Продолжая публикации по теме самовольной постройки, поговорим о том, может ли орган местного самоуправления принять решение о её сносе.
В соответствии с п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ местные власти могут повлиять на судьбу такой постройки в двух случаях:
- участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным;
- категория земель и действующие ограничения не позволяют строить подобные сооружения.
Муниципальные власти также могут принять решение привести самострой в соответствие с нормами, а дальше узаконить его.
При этом, они не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе реконструированного (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. Однако в суд с таким требованием обратиться можно.
Так, уполномоченным органом местного самоуправления принято решение о сносе пристройки в виде двух помещений к одной из квартир четырехквартирного дома, поскольку участок под постройку и разрешение на размещение данного объекта не выдавались.
Кроме того, от собственников квартир в многоквартирном доме не было получено согласие на реконструкцию.
Гражданин, не согласившись с таким решением, оспорил его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил требование с учётом следующего.
В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), пристройка к жилому дому либо квартире не является самовольным объектом недвижимого имущества.
Изменение параметров помещение, которые касаются также характеристик всего здания в целом, в данных ЕГРН осуществляется только с одновременным внесением изменений в сведения о здании в целом (п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В данном случае осуществление пристройки к многоквартирному дому привело к изменению параметров (характеристик) всего дома.
Абзацем 6 п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлен законодательный запрет на применение внесудебном (административной) процедуры сноса самовольной постройки в отношении многоквартирного дома, жилого дома.
Таким образом, администрация муниципального образования не вправе была принимать оспариваемый акт в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного жилого дома. Вопрос о сносе такого объекта подлежит рассмотрению исключительно в судебном порядке.
Другой пример свидетельствует о том, что орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Члены гаражного кооператива обратились в суд с требованием о признании незаконным решения уполномоченного органа местного самоуправления о сносе самовольных построек - гаражей, указав следующее. На земельном участке, занимаемом войсковой частью, на основании разрешения командира войсковой части был построен гаражный комплекс. Граждане использовали гаражи по назначению, объединившись в гаражный кооператив, сведения о котором в 2012 году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН за членами гаражного кооператива не зарегистрировано, оно возникло у них в силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.
Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил требование, указав следующее.
В силу подп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. Закона № 339-ФЗ) орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ. В данном случае решение о сносе самовольной постройки может быть принято только судом.
Земельный кодекс РФ введён в действие со дня его официального опубликования, то есть 29.10.2001.
Суд установил, что спорные объекты (гаражи) возведены в 1974 и 1979 гг., что документально подтверждено техническими паспортами на постройки и членскими книжками, в которые внесены сведения о годе постройки и о вносимых членских взносах и платежах за годы, предшествовавшие 2001 году.
Несмотря на то, что правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствовали, с учётом указанных обстоятельств в отношении построек, владельцами которых являются члены гаражного кооператива, уполномоченный орган местного самоуправления не вправе был принимать решение о сносе, вопрос о сносе подлежал разрешению в судебном порядке.
Если после прочтения статьи у вас возникли вопросы, прошу задавать их в комментариях.