Ипотека пока остаётся чуть ли не единственным способом самостоятельно получить свои заветные квадратные метры практически сразу. Накопить на полную стоимость квартиры с текущими растущими ценами и обычной зарплатой довольно сложно. К тому же ипотека – наверно единственное долговое обязательство, которое можно рассматривать как вынужденную меру при условии важности отсутствия долгов если инвестировать на фондовом рынке.
Все помнят, что 1 июля 2024 года закончился срок у льготной программы «Господдержка 2020» на фоне общих проблем с инфляцией и "пузырём" на рынке недвижимости. Правда остались действовать адресные программы: IT-ипотека, дальневосточная ипотека и др. Но объёмы по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК) в любом случае сократились, что даёт определенные надежды на падение спроса и на коррекцию цен в предложении.
Несмотря на то, что у моей семьи уже есть своё жильё, семейная ипотека под 6% на фоне ключевой ставки под 20% маячит перед носом как морковка перед осликом. И пока ребёнку мало лет, то я решил оценить возможность подобного вложения денег (да и желание иметь небольшую квартирку в нашем самом западном регионе, куда можно переприехать отдохнуть давно вертится в голове). Даже если желание потом и не реализуется, то накопления лишними не будут.
В этой статье хочу рассказать о своих общих выводах по этому виду ипотеки и почему решил всё это затеять. А в конце статьи дам ссылку на простенький калькулятор расчёта в excel для первого взноса.
Ситуация на рынке недвижимости
«Дом.РФ» пишет, что с января по сентябрь 2024 года было продано 20,5 млн «квадратов» строящегося жилья, это на 12% меньше, чем годом ранее. А с июля по сентябрь было продано 5,7 млн «квадратов» строящегося жилья, что почти в два раза меньше по сравнению с прошлогодними показателями за этот же период. Тут, конечно, повлияла высокая база 2023 года, когда все кому не лень скупали квартиры по действующим на тот момент льготным программам.
Если посмотреть обзор от ЦБ, то наглядно заметно сокращение объёмов ИЖК начиная с июля от года к году
Пока август немного вырос, разные типы ИЖК выросли от 4,6% до 13,4% за месяц, но остаются в любом случае ниже средних значений за первое полугодие 2024 года. В сентябре ожидается сохранение текущего уровня выдачи ипотеки с господдержкой. По оперативным данным того же «Дом.РФ», по льготным ипотечным программам в первые три недели сентября было предоставлено около 154 млрд рублей (123 млрд рублей за аналогичный период августа).
Можно сделать выводы, что объёмы продаж по сравнению с предыдущими годами сократились, спрос тоже уменьшился и его восстановление до предыдущих значений в ближайшей перспективе не просматривается. Частично ипотечные объёмы перекочевали в оставшиеся адресные программы, но компенсировать полностью льготную программу они будут не в состоянии, поскольку не все желающие попадают под нужные категории.
Жесткая ДКП
Из октябрьского обзора от ЦБ «О чём говорят тренды», чтобы сэкономить время, тоже следуют выводы, что ни о каком смягчении ДКП пока речи даже не идёт, сигналы на удержание высокой ставки и борьбы с инфляцией довольно жёсткие, поскольку ЦБ не видит явного прогресса в стабилизации инфляции, а баланс рисков остаётся смещенным в сторону проинфляционных.
Так же не думаю, что в случае «победы» над инфляцией, ЦБ резко станет снижать ставку. На примере работы того же ФРС видно, что после того, как будет получено устоявшееся плато по инфляции, кредитообразованию и прочим факторам, ставку начинают снижать постепенно и медленно, проверяя реакции рынка и экономики, которые довольно растянуты по времени.
Предполагаю, что ближайший год поживём с двухзначной ставкой, а дальше уже надо будет смотреть по ситуации. Понятно, что прогнозировать на пару-тройку лет ситуацию со ставкой бесполезно, поскольку тот же ЦБ в случае чего быстро переобувается в своих прогнозах.
Но для себя я отмечаю некий ориентир, что ставка будет выше 10% как минимум ещё год. Т.е. кредиты и ипотека дорогие, поэтому спросу тоже не особо будет откуда браться.
