В последние годы Федеральная налоговая служба (ФНС) значительно усилила контроль за доходами, получаемыми от сдачи жилья в аренду. Все чаще налоговики выявляют случаи уклонения от уплаты налогов со стороны собственников недвижимости, сдающих свои квартиры без официального оформления или занижающих свои доходы.
За юридической помощью обратилась к нам в офис Анна Сергеевна. История Анны Сергеевны Анна Сергеевна, как и многие другие собственники недвижимости, столкнулась с претензиями налоговой службы. Несмотря на то, что она официально зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и занимается сдачей квартир в аренду, она занижала свои доходы в налоговых декларациях. В результате проведенной проверки ФНС установила, что Анна Сергеевна получила значительно больший доход за 2020-2022 годы от сдачи недвижимости, чем указала в декларации. Налоговая служба выставила женщине требование оплатить почти 1 млн р. обязательных платежей, в том числе налогов. Если Анна Сергеевна не погасит задолженность добровольно, ФНС вправе обратиться в суд.
Что грозит Анне Сергеевне? И как налоговая смогла так ее вычислить?
Если дело дойдет до суда, то Суд может принять решение о взыскании задолженности в принудительном порядке, а также начислить дополнительные пени и штрафы. Кроме того, Анна Сергеевна может быть привлечена к административной ответственности за совершение налогового правонарушения.
Случай Анны Сергеевны: типичная история для сферы сдачи недвижимости в аренду.
В судебной практике уже есть аналогичные случаи.
История один в один. Налоговая насчитала некой гражданке Н. оплатить почти 3,2 млн р. обязательных платежей, включая 1,9 млн налогов. Гражданка Н. сама обратилась в суд, где требовала считать неправомерным начисление почти 1 млн платежей. По ее мнению, налоговики не доказали, что она вообще имела доходы в таком размере, что нельзя начислять ей налог на основе лишь показаний арендаторов.
Что решили суды?
Суд согласился с гражданкой Н. — из суммы взыскания были убраны налоги, начисленные только на основании показаний свидетелей.
Позже такое решение подтвердили в апелляции и кассации. Тогда налоговики обратились в Верховный суд. Верховный суд Решения нижестоящих инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение (Определение Верховного суда РФ по делу N 309-ЭС23-30097).
Повторно изучив дело, суд первой инстанции не нашел оснований для снижения размера начисленных налогов (Решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5542/2022), так как гражданка Н. тоже нарушила закон, поскольку у нее самой не было никаких документов и отчетности о доходах того периода. Если бы такие документы были, то она легко бы опровергла расчеты Налоговой. Раз Н. сама не подтвердила доходы, ФНС вправе использовать для расчета налога любую информацию, включая и показания свидетелей.
Как налоговая находит таких арендодателей и как защитить свои права?
Современные технологии и интеграция различных информационных систем позволяют налоговым органам собирать и анализировать большой объем данных. Так, ФНС может получить информацию о:
- Банковских переводах: Поступления на счета арендодателей от арендаторов могут свидетельствовать о получении дохода от сдачи недвижимости.
- Объявлениях на онлайн-платформах: Анализ объявлений о сдаче жилья позволяет определить, кто является собственником недвижимости и с какой периодичностью он сдает свое жилье.
- Свидетельских показаниях: В некоторых случаях налоговики могут опросить бывших арендаторов, чтобы подтвердить факт сдачи жилья и размер полученного дохода, как и в истории с нашей героиней.
Как защитить свои права?
В подобных ситуациях важно обратиться за квалифицированной юридической помощью. Юрист поможет:
- Проанализировать материалы налоговой проверки.
- Оценить обоснованность требований налоговой службы.
- Подготовить возражения на акт налоговой проверки.
- Представить интересы клиента в суде.
Помните! Сдача недвижимости в аренду – это предпринимательская деятельность, которая подлежит налогообложению. Занижение доходов или неуплата налогов влечет за собой серьезные последствия.
Случай из судебной практики и случай Анны Сергеевны – это яркий пример того, как налоговая служба борется с уклонением от уплаты налогов в сфере сдачи недвижимости в аренду. Чтобы избежать подобных проблем, собственникам недвижимости необходимо соблюдать налоговое законодательство и вести прозрачный учет своих доходов.