Прогноз экспертов на цену вторичной недвижимости на ноябрь, декабрь 2024 года и январь-февраль 2025

Прогноз экспертов на цену вторичной недвижимости на ноябрь, декабрь 2024 года и январь-февраль 2025

Текущая ситуация на рынке вторичного жилья

1. •Рынок вторичного жилья в России столкнулся с низким спросом, высокими ипотечными ставками и медленным ростом предложения.
2. •Медианная стоимость квадратного метра остается практически без изменений.
3. •В сентябре рост стоимости готового жилья в городах-миллионниках составил 0,4%, медианная стоимость — 133 тысячи рублей.
4. •В десяти мегаполисах цена изменилась менее чем на 0,5%.
5. •Наибольший рост произошел в Нижнем Новгороде, Краснодаре и Казани.
6. •Экспозиция вторичного жилья уменьшилась на 1,9%.
7. •Спрос на московском рынке «вторички» в третьем квартале текущего года уменьшился на 20% по сравнению с прошлым годом.
8. •Рыночная ипотека стала слишком дорогой, доля сделок сократилась до 22%.
9. •Средняя стоимость квадратного метра в старой Москве держится на уровне 285,5 тысячи рублей.

Факторы, влияющие на цены

1. •Низкий спрос и высокие ипотечные ставки не способствуют росту цен.
2. •Медленный рост предложения из-за снятия объектов с продажи собственниками.
3. •Дефицит ликвидных квартир и отсутствие снижения цен.

Прогноз на ноябрь

1. •Дальнейшая динамика цен будет зависеть от решения ЦБ РФ по ключевой ставке.
2. •Эксперты ожидают повышения ставки, но ее новый уровень остается открытым.
3. •Возможны изменения по льготным ипотечным программам.
4. •Увеличение ключевой ставки может привести к повышению рыночных ставок по ипотеке.
5. •Продавцы могут снижать цены или предоставлять дополнительный дисконт.
6. •Среднерыночная скидка на «вторичку» в ноябре составит около пяти процентов.
7. •Переход на долгосрочную аренду может стать выгодной стратегией для продавцов.
8. •В Москве стоимость аренды «однушки» за прошлый месяц выросла на 11%.
9. •В загородном сегменте вторичного ИЖС цены на качественные лоты вряд ли изменятся.
10. •К середине ноября собственники начнут сдавать объекты посуточно на новогодние каникулы.
11. •Продажи возобновятся со второй половины января.
12. •Снижение цен возможно на «избранные» лоты, особенно при раннем снеге.

Как изменятся цены на «вторичку» с 1 ноября

Дальнейшая динамика цен на рынке вторичного жилья будет зависеть от решения ЦБ РФ по ключевой ставке, которое он примет в ходе намеченного на 25 октября заседания.

Некоторые эксперты ожидают повышения ставки. При этом остается открытым вопрос, каким будет ее новый уровень.

Рынок также находится в ожидании возможных изменений по льготным ипотечным программам.

Увеличение ключевой ставки будет способствовать повышению рыночных ставок по ипотеке.

Это может побудить продавцов «вторички» снижать цены или предоставлять покупателям дополнительный дисконт, размер которого будет обсуждаться уже при личной встрече.

Среднерыночная скидка на «вторичку» в ноябре будет находиться в пределах пяти процентов.

Наибольший размер дисконта возможен, когда покупатель заинтересован в ускоренном выходе на сделку, либо намерен купить себе недвижимость за счет использования дохода от продажи, без использования заемных средств.

Вместе с тем, не все собственники будут готовы к резкому снижению ценника и предпочтут альтернативный вариант в виде сдачи объектов в долгосрочную аренду.

Такой тренд уже наблюдается. В ноябре он будет только набирать силу.

Спрос на рынке аренды жилья сейчас превышает предложение. Переход на долгосрочную аренду может стать для продавцов выгодной стратегией, которая позволит обеспечить стабильный пассивный доход.

Например, в Москве стоимость аренды «однушки» за прошлый месяц выросла на 11%.

Кроме того, при традиционном снижении спроса перед новогодними праздниками указанный выше фактор будет удерживать равновесную цену в сохраняющемся сейчас коридоре.

Что касается загородного сегмента вторичного ИЖС, то цены на качественные лоты здесь вряд ли изменятся.

Кроме того, к середине ноября собственники непроданных до этого объектов, скорее всего, начнут сдавать их посуточно на новогодние каникулы, что позволит им получить дополнительный доход.

Продажи таких объектов возобновятся со второй половины января.

Снижение цен возможно только на «избранные» лоты. Причем данная тенденция может усилиться, если выпадет ранний снег.

Это позволит недобросовестным собственникам попытаться продать «неликвид», имеющий серьезные конструктивные изъяны, которые было намного сложнее скрыть в теплые месяцы.

Что произойдет с ценами на недвижимость в 2025 году: прогноз экспертов

Чтобы поддерживать спрос на новостройки, застройщики адаптируют бизнес-модели под новые рыночные условия: предлагают больше скидок, специальных предложений, программ рассрочки и субсидированной ипотеки.

