Рынок вторичной недвижимости в 2024 году переживает непростые времена — спрос падает, и продавцы часто сталкиваются с трудностями при продаже своих квартир (лично знаком с собственниками, которые продают свои квартиры более года!). Если в 2023 году количество сделок было на относительно стабильном уровне, то в 2024 году активность покупателей заметно снизилась. Причина: рост ставки ЦБ (19% на момент написания статьи), высокий уровень инфляции. Всё это привело к тому, что покупатели стали с большей охотой рассматривать предложения в новостройках с меньшими ставками по ипотеке и выгодными предложениями от застройщиков.
В таких условиях правильная оценка стоимости квартиры на вторичном рынке — это ключ к успешной продаже. Если завысить цену, квартира может надолго "зависнуть" в объявлениях, не вызывая интерес покупателей и вы гарантированно потеряете не только время, но и деньги.
Я расскажу, как правильно оценить свою недвижимость, чтобы этого избежать
1. Изучите рынок и аналоги
Первый шаг к правильной оценке — сравнение. Важно не только узнать среднюю цену за квадратный метр в вашем районе, но и посмотреть, по какой цене продаются похожие квартиры. Сравните квартиры, которые схожи с вашей по:
- расположению (район, транспортная доступность);
- преимуществам;
- площади и количеству комнат;
- состоянию дома и самой квартиры (с ремонтом или без).
Если похожие квартиры продаются за 8-10 миллионов, а вы выставите свою за 11 миллионов, шансы на быструю продажу резко снизятся. Покупатели будут ориентироваться на общие рыночные цены (а чаще всего на самый дешевый вариант среди аналогов).
2. Оцените состояние квартиры и её преимущества
Техническое состояние квартиры является основополагающим фактором ценообразования. Если у вас старые коммуникации, требующие замены, или давно не было ремонта, цена должна это отражать. Вложенные средства на улучшение состояния квартиры могут помочь поднять цену, но важно помнить, что есть риск не окупить вложения. Покупатель может захотеть переделать ремонт по своему вкусу, и для него это не станет плюсом. Если ваша квартира обладает уникальными преимуществами, например: удобной планировкой или видовыми характеристиками, большим метражом кухни или балкона, то об этом важно рассказать в объявлении и на показе. Подобные преимущества могут существенно увеличить стоимость вашей квартиры. Если у вас отсутствуют лоджия/балкон или квартира расположена на первом или последнем этаже, то это негативно повлияет на стоимость.
3. Юридические и технические аспекты
Проверка юридической чистоты объекта и наличие всех необходимых документов — ещё один важный аспект, влияющий на оценку. Покупатели менее охотно рассматривают квартиры с проблемными документами (материнский капитал, несколько собственников, обременения в виде ипотеки или арендаторов, прописанные). Также, если в квартире перепланировка, которую вы не узаконили, это может снизить её стоимость, так как потребуется узаконивание изменений.
4. Сделайте качественное объявление
Чтобы ваша квартира выделялась на фоне конкурентов, необходимо сделать качественную "упаковку" вашей квартиры. Подготовьте квартиру к фотосессии: подклейте обои, постелите новую скатерть на стол, заправьте кровать, уберите все личные вещи. Закажите профессионального интерьерного фотографа, который сделает качественные снимки и видео-обзор вашей квартиры и дома. Для многокомнатных квартир еще лучше будет сделать 3D-тур. При описании вашей квартиры используйте "метод от общего к частному" – расскажите о районе, доме, квартире, а в конце о юридической составляющей и сроках выхода на сделку. Пишите конкретно: "До метро 10 минут на автомобиле, остановка общественного транспорта в 5 минутах пешком". Хорошее объявление позволит продать квартиру дороже.
5. Следите за конкурентами
Рынок недвижимости очень динамичен — сегодня вы можете быть единственным продавцом в районе, а завтра появится несколько похожих предложений по более низкой цене. Очень важно регулярно мониторить конкурентов: как меняются их цены, какие предложения привлекают больше внимания. Если вы видите, что аналогичные квартиры продаются дешевле, имеет смысл подстроить цену, чтобы оставаться конкурентоспособным. Игнорирование таких изменений может существенно затянуть процесс продажи.
И еще несколько советов...
Помните о том, что рыночная стоимость квартиры – это та цена, которую готовы заплатить покупатели. Если вы ожидаете получить с продажи определенную сумму, и она существенно выше рыночной, то имеет смысл не продавать квартиру сейчас, а сдать её, например, в аренду, а продажу отложить, пока рынок не начнет активно расти.
Не ориентируйтесь на автоматическую оценку вашей квартиры на сайтах и классифайдах (досках объявлений) – как правило она не учитывает множество факторов и считает среднюю цену квадратного метра всех квартир в районе, помноженную на ваш метраж. Такая оценка может изменить ваше восприятие стоимости квартиры, из-за чего вы рискуете завысить цену, либо наоборот, продешевить.
Пользуйтесь услугами специалистов. Они смогут правильно оценить вашу квартиру, учесть и раскрыть все её преимущества, выстроить качественную стратегию продажи, запустить эффективную рекламу, найти платежеспособного замотивированного покупателя, организовать и провести сделку. Услуга сэкономит ваши нервы, время и деньги.
Правильная оценка стоимости недвижимости — это залог успешной и выгодной продажи в условиях падающего рынка. Не поленитесь провести качественный анализ, ведь продажа квартиры начинается именно с анализа рынка.
Скорейшей и выгодной вам продажи!