Порой возникает необходимость в заключении сделки с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, однако существует ряд юридических нюансов и ограничений, о которых стоит знать заранее. В этой статье я поделюсь с вами самыми важными из них.
А вы пока подпишитесь на мой канал @Дмитрий недвижка и не забудьте поставить лайк.
Также не пропустите мой RUTUBE-канал, где вы найдёте много интересного в видеоформате, включая презентации объектов недвижимости, которые можно приобрести или арендовать. Вот ссылка на мой канал — https://rutube.ru/channel/28864148/ Приятного просмотра!
Кто относится к близким и взаимозависимым родственникам.
Некоторые операции с недвижимостью запрещены для близких родственников, а другие имеют свои особенности, если стороны считаются взаимозависимыми. Чтобы разобраться, какие сделки разрешены, а какие нет, необходимо понять основные понятия, о которых говорится в Статье 14 Семейного кодекса Российской Федерации.
К близким родственникам относятся те, кто связан с нами прямыми восходящими и нисходящими линиями родства. Это родители и дети, дедушки и бабушки, внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры, у которых общие родители.
К взаимозависимым лицам относятся:
* супруги;
* родители, включая усыновителей;
* дети, в том числе усыновлённые;
* полнородные и неполнородные братья и сёстры;
* а также опекун (попечитель) и подопечный.
Это указано в Статье 105 Налогового кодекса Российской Федерации.
Контроль за сделками с недвижимостью со стороны налоговых органов.
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут быть фиктивными.
Чтобы получить налоговый вычет за квартиру, родственники могут подготовить все необходимые документы и зарегистрировать сделку, но фактически не произвести никаких расчётов.
Иногда, чтобы уменьшить размер налога на проданную недвижимость, родственники намеренно занижают её стоимость в документах.
Поэтому налоговые органы проявляют особое внимание к подобным сделкам и имеют право провести проверку.
Например:
Год назад Елена приобрела квартиру и теперь решила её продать своему брату Александру. Чтобы уменьшить сумму имущественного налога, она указала в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем её брат заплатил за квартиру наличными.
Налоговая служба заинтересовалась такой разницей в цене, так как перевод денег не был зафиксирован. Была проведена дополнительная проверка, в результате которой обнаружилось несоответствие заявленной и уплаченной сумм.
Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
Если вы покупаете недвижимость у близкого родственника в ипотеку, продавец должен предоставить документ, подтверждающий, что у него есть место для проживания.
Можно ли получить налоговый вычет при продаже или покупке недвижимости у близкого родственника?
Налоговый вычет — это возможность вернуть часть подоходного налога в размере 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной заработной платы. При покупке недвижимости вы можете вернуть до 260 000 рублей от стоимости самого жилья и до 390 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке.
Однако есть одно важное ограничение: если вы приобретаете недвижимость у взаимозависимого родственника, то не сможете воспользоваться налоговым вычетом ни за саму недвижимость, ни за проценты по ипотеке.
Например:
Алексей планирует приобрести квартиру у своей сестры Ирины, которая переезжает за границу. Поскольку они являются близкими родственниками, Алексей не может воспользоваться налоговым вычетом при покупке этой недвижимости. Однако, если сделка будет совершена в браке, его супруга сможет получить налоговый вычет, так как она не является взаимозависимым лицом для Ирины.
Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние родственники.
Согласно законодательству, между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (Статья 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В связи с этим, использование материнского капитала для покупки жилья у близких родственников может повлечь за собой признание сделки недействительной.
Даже если фактическим плательщиком является не ребёнок, а государство, законность таких сделок всё равно может быть поставлена под сомнение.
Например:
Денис, Анна и их несовершеннолетний сын Андрей получили материнский капитал, который они решили потратить на улучшение жилищных условий. Для этого семья купила квартиру у бабушки Андрея.
Поскольку у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные фамилии, при оформлении права собственности на квартиру не было выявлено никаких нарушений. Социальный фонд перечислил средства материнского капитала на счёт продавца. Однако спустя некоторое время была проведена прокурорская проверка, которая обнаружила нарушения. Сделку признали недействительной в судебном порядке.
Сделки с недвижимостью между супругами.
Если имущество было приобретено в браке, оно становится совместной собственностью обоих супругов, за исключением случаев, когда между ними заключён брачный договор. Ни один из супругов не может продать, подарить или выкупить у другого недвижимость, которая и так принадлежит им по закону на равных правах (Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Пример:
У Романа и Дарьи возникла сложная финансовая ситуация: у Романа накопился значительный долг в микрокредитной организации. Появилась угроза банкротства, и его имущество могли продать с торгов.
Роман был собственником недвижимости, и чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу. При проверке не было выявлено никаких нарушений, и переход права собственности был зарегистрирован. Однако после того как Романа признали банкротом, в ходе судебной проверки выяснилось, что сделка была проведена с нарушением законодательства. Оказалось, что квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью супругов. В результате сделку признали недействительной.
Как избежать проблем при покупке или продаже недвижимости.
У каждой недвижимости на вторичном рынке есть своя история, в которой иногда бывает сложно разобраться. Чтобы избежать проблем в будущем, например, признания сделки недействительной, финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, покупателю важно убедиться в юридической чистоте объекта ещё до его покупки или обратиться к специалисту.
Благодарю вас за внимание и интерес к этой публикации. Особенно я признателен тем, кто поставил лайки и подписался на мои каналы. Для тех, кто ещё не подписан, ссылки на мои каналы представлены ниже. Спасибо!
Дзен - @Дмитрий недвижка
YouTube - https://www.youtube.com/channel/UC0gmuspdNV2oRFdYgwuQQKA
VK - https://vk.com/realtyivanovo
Оставить заявку можно в телеграмм или в группу вк 👆 - https://t.me/realestate37