде для конкурсной массы это может быть невыгодно в целом для кредиторов.
Это если все по классическому сценарию, но из него бывает и много исключений, в том числе злоупотреблений правом со сторону конкурсных кредиторов и\или АУ.
Вчера мне довелось услышать грустную историю, героем которой является должник (физическое лицо), уже признанный судом банкротом.
Его единственная квартира была в ипотеке у банка, при этом сам кредит был взят должником не для покупки этой квартиры, а для иных нужд, а квартира была передана просто в качестве обеспечения.
К сожалению, у человека случилась сложная жизненная ситуация и он не справился не только с выплатами по обеспеченному залогом квартиры (единственного жилья) кредиту, но и с обслуживанием иных своих долговых обязательств.
ВАЖНО: принцип исполнительского иммунитета не распространяется на квартиру (дом), обремененную залогом, и уже не важно, роскошная она или нет.
Залоговый кредитор, как ему и положено, представил в суд оценку жилья и квартира была продана с торгов.
Долг банкрота перед банком со всеми процентами и пенями составил примерно 1\2 от вырученных от продажи квартиры денег, и АУ законно перечислил эти деньги в банк.
А вот дальше АУ совершил то, что подпадает под прямой запрет Верховного суда РФ: оставшиеся деньги после продажи единственного жилья АУ вместо того, чтобы вернуть должнику – банкроту, распределил между другими конкурсными кредиторами. Таким образом, человек остался на улице.
Ситуация эта сложная, требует подачи нескольких исков в суд, но при грамотном подходе должник сможет вернуть свои деньги (остаток от стоимости квартиры после выплаты банку – залогодержателю).
#банкротство #продажаединственногожилья #оспариваниедействийарбитражногоуправляющего #жалобанадейтвияарбитражногоуправляющего #ипотекаибанкротство