С 1 октября 2023 года вступила в силу новая статья 259.1 Гражданского кодекса РФ, которая внесла важные изменения в регулирование общего имущества садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) и коттеджных посёлков. Основная цель данной нормы — установить правовой режим для земель общего пользования, которые необходимы для обслуживания всех собственников участков. Как именно будет реализована эта норма и какие последствия она принесёт для девелоперов и собственников?
Изменения в управлении землями общего пользования
Девелоперы, создавая коттеджные посёлки, обычно действуют по определённой схеме: выкупают земельный участок, делят его на индивидуальные участки и земли общего пользования (ЗОП), после чего продают индивидуальные участки. ЗОП остаются в собственности девелопера, который передаёт их в аренду СНТ. Это позволяет девелоперу сохранять контроль над инфраструктурой и получать стабильный доход от собственников участков. Однако с введением новой статьи возникает возможность передачи ЗОП в общую собственность всех собственников участков, что потенциально позволяет избежать зависимости от девелопера и перераспределить управление этими землями.
Баланс интересов: собственники против девелоперов
Новая статья появилась в результате Постановления Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 года № 55-П, который указал на необходимость обеспечения баланса интересов между владельцами участков и девелоперами, управляющими инфраструктурой. Девелоперы утверждают, что затраты на создание ЗОП уже учтены в стоимости продажи индивидуальных участков, и передача таких земель в общую собственность должна быть только возмездной. В то же время собственники участков считают, что они уже оплатили создание инфраструктуры и не готовы платить за неё повторно.
Проблема владения инфраструктурой
Дополнительная проблема заключается в том, что ЗОП и объекты инфраструктуры часто остаются в собственности компаний, связанных с девелопером, что позволяет им взимать плату за использование инфраструктуры. Это напоминает ситуацию, когда лифт в многоквартирном доме остаётся в собственности застройщика, и жильцы обязаны платить за его использование. Новая статья 259.1 ГК направлена на изменение этой практики, чтобы передать имущество в общую долевую собственность. Однако даже при такой передаче возможны случаи, когда использование имущества может облагаться платой, например, через установление сервитута.
Позиция юристов и возможные законодательные изменения
Юристы предлагают аналогию с многоквартирными домами, где право застройщика на земельный участок прекращается с момента регистрации права собственности первого покупателя. Аналогично, после создания СНТ или другой формы организации, права на ЗОП должны автоматически переходить в общую собственность без дополнительных платежей. Для этого потребуются дальнейшие изменения в законодательстве, которые позволят установить чёткие правила передачи прав на земли общего пользования.
Что ждёт собственников в будущем?
Таким образом, новая статья 259.1 ГК РФ предоставляет собственникам участков больше возможностей для защиты своих интересов. Однако для полноценного внедрения и защиты этих прав потребуются дополнительные законодательные изменения и накопление судебной практики. Остаётся открытым вопрос, смогут ли собственники в полной мере воспользоваться своими правами и избавиться от финансовой зависимости от девелоперов.
Если у вас есть вопросы, связанные с правами на землю, вы их можете задать мне в Телеграм-Бот.
В моем Телеграм-канале я публикую практические советы собственникам земли и недвижимости, которых нет в Дзене. Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе всех важных нюансов!