Суть аренды в том, что арендодатель должен предоставить имущество во временное владение и обеспечить спокойное пользование им на протяжении всего срока действия договора.
Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии пригодном для использования в соответствии с условиями договора и назначением имущества.
Для использования объекта аренды по назначению он должен быть обеспечен коммунальными ресурсами и это обязанность арендодателя.
Обязанность арендодателя обеспечить объект коммунальными ресурсами подтверждается и судебной практикой.
Постановление Президиума ВАС от 21. 05. 2013 № 13112/12
Если пользование помещением предполагает потребление арендатором коммунальных ресурсов, то арендодатель обязан обеспечить условия для доступа арендатора к коммунальным услугам
Здесь я бы выделил два аспекта проблемы. Первый это когда объект оказывается не подключённым к сетям или передан с неисправной системой электроснабжения, водоснабжения, отопления и т. п., а второй это когда уже в процессе эксплуатации происходит прекращение подачи коммунальных ресурсов.
Разумеется, что никто не запрещает сдать в аренду объект который вообще не имеет никаких коммуникаций, но это должно быть чётко и ясно оговорено сторонами в договоре аренды.
Всех ситуаций, возникающих в жизни, не предусмотришь, поэтому приведу лишь некоторые примеры из судебной практики, которые дают ориентировочное понимание проблемы обеспеченности арендованных объектов коммунальными ресурсами,
Определение ВС РФ от 16. 06. 2020 № 310-ЭС19-16588 и др.
Арендодатель не вправе требовать арендную плату за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать имущество. Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе
Постановление АС Волго-Вятского округа от 23. 07. 2024 по делу № А11-15767/2021
Суды отказали арендодателю в иске о взыскании арендной платы, так как в спорный период в помещении было отключено водоснабжение, и арендатор не мог использовать его как объект общественного питания
Постановление АС Северо-Западного округа от 06. 09. 2018 по делу № А56-104268/2017
Суды взыскали в пользу арендатора расходы на обеспечение объекта согласованной электрической мощностью (закупка кабеля, проведение монтажных работ)
Постановление АС Волго-Вятского округа от 19. 07. 2024 по делу № А28-57/2023)
В связи с отсутствием в помещении отопления суды взыскали в пользу арендатора расходы на обогрев помещения электрообогревателями (оплату электроэнергии)
Постановление АС Уральского округа от 23. 12. 2020 по делу № А60-49139/2019
По требованию арендатора суды уменьшили размер арендной платы на 30 % из-за того, что вследствие отключения централизованного отопления температурный режим в помещении не соответствовал СанПиН
Рекомендации что предусмотреть в договоре
- Виды коммунальных ресурсов (услуг), которыми должен быть обеспечен объект (э/энергия, ХВС, ГВС, отопление, вывоз ТКО и т.д.)
- Границы зон эксплуатационной ответственности арендатора за содержание инженерных сетей
- Мощность поставляемых на объект коммунальных ресурсов
- Способы контроля объема (мощности) поставляемых коммунальных ресурсов и нагрузки на инженерные сети
- Порядок фиксации приостановления или прекращения подачи коммунальных ресурсов
- Последствия кратковременного или продолжительного прекращения подачи коммунальных ресурсов
- Порядок возмещения арендатору убытков, связанных с прекращением подачи коммунальных ресурсов