Как поживают застройщики
Сейчас, по данным ЕИСЖС (наш.дом.рф), на рынке жилья России на начало сентября 2024 года работает около 2,7 тыс. застройщиков.
В эксплуатацию в России планируется ввести огромное количество квадратных метров.
За год количество застройщиков увеличилось на 16,52%, а объемы строительства — на 18,58%. Отмена льготной ипотеки на застройщиках отразится на будущих финансовых результатах, т.е. если сейчас они ещё будут получать деньги с эскроу-счетов, когда введут уже начатые проекты, то через год-два с финансами дела будут обстоять похуже.
Поэтому вполне вероятна повышенная конкуренция из-за большого количества застройщиков, а в придачу сжимающийся ипотечный рынок повлияет на ценообразование, т.е. возможно снижение цен на новостройки.
Сильного снижения не жду, поскольку это ударит по марже застройщиков и их вой будет слышан отовсюду. Но на 5-10% подвинуться им бы не помешало и ближайшие пару лет (пока я буду копить на первый взнос) цены не повышать.
Приложу конечно график индекса строительных компаний мосбиржи. Несмотря на то, что публичные компании у нас крупные и строят более 1 млн кв. м, относительно общего количества это капля в море.
Индекс строительных компаний (довольно молодой индекс, ему чуть более 3 лет) на текущем негативном сценарии даже не обновил своё дно. Пока не всё так у них и ужасно (хотя инвестировать непосредственно в бумаги застройщиков конечно сейчас очень рискованно).
Семейная ипотека. Что ты такое
Все вводные сделал, теперь по самой семейной ипотеке.
Сама программа «семейной ипотеки» действует с 2018 года. Понятное дело, что повышать рождаемость без соответствующих жилищных условий довольно проблематично. Вот государство и озаботилось таким образом этим вопросом, позволяя по сниженной ставке приобрести жильё.
Разницу между рыночной и этой сниженной ставкой по программе компенсирует государство. Это довольно важно знать, поскольку субсидирование не резиновое, и в этом году, к примеру, из-за того, что разница между ставкой ЦБ и семейными 6% очень большая, финансирование уже практически исчерпало все свои лимиты. Т.е. если пытаться получить льготную ипотеку во втором полугодии, то есть риск пролететь фанерой.
По данным «Дом.РФ», в сентябре практически полностью исчерпаны лимиты у самых крупных наших банков: «Сбер» - 96,9%; «ВТБ» — 87,7%; «Альфа-Банк» — 98,4%; «Газпромбанк» — 87,2%; «МКБ» — 92%; «РСХБ» — 98,4%.; «Уралсиб» — 92,5%,
Конечно, неизвестно что и как будет с лимитами в будущем, может государство подкинет пару чемоданов с купюрами в банки, но очевидно, что лучше не откладывать всё на последний день и на второе полугодие.
Как только программа появилась, её обходили стороной, так как условия были трудновыполнимые: к примеру, льгота распространялась на семьи, где второй ребенок родился после 2018 года.
Постепенно требования корректировались, и по итогам II кв. 2024 года на семейную ипотеку приходилось порядка 50% всех выданных льготных кредитов с господдержкой. Адресные занимали небольшой процент, а закрытая льготная программа составляла оставшиеся 40%. В сентябре 2024 года доля семейной ипотеки в общем объёме ипотек с господдержкой составила 90%.
Есть такое вот Решении о порядке предоставления субсидии № 24-67381-01460-Р от 28.06.2024 г.
Прочитать его внимательнее можно по ссылке.
А если в общих чертах, то можно вывести следующие пункты
Требования к заёмщикам (родитель может быть и один):
- Есть ребёнок, возраст которого не достиг 7 лет на дату заключения кредитного договора.
- Есть двое и более детей, которые не достигли 18 лет на дату заключения договора.
- Есть ребёнок, которому установлена категория «ребенок-инвалид».
Условия кредита:
- Первоначальный взнос — от 20% (ряд банков задрали начальный взнос до 50%), можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт‑Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн ₽, для других регионов — 6 млн ₽
- Ставка — до 6% для всех регионов.
- Возможный срок выплат по ипотеке растянутый и может доходить до
гроба30 лет.
