Окупаемость таких зданий в среднем составляет 7 лет. Это в два раза дольше, чем у обычной коммерческой площади.
Форум коммерческой недвижимости в Казани проходит в первый раз и сразу вызвал неподдельное внимание. Несколько десятков предпринимателей, риелторов, брокеров и инвесторов собрались в «Сафар-отеле».
Красной нитью на форуме проходила тема развития коммерческой недвижимости, куда инвестировать и сколько ждать окупаемость. Руководитель департамента развития территорий Минстроя Татарстана Айдар Ахметзянов начал со статистики - по его словам, в этом году Татарстан ввел в эксплуатацию 2,9 миллиона квадратных метров жилья, что составляет 92% от плана на 2024 год. В области коммерческого строительства сдали 49% запланированных объектов.
По-чиновничьи отчитавшись сухой статистикой, Ахметзянов перешел к действительно насущным проблемам.
- Сейчас нередки случаи, когда для открытия различных направлений бизнеса необходимо пересогласовывать устройство фасадов зданий, проводить другие работы, нарушающие архитектуру нового здания. Учет этих вопросов еще на этапе проектирования и согласования проекта помог бы избежать возникновения сложностей в будущем, - сказал чиновник.
Почему отказывают в инвестициях?
Выступление Александры Самойлович, директора по развитию и руководителя направления «Колесник.Инвестиции» из Тюмени, «объединило» присутствующих. Весь зал начал переговариваться, когда разговор зашел о привлечении инвестиций.
По данным эксперта, многим проектам отказывают из-за ошибок в концепции и бизнес-плане. Предложение должно быть четким, понятным и проработанным. Чтобы этого достичь, нужно подготовить юридическую базу для входа инвестора, составить предварительное соглашение, налоговую схему и инвестиционный договор с гарантиями и условиями. Самойлович отмечает, что инвестору интересно: сколько денег нужно на запуске, через какое время они вернутся и какие проценты можно заложить по займам или инвестициям.
- В среднем в моей практике прошло через меня более 1000 финансовых моделей. Из них примерно 150 проектов были запущены. Ошибаются в среднем от 25 до 100%, то есть некоторые проекты ошибаются ровно в два раза - хотел 100, а надо 200, или хотел 25, а надо 50. Поэтому, когда к вам приходит инициатор проекта, делайте запас. Есть такой пункт (только не называйте его «непредвиденные расходы»), называется «изменение в стоимости материалов работ». И можно прописать, где вы заложили эту часть. Тогда инвестор видит, что вы это предусмотрели, значит, вы хорошо проработали проект.
«Казань для инвесторов — это сложно для реализации»
От архитекторов на форуме выступал член правления Союза архитекторов Республики Татарстан Тимур Нугаев. Когда ведущий объявил его и выделил интонацией «Республики Татарстан», зал взорвался очень яркими, хоть и короткими аплодисментами. Эксперт сразу настроил зал на диалог и рассказал о главном тренде в архитектуре коммерческой недвижимости Казани.
- Сегодня в тренде практичные форматы. Это чёткие планировки, строгая геометрия, активно сейчас работают с дроблением в коммерческой недвижимости. Здесь стоит отметить, что сейчас считают деньги больше. По сравнению с периодом 5 лет назад, когда были сумасшедшие инвестиции: «Есть офис, давай сразу скупаем его». И без вопросов. Сейчас люди подходят, смотрят. Сначала как раз к архитектору: «А давай-ка мы вот этот офис посмотрим. Это будет нам прибыльно?». И потом уже идут запускать всю линейку работы, - поделился опытом Нугаев.
Бурную реакцию зала вызвал разговор об исторических зданиях, объектах культурного наследия. Нугаева спрашивали про сумму инвестиций, срок окупаемости таких зданий. Спикер сказал, что рынок ОКН в Татарстане находится «скорее в регрессе, потому что это очень дорогое, продолжительное строительство - 7 и более лет». Вспомнились и три исторических здания Татарстана, которые сейчас продают за 1 рубль с условием частичной реконструкции. При этом обычное (не историческое) здание в среднем окупается в два раза быстрее.
- Если говорить про Казань, для инвесторов это сложная дорожная карта для реализации. Для архитекторов тем более, потому что это долгий, дорогой, сложный период согласования. Казань входит в ЮНЕСКО, и это определенные критерии для оценки и работы с коммерческой недвижимостью, - подчеркнул эксперт.
«Еще два-три года все будет ок»
Директора по консалтингу и развитию пре-девелопера KEYCAPITAL Эвелину Ишметову слушали кто затаив дыхание, кто просыпаясь. Спикер сразу обозначила: после 5 лет увеличения объемов ввода жилья девелоперы столкнулись с трудностями. Но в коммерческой недвижимости спрос не снижается.
- С коммерческой недвижимостью в ближайшие 2-3 года все будет хорошо, потому что запускаются проекты, разработанные два года назад — в тех условиях, когда еще все было неплохо. Вот что беспокоит: все меньше разрабатывается новых объектов. Если мы останемся в строительстве многоквартирных домов, то очевидно, мы должны снижать объемы и более выборочно подходить к запуску проектов, - рассказала Ишметова.
Еще один вариант для девелоперов, по мнению Ишметовой — географическое расширение. Если все же оставаться в строительстве многоквартирных домов, стоит также ориентироваться на нишевые продукты, рассмотреть благоустройство, сервис и УК.
- «Внезапно» после ковида офисов оказалось мало. Сейчас по всем регионам идет запрос на офисы. У нас из Екатеринбурга недавно приезжали смотреть лучшие офисы в Москве — у людей офисы в составе ЖК, — сказала Ишметова.
Строительство сейчас в основном смещается в Дальневосточный, Приволжский, Северо-Кавказский округа.
Автор материала: Дмитрий Московский