В прошлой статье мы рассказали, как действовать, чтобы получить квартиру после банкротства застройщика. Однако дольщики имеют право не ждать окончания строительства, которое может затянуться на годы, а отказаться от договора долевого строительства (ДДУ) и вернуть деньги.С 1 июля 2019 года деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке. Если ДДУ заключен раньше этого срока, придется ждать возврата денег непосредственно от застройщика-банкрота. В статье расскажем, как вернуть деньги в обоих случаях.
Как вернуть деньги, если ДДУ заключен после 1 июля 2019 года
По закону застройщик не имеет право брать деньги напрямую у дольщиков: они вносят деньги на эскроу-счета в качестве залога, а процедуру строительства спонсирует банк. Подробно о том, как это работает, мы писали в статье «Как работает участие в долевом строительстве».
После банкротства застройщика управлением компанией-банкротом занимается конкурсный управляющий, которого назначает суд. Управляющий обязан включить всех дольщиков в Реестр требований участников строительства (РТУС). Там указана сумма, которую внес дольщик в счет оплаты будущей квартиры, а также зафиксировано право на получение равноценного жилья в случае признания застройщика несостоятельным. Но можно отказаться от него и получить деньги. Как это сделать:
- Найти контакты конкурсного управляющего в сообщении о признании застройщика банкротом на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
- Написать заявление об одностороннем отказе от договора долевого строительства на имя конкурсного управляющего.
Пример:
Я, Иванов Иван Иванович, сообщаю об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве №0000 от 00.00.00 в связи с признанием застройщика несостоятельным (банкротом), денежные средства, уплаченные в качестве взноса прошу возвратить по реквизитам, указанным в п.00 договора.
Если деньги нужно вернуть на другой счет, в заявлении можно указать новые реквизиты.
- Отправить заявление заказным письмом по адресу управляющего, указанному на ЕФРСБ с описью вложения. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления заявления, но на всякий случай сохраните копию уведомления вместе с описью вложения и чеком об отправке ценного письма.
Важно!
Документы, подписанные директором застройщика после даты признания его банкротом, не имеют никакой силы. Отправлять заявления и пытаться расторгнуть договор с ним бесполезно.
После получения заявления конкурсный управляющий передаст сведения о расторжении договора в Росреестр. В течение пяти рабочих дней после получения Росреестр разместит их в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС).
Банк вернет деньги на указанный в договоре или заявлении счет в течение трех рабочих дней после размещения информации в ЕИЖС. Если дольщик брал ипотеку, то первоначальный взнос также вернется на его счет, а остальные деньги — на залоговый счет банка.
Важно!
Уплаченные проценты по кредиту вернуть не получится.
С даты получения управляющим заявления об одностороннем отказе от договора до даты возврата денег должно пройти не более 20 рабочих дней.
Как вернуть деньги, если ДДУ заключен до 1 июля 2019 года
Написать управляющему заявление о включении в РТУС требования на сумму взноса по ДДУ. Как найти его контакты, мы писали в разделе выше. К заявлению нужно приложить копии договора ДДУ и документы, подтверждающие факт оплаты взноса: платежное поручение или чек-ордер и справка из банка.
Ниже пример заявления, образец можно скачать по ссылке.
Если факт оплаты долевого взноса подтвержден документами, управляющий включит требование о возврате денег в Реестр. Если нет, то требование дольщика будет помечено неоплаченным.
Если требование в РТУС отмечено неоплаченным, факт оплаты договора придется доказывать в суде. Для этого нужно подать возражение в Арбитражный суд региона, где зарегистрирован застройщик — он рассматривает дело о его банкротстве. К возражению нужно приложить документы, подтверждающие факт оплаты договора.
Важно!