Можно рассчитывать на:
- Квартиру в новостройке. Причём квартира по ДДУ или договору купли-продажи (ДКП), т.е. строится или уже сдана. Важно, чтобы продавцом был застройщик как юридическое лицо (или ИП).
- Вместо квартиры можно купить загородный дом с землёй или таунхаус, но также от застройщика.
- Заморочиться с ИЖС, но подрядчик должен быть юр.лицом или ИП, аккредитован банком и работать через эскроу-счета.
Т.е. получить семейную ипотеку на вторичку при покупке у физ.лица не выйдет! Это пока главное разочарование в моём сказочном мирке плане
Так же отмечу, что привёл только некий общий знаменатель, на самом деле там ещё куча всяких нюансов и подводных камней: про малые города с численностью до 50 тысяч человек, или история, что ипотечный кредит можно оформить и на большую сумму: до 30 млн рублей в Московском и Ленинградском княжествах, и до 15 млн рублей в остальных гетто, но тогда в части кредита выше установленного госпрограммой лимита будет действовать рыночная процентная ставка и т.д. Каждый под свой случай должен внимательно разбирать все эти камни.
В итоге
У меня получается, что могу рассчитывать на семейную ипотеку, поскольку семья с ребенком до 6 лет включительно. Детка правда растёт и сроки поджимают.
На фоне борьбы с инфляцией и текущей экономической обстановкой рассчитываю на то, что застройщики немного подвинутся в своих запросах, т.е. цены снизятся в пределах 5-10% от своих максимумов, а спрос будет пониженным всё это время.
Поскольку ключевая ставка как минимум год будет двухзначной, если средняя будет 15-16%, то копить будет проще, особенно если инфляция (официальная) будет так и болтаться в районе 6-8% (в базовый сценарий по инфляции от ЦБ пока не верится от слова совсем).
Это конечно не прогноз на несколько лет вперёд, а лишь некая отправная точка. Ситуация у нас в стране меняется довольно часто и резко, поэтому тут наверняка не угадать и не спрогнозировать.
Как копить!?
Идея есть, но накопление первоначального взноса при средних зарплатах у нас в стране превращается в тот ещё челлендж. Я для себя определил несколько основных отправных точек, которыми делюсь с вами:
(Включать сюда пункт, что повышение уровня квалификации и зарплаты лучше всего скажется на накоплениях не стал, это и так понятно)
1) Понятная и доступная цель. Воздушный замок не купить и откладывать я могу лишь часть своей зарплаты.
2) Планирование бюджета. Тошнит от этого словосочетания, но без него никуда. Денежные потоки фактически сейчас у меня делятся на накопительную часть на первый взнос, на повседневные траты, а также на возможные доп.расходы. Будет ли сюда включено инвестирование в следующем году (пополнение ИИС пока не знаю).
3) Эффективность накоплений. В моём случае у меня есть лишь несколько лет, т.е. конкретный срок. Для накопления (по запланированному бюджету) важны сроки и отсутствие рисков. Так же нельзя, чтобы деньги просто так лежали. Поэтому вклады, накопительные счета – мой основной текущий выбор.
4) Расходы. Всё что лишнее – отсекается. То, что необходимо, либо целесообразно для здорового психологического состояния семьи - контролируется. Да, появляется некоторый синдром скряги, но без этого никуда.
5) Дополнительные доходы. Тут всё, что может повысить заработок. От продажи хлама и поделок на авито (недавно продал старые кухонные шкафы, которые знакомые жалели выкинуть на помойку отдали мне «на дачу»), заканчивая какими-нибудь подработками.
Надеюсь смог в общих чертах донести свою мысль про текущую ситуацию с ипотекой, а кому-то пригодятся советы по принципам накопления. Бонусом ссылка на excel-файл с калькулятором расчёта первого взноса.
______
Если понравилась статья, то поставьте лайк. Вам несложно, а мне как автору, приятен отклик от читателей! 👍
Подписывайтесь на канал, если этого ещё не сделали, добро пожаловать!
Представленная информация не является ни в каком виде рекомендацией по операциям с любыми видами финансовых активов и носит только общий информационный и развлекательный характер.