С апреля 2025 года подрядчики, которые строят индивидуальные дома с использованием эскроу-счетов, будут освобождены от уплаты НДС.
Поправки во вторую часть Налогового кодекса предусмотрены в недавно подписанном законе № 283.
Правда, в основном на строительстве ИЖС заняты небольшие компании - они и так НДС не платят. Использовать эскроу-счета в частном домостроении можно и сейчас - соответствующие программы есть у банка «ДОМ.РФ», у Сбербанка, Россельхозбанка и других крупных кредиторов.
Непонятно, зачем бы это нужно застройщику. Зачем привлекать банковское проектное финансирование (по рыночной ставке?), если можно договориться с заказчиком напрямую, с оплатой по этапам.
Освобождение от НДС может быть интересно крупным застройщикам, уровня Группы «Самолет». Но такие проекты («Дмитров Дом») пока единичны, и успех им не гарантирован.
Введение эскроу-счетов было важным этапом в реформе многоквартирного строительства (2018 год): дольщики перечисляют деньги в банк, банк кредитует застройщика и фактически берет на себя ответственность за финальный результат.
Основным мотивом реформы стал массовый обман дольщиков: СУ-155, Urban Group, десятки недостроенных корпусов, сотни тысяч потерпевших. Удорожание стройки на 10-15% (банковские деньги не бесплатны!) в тот момент казалось приемлемой платой за безопасность и надежность.
В загородном строительстве ситуация иная. О тысячах потерпевших, не получивших свои коттеджи из-за жуликов-строителей что-то не слышно. Те ситуации, которые обсуждаются в СМИ - скандалы с фирмой «ЦКС», с компанией «Летвуд» - как раз-таки случились при участии банков («ДОМ.РФ» и Сбер) и льготного финансирования. И момент для реформы совсем уж не подходящий: ключевая ставка - на запредельной высоте, деньги дорогие, и в строительстве ИЖС удорожание составит уже не 10-15%, а как бы не 25-30% - и ради чего?
Правительство пытается привязать эскроу счета к льготной ипотеке - например, к семейной. В этом отдельном сегменте может получиться. Но и только.
Пока федеральные чиновники все же не решаются напрямую сделать применение эскроу обязательным. Скорее всего, из-за того, что сотням мелких компаний и ИП прощу уйти в тень, чем идти на дополнительные затраты (связанные с работой «вбелую») и терять клиентов из-за удорожания.
Экспертные мнения
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- При проектном финансировании банк предоставляет строителям деньги на основании сметы, куда входят все строительные материалы, заработные платы и т.п. По нашим подсчётам, это приведет к удорожанию примерно на 30-40%, в основном за счет налога на фонд заработной платы (около 45%).
При оплате наличными за стройматериалы в ряде случаев подрядчик не платил НДС и получал ещё скидку до 20%. С учётом освобождения подрядчика от НДС фактическая экономия составит около 10%, дополнительные затраты - минимум 30%. Это снизит рентабельность строительства. Опасаюсь, что при такой подходе мы получим в целом сокращение объема строительства и количества компаний...
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- То, что какие-то налоги отменяются - это всегда хорошая новость. Но строительство частного загородного жилья с использованием эскроу пока не особо развито.
Да, государству выгодно вывести эту сферу из тени и прописать правила, такой подход может привести к «убийству» рынка запретительными ставками кредитов и ужесточением требований к выдаче ипотек. Думаю, негатив от этого пересилит положительные стороны отмены НДС для части застройщиков.
Государству удалось пока что остановить рост цен на жилье. Про снижение пока говорить рано: объекты массово снимают с продаж до лучших времён. Рынок проходит балансировку в новых условиях. За введение эскроу для загородки, похоже, взялись серьезно. Семейную ипотеку на загородный дом теперь можно будет взять только если строить с подрядчиком, да ещё чтобы тот использовал счета эскроу….
Но пока никто не догадался запретить гражданину самому строить себе загородный дом. А здесь никаких эскроу или НДС. Хотя, в наших реалиях, возможно, что захотят…
Вадим Новиков, девелопер, руководитель проекта КП «Оберег»:
- Загородные застройщики - это мелкий и средний бизнес. Пока мне видится более вероятным, что государство будет усиливать контроль над ним через автоматизацию и формализацию отчетности и финансовых потоков. Еще этот процесс будет подкреплен вводом цифрового рубля. Вся отчетность компаний на УСН будет автоматически попадать на сервисы налоговой службы. Это и означает переход строительной отрасли на работу только «вбелую».
Освобождение от НДС при работе через эскроу - с одной стороны, это, вроде бы, смягчение и упрощение, с другой - стимул к максимальной прозрачности и подконтрольности.
Я не думаю, что уже случившиеся на загородном рынке проблемы с некоторыми компаниями станут для федерального законодателя поводом вводить обязательный переход на эскроу-счета для ИЖС.
