Это прекрасное чувство, когда вы наконец решили купить свое жильё, или поменять его на вариант побольше...
Просмотры, общение с риелторами и собственниками, споры с половинкой о том, какую мебель вы поставите в каждую комнату и мечты о том, как прекрасно будет пить утренний кофе с видом на город или природу часто омрачаются муками выбора и грузом ответственности за безопасность приобретаемого объекта.
Все знают, что покупка недвижимости на вторичном рынке может грозить потерей этой недвижимости или длительными судебными тяжбами.
Чтобы снизить риски, кроме качества ремонта на объекте, необходимо внимательно изучить документы собственника, а также ряд обстоятельств и общедоступных источников.
Что проверять:
- Право собственности.
- Право на совершение сделки (если продажа происходит по доверенности).
- Семейное положение продавца
- Наличие/отсутствие перепланировки.
- Способ приобретения этой недвижимости продавцом (купля-продажа, долевое участие, дарение, наследование).
- Использование сертификатов, капиталов, субсидий, иной господдержки при приобретении жилья.
- Длительность владения объектом.
- Включен ли дом в программу капитального ремонта (если приобретаете квартиру). Так будет понятно, есть ли риск покупки предаварийного объекта.
- Состояние общедомового имущества ( о рисках могут рассказать как обшарпанные двери, сломанные замки, доводчики, так и трещины на доме, разрушение стены, состояние подвала).
- Управляющую компанию (если покупаете квартиру) - ведется ли уборка, работа с должниками, если ли в отношении этой компании судебные споры по данному дому и тд.
- Уточните, полная ли стоимость недвижимости будет указана в договоре, если нет, вы рискуете.
Обязательным минимум документов для проверки:
- Документы-основания права собственности.
- Паспорт собственника - недостаточно сравнить паспортные данные со сведениями в выписке, проверьте его действительность на сервисе Госуслуг, осмотртте сам паспорт на предмет помарок, дефектов.
- Сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги (выписка из финансового лицевого счета, единый жилищный документ или справки ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг).
- Сведения о лицах, зарегистрированных по месту жительства в интересующем вас объекте (выдает МВД, мозго заказать на госуслугах).
- Сведения о неиспользовании материнского (семейного) капитала также можно получить на Госуслугах за пару минут. Если маткап использовался, убедитесь, что доли в недвижимости переданы всем членам семьи и собственник имеет разрешение органа опеки на продажу жилья.
- Семейное положение продавца - проверьте, состоял ли продавец в браке на момент покупки жилья. Если да, нужно получить согласие супруга на продажу, если нет и жилье не было в ипотеке, согласие не нужно.
- Технический паспорт квартиры. Если вы поняли, что текущая планировка квартиры и ее схема в выписке из ЕГРН отличаются, потребуйте техпаспорт. Если перепланировка не узаконена, бегите!
Что ещё можно проверить:
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (по месту прописки продавца) о том, что человек не состоит на учете.
- Посмотрите, является ли продавец ИП или учредителем юридического лица.
- Помониторьте сайты судов на предмет судебных споров в отношении продавца. Смотрите суды по месту прописки, арбитражный суд, обращайте внимание на споры по кредитам.
- Опросите соседей. Спросите о личности продавца, о том, как им район, какой контингент преобладает в районе.
- Задайте продавцу вопросы, не связанные прямо с планируемой сделкой: куда собирается переехать, почему продает, где работает. Если не услышите нормальных ответов, будьте осторожны.
Мой совет: проконсультируйтесь с юристом по поводу приобретаемого объекта.
Специалист проведет проверку, расскажет о рисках, а также о том, что можно сделать, если объект ну очень нравится, но имеет опасные признаки.