Более дорогие кредиты влияют и на рынок вторичной недвижимости, в том числе на поведение собственников жилья, которые в текущих условиях охотнее стали предлагать скидки, чтобы быстрее найти покупателей.

С другой стороны, некоторые владельцы вторичной недвижимости, особенно те, кто не торопится с продажей, переходят на долгосрочную аренду.

«Сейчас рынок находится в ожидании заседания Центрального Банка по ключевой ставке, которое пройдет 25 октября, — рассказал эксперт.

— Многие эксперты сходятся во мнении, что ставка будет снова повышена.

Мы считаем, что при повышении ставки цены на новостройки и готовое жилье в ближайшей перспективе ждет дальнейшее умеренное снижение.

В то же время большие распродажи маловероятны даже при серьезном увеличении ставки.

Девелоперы обладают довольно высоким запасом прочности и финансовой подушкой, которую они накопили за годы действия программы льготной ипотеки с господдержкой.

Наиболее вероятно, что они будут продолжать предлагать специальные акции и скидки на выделенный пул квартир, незначительно снижая цены».

Эксперт считает, что в ближайшее время резкого снижения цен на рынке недвижимости ждать не стоит:

«На вторичном рынке продавцы готового жилья вслед за повышением ставки будут предоставлять чуть большие скидки покупателям, особенно тем, кто готов быстро выходить на сделку.

До конца года мы не ждем резких колебаний цен, однако допускаем возможность их небольшую коррекцию как на первичном, так и на вторичном рынке».

Аренда недвижимости: что происходит с рынком

Эксперты рассказали, что последний год сильно изменил рынок аренды недвижимости. Цены выросли, особенно в городах-миллионниках, а спрос на аренду продолжает увеличиваться, влияя на ее стоимость.

Как и почему подорожала аренда жилья?

Август стал рекордным месяцем по показателям спроса на долгосрочную аренду в этом году.

В среднем в городах-миллионниках интерес к публикациям о сдаче недвижимости на длительный период вырос на 27,6% по сравнению с началом лета. Спрос на съемное жилье в августе обогнал и прошлогодние показатели — на 5,2%.

В сентябре интерес к долгосрочной аренде хоть и не был таким ажиотажным, как в конце лета, но все равно держался на высоком уровне.

По данным Яндекс Недвижимости, квартирами под сдачу в городах-миллионниках в среднем интересовались на 5,1% чаще, чем в сентябре 2023 года.

Высокий спрос привел к повышению арендных ставок.

В конце сентября медианная стоимость аренды жилья в городах-миллионниках выросла и составила:

• Студии — 32 тысячи рублей (+4,5% за месяц, +25,8% за год);
• 1-комнатные квартиры — 35 тысяч рублей (+6,9% за месяц, +37,6% за год);
• 2-комнатные квартиры — 45 тысяч рублей (+3,6% за месяц, +30,8% за год);
• 3-комнатные квартиры — 61 тысяча рублей (+3,1% за месяц, +25,4% за год).

В Москве в сентябре прослеживался аналогичный тренд. Медианная стоимость аренды в столице:

• Студии — 77 тысяч рублей (+6,5% за месяц, +34% за год);
• 1-комнатные квартиры — 80 тысяч рублей (+11,4% за месяц, +64,9% за год);
• 2-комнатные квартиры — 111 тысяч рублей (+6,8% за месяц. +47,4% за год);
• 3-комнатные квартиры — 171 тысяча рублей (+7,2% за месяц, +19,3% за год).

В октябре цены в городах-миллионниках начали постепенно снижаться, что связано с завершением «горячего» сезона на рынке долгосрочной аренды. Снижение стоимости пока нельзя назвать интенсивным, но тенденция уже прослеживается и сохранится до конца года.

Что произойдет с ценами на аренду в 2025 году: прогноз экспертов

Говорить о быстром и значительном сокращении цен пока преждевременно, считают эксперты.

«Во-первых, на рынок продолжают выходить "вчерашние" новостройки, которые пополняют предложение съемного жилья современными лотами (часто с ремонтом, мебелью и техникой) по более высокой стоимости, что влияет на медианную ставку в городе в целом.

Во-вторых, несмотря на постепенную стабилизацию рынка и снижение спроса, предложение в городах-миллионниках все еще восполняется после «горячего» сезона.

Процесс будет постепенным и какое-то время спрос будет обгонять предложение, замедляя тем самым темпы снижения стоимости съемного жилья», — рассказал эксперт.

Если в течение месяца в связи с завершением сезона ставки долгосрочной аренды будут уменьшаться, то в годовой динамике эксперт не прогнозирует снижения цены.

Вероятно, повышение спроса замедлит падение цен:

«Дальнейшие темпы изменения стоимости и спроса на рынке долгосрочной аренды во многом определит решение Банка России по ключевой ставке 25 октября.

В случае ее увеличения и, как следствие, роста ипотечных рыночных ставок, вероятен переход потребителей, которые решили временно отложить покупку собственной недвижимости, на рынок съемного жилья.

В этом случае снижение медианных ставок может немного замедлиться из-за возросшего спроса».

Что сейчас может получить отец в виде материальной помощи