Обратиться в суд нужно не позднее 15 рабочих дней с даты закрытия РТУС: это происходит через два месяца после опубликования сведений о банкротстве застройщика в газете «Коммерсантъ». Найти публикацию и ее дату можно в разделе «Поиск объявлений о банкротстве» по ИНН или ОГРН застройщика. Если не уложиться в этот срок, требование останется неоплаченным, и взнос не вернут. Можно попробовать восстановить сроки на подачу заявления в судебном порядке, но нужно предоставить суду веские аргументы, почему не получилось сделать это вовремя: например, болезнь или отсутствие в стране.
Управляющий пришлет дольщикам выписку из РТУС по адресу, указанному в ДДУ. Если она не пришла, или вам нужно получить письмо на другой адрес, можно написать управляющему по контактам, указанным в сообщении ЕФРСБ.
После этого управляющий будет гасить денежные требования всех участников строительства в соответствии с очередностью, установленной законом:
- в первую очередь выплачивают деньги за причинение вреда жизни или здоровью, но на практике это очень редкое явление, и чаще всего первая очередь остается пустой;
- во вторую очередь погашают долги по зарплате и авторские отчисления;
- денежные требования дольщиков находятся в третьей очереди.
Пример:
На счетах застройщика-банкрота осталось 20 млн ₽. Из этих денег управляющий выплатил зарплату и выходные пособия сотрудникам компании-застройщика, потом — гонорар автору логотипа ЖК. После этого на счете осталось 2 млн ₽.
На выплаты дольщикам денег уже не хватает, поэтому сначала управляющий должен пополнить конкурсную массу: получить деньги за счет продажи имущества должника, оспаривания его сделок, взыскания убытков и так далее. Деньги дольщикам будут выплачивать по мере пополнения конкурсной массы, и этот процесс может растянуться на годы.
Дольщик имеет право передумать и отказаться от денежного требования в пользу квартиры даже после передачи дома другому застройщику. Например, если дом уже активно достраивают, а денег в конкурсной массе для возврата долгов недостаточно. Для этого нужно написать заявление о трансформации денежного требования в требование о передаче жилого помещения и направить его в суд, который рассматривает дело о банкротстве.
Пример:
ООО «ЖК АРС-Аврора» признали банкротом, и дольщица Т. попросила включить в РТУС ее требование о возврате 15,6 млн ₽. В апреле 2018 года суд требование удовлетворил, а в декабре 2020 года ООО «Альфастройкомплекс» сообщило о намерении купить земельный участок и достроить стоящий на нем ЖК, где Т. должна была получить квартиру.
В марте 2021 году имущество и обязательства перед дольщиками передали новому застройщику. Поскольку за это время деньги Т. так и не получила, она попросила суд исключить из РТУС денежное требование и включить требование о передаче двухкомнатной квартиры.
Суды трех инстанций отклонили просьбу Т. на том основании, что ранее она отказалась от договора ДДУ, объект передали новому застройщику, и он уже заплатил за квартиру, которую она теперь хочет получить. Однако Верховный суд встал на сторону дольщицы, обосновав свое решение тем, что основная цель процедуры банкротства застройщика — защита интересов граждан как непрофессиональных инвесторов, а новый застройщик может «откорректировать свой инвестиционный план».
Если деньги дольщика хранятся на эскроу-счете, банк вернет их в течение 20 рабочих дней с момента подачи заявления. Дальше их снова можно использовать для покупки жилья, и часто это быстрее и проще, чем ждать окончания строительства дома.
Дела обстоят сложнее, если дольщик передал деньги напрямую застройщику. В таких случаях процедуры банкротства идут годами: а при благополучном раскладе деньги вернут через год, но нередко приходится ждать и 3–5 лет. Если дом почти готов, и его передали другому застройщику, иногда проще дождаться окончания строительства и получить квартиру. Но изменение требования в РТУС — довольно сложное дело, и есть риск отказа, поэтому лучше обратиться к юристу. Заявление и представительство в суде будет стоить от 20 тыс. ₽.
Оплачивайте юридические и любые другие услуги кредитной картой Ак Барс Банка с льготным периодом 115 дней и кешбэком 20% в течение месяца после оформления карты.
Также читайте в нашем журнале: