Люблю я мультик "Жил был пёс". Добрый он какой-то, и одновременно глубоко-философский. Даже не знаю с чем из сегодняшних шедевров можно сравнить столь короткое, но в тоже время яркое произведение. И конечно у меня есть любимый момент, и выглядит он вот так:
Каждый раз, когда я слышу заезженную фразу, которая ни разу не подтверждалась на практике, хочется в ответ сказать: «Шо? Опять?», но сказать, к сожалению, некому, так как информация с какой-то немыслимой скоростью сегодня исчезает в потоке, а комментарии с претензией на экспертизу почему-то не спешат быть подписаны реальными именами и фамилиями.
Цены на жильё в Краснодаре скоро упадут!
Скоро пять лет, как я излагаю мысли в этом блоге, и сложно представить фразу, которая бы звучала чаще, чем: «Цены на жильё в Краснодаре скоро упадут!»
Я пыталась спорить с авторами таких комментариев, спорить не агрессивно, цифрами, но занятие это оказалось неблагодарным. Убедить всё равно никого не получается, а время тратишь.
К тому же, это мне нужно обосновывать, так как это публичная плоскость и написано под моим реальным именем и фамилией, а люди, которые находятся под каким-нибудь никнеймом, который никак не связывает их с личностью, ничем не рискуют: вот сказали они какую-нибудь полную чушь, им кто-то поверил, сделал неправильный вывод и потерял деньги, а завтра с кого спрашивать? С комментатора? Так он забыл уже, что писал, а может, и писал специально для того, чтобы навредить...
К слову, если хотите видеть реальные цены на дома в Краснодаре - вот здесь телеграм-канал, на котором каждый день появляются реальные дома, а вот здесь я рассказываю о важных новостях рынка Краснодарского края. Подписывайтесь. Мой телефон не меняется, и если хотите подобрать лучшее по лучшей стоимости +7(928)211-33-77, зовут меня по прежнему Екатерина Романенко.
Ладно, давайте к цифрам по теме:
А вы помните, чтобы стоимость жилья на юге снижалась?
И я сейчас не утверждаю, что этого не может произойти никогда, просто спрашиваю, помните ли вы такое время? Я не помню. А Вы?
Ну, давайте предположим, что завтра жильё в Краснодаре (не берём весь Краснодарский край) начинает дешеветь. Представили? А на сколько оно должно подешеветь? На 10%, на 20%, а может, на 50% или 80%?
Просто интересно, какая цифра в голове у тех, кто так ждёт снижения цен, и главное, понять бы, откуда эти мысли?
Вот график, который я веду уже года четыре на этом канале, здесь динамика средних цен на недвижимость Краснодара, именно квартиры, сравнение вторички и первички:
Похоже на крокодильчика, не правда ли? И, как бы ни было странно, он должен закрыть свою пасть, так как сверху находится первичный рынок, а снизу вторичный, а должно быть наоборот (надеюсь, объяснять, почему должно быть наоборот, не нужно?).
А вот график регионов — лидеров по количеству сделок, и это уже не Краснодар, а Краснодарский край, что, конечно, разные понятия и по масштабам, а вот по рынку недвижимости — очень близкие, судя и по количеству стройки, и по количеству объявлений на площадках. На сегодняшний день 90%, если не больше, стройки МКД (многоквартирных домов) из Краснодарского края ведётся именно в Краснодаре, поэтому именно в этом направлении говорим «Краснодарский край», подразумеваем «Краснодар»:
Обратите внимание, за год более 660 000 сделок. Посмотрите регионы, которые схожи с Краснодарским краем по экономическим показателям, — там эти цифры в 2,5, а в некоторых и в три раза больше, и это регионы-лидеры, а если взять какую-нибудь Липецкую или даже Воронежскую область (не подумайте, я не о том, что у вас плохо, просто другой поток желающих переехать), а ведь Липецкая и Воронежская область имеет свой приточный уровень продаж, а вот Тамбовская, к примеру, там сделок в 17 раз меньше, чем в Краснодарском крае.
Понимаете, к чему я? Если спрос упадёт в три раза, мы всего лишь окажемся на уровне Челябинской области, в которой сегодня, к слову, недвижимость растёт в цене, а чтобы Краснодарскому краю упасть в три раза, должно произойти нечто большее, чем отмена льготной ипотеки).
Хорошо, давайте предположим, что завтра цены на недвижимость в Краснодаре упали на 30%?
Давайте возьмём достаточно небольшое падение, в 30%, даже не в 50%, а в 30%. Для простоты объяснения, в этом примере я буду говорить именно о Краснодарском крае. Итак, вот здесь мы сейчас находимся по уровню цен на вторичку (у нашего региона 14-е место):
Вычитаем 30% и 96 783 рубля за метр, и мы перемещаемся на 40-е место, прямо перед Воронежской областью (к слову, цена метра не всегда говорит о спросе, я потом объясню, но это не единственный критерий цены).
Что же произойдёт дальше?
Как минимум 25 или даже 26 регионов, жители которых очень хотели переехать на юг, но, продав своё, не могли это сделать, вдруг смогут это сделать, при этом не только они, ещё ряд регионов, в которых цена отличается не так сильно, тоже смогут это сделать, вот их список:
Ещё раз, сегодня, продав своё жильё и особо не добавляя, к нам могут переехать 20 регионов, в этом случае будет 50 регионов. Как вы думаете, что случится?
Правильно! Спрос начнёт расти очень быстро, а что бывает, когда растёт спрос? Правильно! Предложение начинает дорожать, и... мы снова получим те же, если не бОльшие цены! Экономика, седьмой класс!
Хорошо! Со вторичным краснодарским рынком всё ясно, что будет с первичным?
Представьте, что вы застройщик, вам доступно проектное финансирование, к примеру, под 5%, ну да ладно, пусть всё изменится, и оно будет вам доступно под 10%. Вы два, а то и три года торговали с наценкой 300% и накопили достаточно активов, чтобы при необходимости расплачиваться с процентами ещё три года, если что.
При этом вы далеко не глупый человек, который понимает, что инфляция на рынке более 20%, т. е. сами по себе деньги дешевеют гораздо быстрее, чем ваш кредит. Вдруг спрос падает, но не до ноля, а, к примеру, вдвое, что вы будете делать? Станете снижаться на 30%, если простой, причём полный простой, стоит вам 10% в год. Продажи-то у вас идут, они всё равно идут, пусть и не так активно. И зачем вам продавать на 30% дешевле, когда через год ваше жилье всё равно продастся, даже если вам придётся из всего персонала оставить себя, бухгалтера и секретаршу, вы просто пересидите это время.
Может ли при этом какой-то застройщик разориться? Безусловно! Только это никак не повлияет на рынок, никак. Активы застройщика уйдут банку, который продаст их другому застройщику. И поверьте, об этом простые люди даже не узнают)
И я уж не говорю о том, что застройщику лучше в самом крайнем случае выкупить ставку по ипотеке у банка на 5–7 лет и начать продавать в ипотеку под 6% всем подряд, в итоге теряя 14–15%, но сохранив прекрасные отношения с банками, чем объявить о том, что он снижает цены. Пока, конечно, этого не происходит, но вполне может быть и такое.
До сих пор считаете, что цены в Краснодаре скоро упадут?
Давайте вишенку на тортик: зарплата курьера в крупных городах от 90 000 рублей, Краснодар не исключение, кладовщики от 80 000 рублей и выше. Сегодня почти всё экономически активное население имеет доход на семью более 150 000 рублей, кроме кого? Правильно! Кроме пенсионеров, которые оказались на этом празднике жизни наблюдателями. При этом у пенсионеров есть своё жильё, и вопрос переезда в Краснодарский край теперь не накопить и оставить своё жильё детям, как это было до 2020, а, продав своё, купить себе другое, если, конечно, хочется переехать, здесь у каждого свой выбор, но он стал более адекватным. Поэтому можно негодовать, обижаться, оскорблять или злиться на тех, кто говорит вам правду, или верить тем, кто рассказывает вам сказки, но ситуация от этого не изменится, хотя было бы очень хорошо, стань завтра цены хотя бы на 30% ниже)
А что нужно сделать, чтобы упали?
Всё очень просто, предельно просто - просто всем нужно отказаться от покупки недвижимости хотя бы на полгода, а лучше на год! Всем! И цены полетят вниз, при этом они и зарплаты захватят, а вы думали, что всё это разные процессы - они очень взаимосвязаны)
Хорошего дня!