Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, на первый взгляд кажется сложной задачей. Но на самом деле это вполне возможно, если знать правильный порядок действий. Мы расскажем, как это сделать легко и без нервов. Так что запасайтесь попкорном и погнали!
Особенности продажи ипотечной квартиры
Когда квартира в ипотеке, на ней висит обременение — это такое дружеское напоминание от банка, что жилье принадлежит ему до тех пор, пока вы не закроете долг. Важно помнить, что без разрешения банка продать квартиру нельзя, ведь не зря же он так старался, выдавая вам кредит.
Однако пугаться не стоит! Банк — не страшный монстр, которому нужны ваши слезы, а вполне себе партнер в этой сделке. Он просто хочет убедиться, что получит свои деньги.
Основные схемы продажи ипотечной квартиры
Теперь давайте поговорим о схемах. Не тех, что шпионские, а тех, которые помогут вам продать квартиру, обремененную ипотекой.
Схема 1: Полное погашение ипотеки до продажи
Самый простой способ — погасить ипотеку досрочно. Но если у вас нет под подушкой лишних миллионов, не беда! Всегда можно обратиться за помощью к покупателю.
Схема 2: Погашение ипотеки за счет покупателя
В этом случае ваш будущий покупатель передает вам деньги, часть из которых идет в банк для погашения ипотеки. Банк снимает обременение, и дальше всё проходит, как обычная сделка купли-продажи. Для безопасности всех сторон открывается специальный счет (аккредитив), куда покупатель кладет свои денежки до завершения сделки. После завершения банк радостно хлопает в ладоши, ипотека закрыта, а вы довольны, как кот на солнце!
Схема 3: Продажа с переходом кредитных обязательств на покупателя
Тут всё просто: ваш покупатель берет вашу ипотеку на свои хрупкие, но смелые плечи. Конечно, банк должен одобрить эту махинацию. Если у вас был низкий процент по кредиту, это даже выгодно — покупатель получит старую ставку, которая сейчас, возможно, гораздо ниже.
Схема 4: Переоформление ипотеки на нового покупателя
Если ваш покупатель сам берет ипотеку в том же банке, что и у вас, процесс еще проще. Банк просто меняет владельца залога, и всё. Быстро, удобно и почти безболезненно.
Документы для продажи ипотечной квартиры
Для продажи понадобятся:
- Паспорт (тот самый, что с потрепанным уголком)
- Договор купли-продажи
- Ипотечный договор
- Выписка из ЕГРН
- Справка о погашении ипотеки (если кредит закрывается)
Документов не так уж много, но лучше перепроверить всё три раза, чтобы потом не бегать по банкам и нотариусам.
Порядок взаимодействия с банком
Итак, вы решились! Первое, что нужно сделать — уведомить банк о вашем намерении продать квартиру. Банк рассмотрит ваш запрос и даст согласие на продажу, если всё в порядке. На сделке банк обычно присутствует, чтобы убедиться, что ему достанется его долгожданный платеж.
После подписания договора начинается процесс снятия обременения, который занимает до 7 дней. Всё! После этого можете открыть шампанское.
Особенности продажи квартиры в зависимости от банка
Как работает Сбербанк
Сбербанк — это вам не хухры-мухры! Здесь всё строго и по регламенту. Банк любит трехсторонние договоры, аккредитивы и проверку каждой запятой.
ВТБ
ВТБ часто работает быстрее, но это может зависеть от конкретного отделения. Сотрудники банка сами помогут собрать все необходимые документы и проверят квартиру, так что вам меньше головной боли.
Другие банки
У каждого банка свои правила, но общий принцип остаётся таким же — главное, чтобы всё было прозрачно и безопасно для всех сторон сделки.
Риски и сложности при продаже ипотечной квартиры
Главная опасность — задержки. Если банк не снимет обременение вовремя или вы что-то перепутаете с документами, сделка может затянуться. Но если вы действуете по инструкции, всё пройдет гладко.
Альтернативные варианты: обмен ипотечных квартир
Если вам надо не просто продать, но и купить новую квартиру, вы можете обменять свою ипотечную квартиру на другую с доплатой. Да, такая схема тоже возможна! Покупаете новую квартиру, а старая идет в зачет — правда, это чуть сложнее, но вполне реально.
Заключение
Продажа квартиры с ипотекой — это не так страшно, как кажется на первый взгляд. Главное — знать, какие шаги предпринять и как взаимодействовать с банком. И помните: всё реально, если не забыть про реккер.ру! Там вам всегда подскажут, как действовать.