👨Олег Репченко,
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:
«Согласно последнему прогнозу Центробанка, ставка (ключевая – прим.) вернется к приемлемым для рынка недвижимости значениям, то есть опустится ниже 10% годовых, лишь через два года, в 2027 г. Однако это случится только в том случае, если мегарегулятору удастся вернуть и, главное, удержать инфляцию на целевом уровне 4%.
Возможно ли это в принципе в нынешней геополитической ситуации, когда у правительства всегда найдется множество причин для наращивания денежной массы? Изменится ли – в лучшую сторону – внешнеполитический фон через два года? Хотелось бы, но вряд ли. Следовательно, дорогая рыночная ипотека с нами если не навсегда, то очень-очень надолго...
Рынку вряд ли стоит рассчитывать на расширение ипотечной господдержки. А вот ее снижение вполне возможно – с целью сокращения льготных программ до 25% от общего объема выдач, как считает необходимым Минфин. Например, обсуждалось, но пока не было реализовано предложение исключить из семейной ипотеки маленькие квартиры.
Впрочем, о дальнейшем ужесточении условий льготных программ власти открыто пока не заявляют. Зато уже точно известно, что с января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ Ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как:
▪️субсидированная ипотека от застройщика,
▪️траншевая ипотека,
▪️ипотека с кэшбэком и т.п.
То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи и которые очень не нравится Центробанку, озабоченному стабильностью банковской системы...
Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешевым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом – в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%.
Ясно, что продавать квартиры нормальной площади в таких же объёмах при сохранении текущего уровня цен девелоперы не смогут. При этом, учитывая нацеленность властей на улучшение демографии, давление в этом вопросе будет усиливаться. В Госдуме, например, уже предлагали не только запретить малогабаритки, но и регулировать доли одно- и двухкомнатных квартир в проекте.
В общем, похоже, застройщикам все-таки придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – в начале нулевых .ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие».